MINUTE N° : 25/0946

JUGEMENT

DU 12 Septembre 2025

N° RC 25/00954

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.C.I. RIGOMET-VAL

ET :

[Z] [N]

Débats à l’audience du 19 Juin 2025

copie et grosse le :

à SCI RIGOMET-VAL

copie le :

à M^e LE COZ

à M. Le Préfet d'[Localité 4] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 12 Septembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Septembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. RIGOMET-VAL, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [M]

D’une Part ;

ET :

Monsieur [Z] [N]

né le 09 Novembre 1984 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Eric LE COZ, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant substitué par M^e BERTHAULT

D’autre Part ;

RG 25/954

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 3 avril 2020, la SCI RIGOMET-VAL a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Z] [N] portant sur un logement situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 435 €, provision pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 23 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

La SCI RIGOMET-VAL a ainsi fait assigner Monsieur [Z] [N] par acte de commissaire de justice du 13 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [Z] [N] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [Z] [N] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique;

— condamner Monsieur [Z] [N] au paiement de la somme en principal de 4 648,42 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

— condamner Monsieur [Z] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges actuels, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Monsieur [Z] [N] à verser à la SCI RIGOMET-VAL la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [Z] [N] aux entiers dépens comprenant le commandement de payer.

Initialement appelé à l’audience du 22 mai 2025, ce dossier a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 18 juin 2025, au cours de laquelle il a été utilement appelé.

La SCI RIGOMET-VAL actualise la dette locative à la somme de 4 687,06 € au 1er juin 2025, échéance de juin incluse ainsi que la régularisation de charges d’un montant de 67,96 € non encore portée au décompte locatif. Elle précise qu’un plan d’apurement a été mis en place et respecté pendant quelques mois, sans paiement pendant plusieurs mois en 2024. Elle maintient ses demandes en résiliation de bail, paiement de l’arriéré locatif et demande application de la clause pénale de 10 % prévue au contrat de bail ainsi que la condamnation de Monsieur [Z] [N] aux entiers dépens. Elle indique s’opposer à tout délai.

Monsieur [Z] [N] – par la voix de son avocat – indique avoir eu une période d’incarcération mais qu’il travaille désormais en intérim. Il demande que lui soient accordés des délais suspensifs de la clause résolutoire pour apurer sa dette à hauteur de 24 mois. Par conclusions déposées, il demande au Tribunal :

— de le déclarer recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes,

— de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à remboursement complet de sa dette locative dans un délai de 24 mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

— de condamner la SCI au remboursement des sommes indument perçues soit 612 €,

— ordonner la compensation avec la dette locative fixée en conséquence à la somme de 3523,73 €,

— accorder de plus larges délais de paiement, dans la limite de deux années,

— lui donner acte qu’il propose de régler la condamnation au principal mis à sa charge par un échéancier de 23 mensualités de 146 € et une mensualité de 165,73 €, à compter de la signification du jugement à intervenir,

— débouter la SCI RIGOMET-VAL de toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamner la SCI RIGOMET-VAL aux entiers dépens.

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu par le greffe du Tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales le 6 juillet 2023 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2023 – 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 4] et [Localité 6] par voie électronique le 13 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 3 avril 2020, le commandement de payer délivré le 23 septembre 2024 pour un montant en principal de 4 089,77 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 4 687,06 € soit décompte locatif arrêté au 1er juin à la somme de 4 619,10 € et régularisation pour charges d’un montant de 67,96 €. Monsieur [Z] [N] – par la voix de son avocat – demande que lui soit reversée la somme de 612 €, soit 72 € au titre des frais administratifs et 540 € au titre de charges considérées non justifiées d’enlèvement des ordures ménagères.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du décompte actualisé à l’audience d’un montant de 4 619,10 € :

— les frais administratifs d’un montant de 108 € (16 * 1 € + 46 *2 €) non prévus contractuellement et qui ne sauraient constituer une dette de loyer ou de charge,

— les frais de relance ou impayés d’un montant de 76 € constitutifs d’une dette locative, conformément à la demande du locataire.

Concernant la régularisation pour charges d’un montant de 67,96 €, le bailleur a produit les justificatifs relatifs à ces charges, attestant qu’il ne s’agit pas d’enlèvement d’ordures ménagères mais de factures d’eau et de minuterie de l’immeuble pour les exercices 2022 à 2024 imputables au locataire. Monsieur [Z] [N] sera débouté de sa demande de restitution des provisions pour charge formulée à hauteur de 540 €.

Monsieur [Z] [N] sera ainsi condamné à verser à la SCI RIGOMET-VAL la somme de 4503,06 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 23 septembre 2024 portant sur la somme en principal de 4 089,77 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience et détail des régularisations pour charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 3 avril 2020 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, le délai de six semaines mentionné n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer, soit au 24 novembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Monsieur [Z] [N] – par la voix de son conseil – explique ne pas avoir pu faire face à ses échéances locatives compte tenu d’une période d’incarcération mais avoir repris une activité et être en capacité de régler son loyer mensuellement ainsi que de consentir un effort supplémentaire pour apurer sa dette locative.

Il ressort du décompte actualisé produit par le bailleur que Monsieur [Z] [N] a effectivement repris le paiement de son loyer courant depuis mars 2025 à hauteur de 600 €, amorçant ainsi la résorption de sa dette locative.

Compte tenu de la reprise du loyer courant, de la capacité financière justifiée par les bulletins de salaire produits et de la proposition faite par Monsieur [Z] [N] de régler la somme de 146 € en plus du loyer courant, il lui sera accordé des délais de paiement selon les modalités décrites ci-après.

Sur la clause pénale

En déclinaison de la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, l’article 4 de la loi du 6 juillet1989 répute non écrites les clauses pénales insérées aux baux d’habitation. La demande au titre de la clause pénale doit en conséquence être rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [Z] [N] comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 avril 2020 entre Monsieur [Z] [N] et la SCI RIGOMET-VALconcernant le bien situé [Adresse 1] sont réunies au 24 novembre 2024 ;

Condamne Monsieur [Z] [N] à payer à la SCI RIGOMET-VAL la somme de 4 503,06 € (QUATRE MILLE CINQ CENT TROIS EUROS, SIX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, échéance de juin incluse ;

Autorise Monsieur [Z] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 30 mensualités de 146 € et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Monsieur [Z] [N] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Z] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI RIGOMET-VAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [Z] [N] soit condamné à verser à la SCI RIGOMET-VAL, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Déboute la SCI RIGOMET-VAL de sa demande de restitution des provisions pour charges ;

Rejette la demande au titre de la clause pénale ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [Z] [N] aux entiers dépens de l’instance ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le douze septembre deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection