TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/12347 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4EXF

Minute :

Société SCIC [Adresse 4]

Représentant : M^e Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0338

C/

Monsieur [U] [H]

Madame [K] [O]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Cécile ATTAL

Copie délivrée à :

M.[H]et Mme [O]

Le 12 Février 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 février 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 08 décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SCIC D’HLM GAMBETTA, ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par M^e Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Hervé JOYET, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [H], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Madame [K] [O], demeurant [Adresse 6]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 mars 2024, la société [Adresse 7] a donné à bail à M. [U] [H] et Mme [K] [O] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 8] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 834,60 euros et 73,61 euros de provisions sur charges pour le logement et de 51,75 euros et 0,79 euros de provisions sur charges pour l’emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, la société SCIC d’HLM Gambetta a fait signifier à M. [U] [H] et Mme [K] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3881,84 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 5 février 2025 la société [Adresse 7] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, la société [Adresse 7] a fait assigner M. [U] [H] et Mme [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  Ordonner l’expulsion immédiate de M. [U] [H] et Mme [K] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force et d’un serrurier,

«  Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,

«  Condamner solidairement M. [U] [H] et Mme [K] [O] au paiement des sommes suivantes :

o La somme de 4282,02 euros au titre de la dette locative arrêtée au 23 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025 pour la somme de 3881,84 euros,

o Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

o Une indemnité égale au montant du loyer et charges en sus, du jour de la libération des lieux par les défendeurs jusqu’à la relocation en application de l’article 1760 du code civil,

o La somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-1 du code civil,

o La somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o Les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation, la notification au préfet et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires prises sur les biens des défendeurs.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 3] le 4 août 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2025, à laquelle elle a été renvoyée.

À l’audience du 8 décembre 2025, la société SCIC d’HLM Gambetta, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4900 euros arrêtée au 5 décembre 2025, loyer du mois de décembre 2025 inclus, suite au règlement le 5 décembre de 1181,36 euros par le locataire. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

La société [Adresse 7] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [U] [H] et Mme [K] [O] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 30 janvier 2025. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [U] [H], comparant, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus des loyers. Il déclare être en reconversion professionnelle, percevoir 1600 euros par mois et rembourser un crédit automobile. Il indique que Mme [K] [O] est enceinte, qu’elle travaille et perçoit 2100 euros par mois.

Mme [K] [O], régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions de l’article 656 du code de procédure civile, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [K] [O] assignée à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n’est pas représentée. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. Sur les demandes principales à l’encontre de M. [U] [H] et Mme [K] [O]

A. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société SCIC d’HLM Gambetta justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société [Adresse 7] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 30 janvier 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois prévu par le commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 30 mars 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 mars 2024 à compter du 31 mars 2025.

C. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [U] [H] et Mme [K] [O] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière et sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort en outre des éléments communiqués que M. [U] [H] et Mme [K] [O] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

De plus, la société SCIC d’HLM Gambetta n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à M. [U] [H] et Mme [K] [O] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de M. [U] [H] et Mme [K] [O] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

D. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 mars 2024, du commandement de payer délivré le 30 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 5 décembre 2025 que la société [Adresse 7] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 363,93 euros imputée pour des frais.

Conformément à la clause 7 du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [U] [H] et Mme [K] [O] à payer à la société SCIC d’HLM Gambetta la somme de 4536,07 euros, au titre des sommes dues au 5 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

E. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [U] [H] et Mme [K] [O]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En application de l’article 1760 du même code, en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 mars 2025, M. [U] [H] et Mme [K] [O] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum M. [U] [H] et Mme [K] [O] à son paiement à compter du 6 décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 31 mars 2025, date de la résiliation au 5 décembre 2025, date du décompte fourni a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Concernant la demande de fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à la relocation, il sera rappelé que la disposition susvisée n’est applicable qu’à l’indemnisation du bailleur qui a subi un préjudice du fait de l’inoccupation prématurée des lieux loués, alors que ceux-ci demeurent en l’espèce occupés par les locataires, et surtout qu’elle cède face à la loi spécifique du 6 juillet 1989 qui ne prévoit aucunement cette disposition. Il convient donc de rejeter la demande.

F. Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la société [Adresse 7] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [U] [H] et Mme [K] [O] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de notification à la préfecture et de l’assignation.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société SCIC d’HLM Gambetta les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société [Adresse 7] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 mars 2024 entre la société SCIC d’HLM Gambetta d’une part, et M. [U] [H] et Mme [K] [O] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 9], logement A003 et emplacement de stationnement 6001-11-01-0005, rez-de-chaussée, [Adresse 10], [Localité 4], sont réunies à la date du 31 mars 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement M. [U] [H] et Mme [K] [O] à payer à la société [Adresse 7] la somme de 4536,07 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 5 décembre 2025 échéance de décembre 2025 incluse,

ACCORDE un délai à M. [U] [H] et Mme [K] [O] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE M. [U] [H] et Mme [K] [O] à s’acquitter de la dette en 15 mensualités de 300 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [U] [H] et Mme [K] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum M. [U] [H] et Mme [K] [O] à payer à la société SCIC d’HLM Gambetta une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 6 décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

REJETTE la demande de fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à la relocation des lieux,

CONDAMNE in solidum M. [U] [H] et Mme [K] [O] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE