MINUTE N° : 25/00602

JUGEMENT

DU 27 Juin 2025

N° RC 24/03961

DÉCISION

réputée contradictoire

et en premier ressort

[C] [L]

ET :

[J] [E]

Débats à l’audience du 27 Mars 2025

Copie exécutoire et copie à : Maître LE MAITRE

Copie à Monsieur le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 27 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [C] [L]

né le 22 Juillet 1954 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Caroline LE MAITRE de la SELARL LYSISTRATA AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [J] [E]

née le 11 Novembre 1973 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSÉ DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 3 janvier 2023, M. [C] [X] a donné à bail à Mme [J] [E], un bien immobilier situé à [Adresse 9], pour un loyer mensuel révisable de 580 euros payable d’avance, outre 140 euros de charges forfaitaires.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, M. [C] [X] a fait signifier à sa locataire, le 12 avril 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire et a signalé la situation à la CCAPEX le 16 avril 2024.

Il a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 6 août 2024, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— prononcer la résiliation du bail à compter du 12 juin 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Mme [J] [E] devenue sans droit ni titre ;

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour à compter du prononcé de la décision et jusqu’à complète libération des lieux ;

— et obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 5 760 euros au titre des loyers et charges impayés de novembre 2023 à juin 2024 ;

— outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charge soit 720 euros à compter de la date de résiliation et ce jusqu’à libération parfaite et effective des lieux ;

— et une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que sa locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

L’affaire a été initialement évoquée à l’audience de 19 décembre 2024 et mise en délibéré au 3 février 2025.

Á cette date, les débats ont été réouverts par jugement en vue de l’audience du 27 mars, pour que le bailleur justifie de ses demandes compte tenu du départ de la locataire, produise un décompte de créance actualisé et justifie de la communication de ces pièces à la partie adverse.

Mme [J] [E] a été convoquée en vue de cette audience.

M. [C] [X], justifie de l’envoi par mail de ses écritures et pièces 7 à 9 à Mme [E] et par courrier recommandé du 17 mars posté le 18 mars et distribué le 19 mars 2025.

Le principe du contradictoire est ainsi respecté.

Á l’audience du 27 mars 2025, M. [C] [X] a repris les termes de l’assignation complétée par les conclusions placées à l’audience et dévellopées oralement.

Il indique que Mme [J] [E] a expressement manifesté son intention de ne pas quitter le logement dont elle s’était éloigné temporairement pour un voyage. Elle a fournit son attestation d’assurance mais n’a aucunement régularisé l’arriéré de loyer. Elle aurait domicilié dans le logement loué l’association qu’elle a crée.

Bien que régulièrement convoquée par courrier recommandé du greffe déposé le 13 février 2025, Mme [J] [E], qui n’avait pas comparue lors de la première audience, ne comparait pas d’avantage et ne se fait pas représenter.

La présente décision sera réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

Le diagnostic social et financier ne figure pas au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, M. [C] [X] justifie avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant :

— le bail conclu le 3 janvier 2023, contenant une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers deux mois après un commandement de payer,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 12 avril 2024 à Mme [J] [E], pour une somme de 3 600 euros en principal.

— l’assignation délivrée le 11 juillet 2024 qui contient un décompte de créance ,visant en débit, les échéances de novembre 2023 à juin 2024 payables d’avance et non réglées.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, du chef du défaut de paiement des loyers, étaient réunies à la date du 13 juin 2024.

En s’abstenant de comparaître, Mme [J] [E] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve d’une reprise de paiement du loyer courant, alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

Il sera donc constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

L’expulsion de Mme [J] [E], devenu occupante sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 9], sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

— sur la demande d’astreinte.

En vertu de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, la bailleur demande à ce que l’expulsion de la locataire soit assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard dans l’exécution, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir.

Il convient toutefois de rappeler qu’à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion peut être mise en œuvre avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier passé un délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux.

Dès lors, le prononcé d’une astreinte est inutile, la bailleresse pouvant requérir le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à défaut d’une libération volontaire des lieux par la locataire.

— Sur la demande en paiment de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Au regard du décompte de créance produit à l’audience, Mme [J] [E] est redevable au titre des loyers impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire, le 13 juin 2024, de la somme de 5 760 euros.

En outre, depuis la résiliation du bail, Mme [J] [E] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à M. [C] [X], est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer revalorisé et des charges soit 720 euros à compter du mois du 1 juillet 2024 jusqu’au jour de la libération définitive des lieux.

Mme [J] [E], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. La créance qui n’appelle pas d’observation sera retenue.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [J] [E], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’issue de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur , Mme [J] [E] sera condamné à leur verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 3 janvier 2023 entre M. [C] [X] et Mme [J] [E],concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 9], sont réunies à la date du 13 juin 2024 ;

CONSTATE que Mme [J] [E] est depuis cette date occupante sans droit ni titre dudit bien immobilier  ;

ORDONNE en conséquence à Mme [J] [E] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [J] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [C] [X] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Mme [J] [E] à verser à M. [C] [X] la somme de cinq mille sept cent soixante euros ( 5 760 euros) au titre des loyers dus au jours de l’acquisition de la clause résolutoire le 13 juin 2024.

CONDAMNE Mme [J] [E] à verser àM. [C] [X] à compter du 1er juillet 2024, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges actualisés soit sept cent vingt euros (720 euros) et ce jusqu’à la libération complète et définitive des lieux.

CONDAMNE Mme [J] [E] à verser à M. [C] [X] la somme de huit cent euros (800 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] [E] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment du commandement de payer ;

REJETE le suplus des demandes.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,