MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 02 Avril 2025

N° RC 24/00401

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

Office public de l’habitat, VAL [Localité 7] HABITAT, Etablissement public à caractère industriel et commercial

ET :

[X] [R]

[L] [R]

Débats à l’audience du 06 Février 2025

Le

Copie executoire et copie à :

VAL [Localité 7] HABITAT

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 02 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 02 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Office public de l’habitat, VAL [Localité 7] HABITAT, Etablissement public à caractère industriel et commercial, dont le siège social est sis [Adresse 4], représentée par Mme [G], chargée de recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Monsieur [X] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [L] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

RG 24/401

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé du 6 novembre 2013, l’Office Public de l’Habitat VAL [Localité 7] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [L] [R] et Monsieur [X] [R] portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 602,14 €, provision pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 10 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’OPH VAL [Localité 7] HABITAT a ainsi fait assigner Madame [L] [R] et Monsieur [X] [R] par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [L] [R] et Monsieur [X] [R] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [L] [R] et Monsieur [X] [R] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

— ordonner leur expulsion et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Madame [L] [R] et Monsieur [X] [R] au paiement de la somme en principal de 1 751,53 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

— condamner solidairement Madame [L] [R] et Monsieur [X] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner solidairement Madame [L] [R] et Monsieur [X] [R] à verser à l’ OPH VAL [Localité 7] HABITAT la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner solidairement Madame [L] [R] et Monsieur [X] [R] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Initialement appelé à l’audience du 5 septembre 2024, ce dossier a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 10 octobre 2024 aux fins de clarification de la situation de Madame [L] [R]. En cours de délibéré, une réouverture des débats à l’audience du 6 février 2025 a été prononcée par jugement du 22 novembre 2024 pour production de l’accusé de réception de la notification à la CCAPEX.

A l’audience du 6 février 2025, l’OPH VAL [Localité 7] HABITAT – représenté par Madame [U] [G] dûment mandatée – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 3 191,84 €, hors frais, au 3 février 2025. Elle indique que Madame [L] [R] et Monsieur [X] [R] ont repris le paiement du loyer courant avec un effort supplémentaire de 100 € pour apurer leur dette locative. Le bailleur indique être d’accord pour l’octroi de délais de paiement.

Il est à nouveau demandé au bailleur de produire en cours de délibéré l’accusé de réception de la CCAPEX.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience ne comporte aucune information, à défaut pour le locataire d’avoir donné suite aux propositions de rendez vous de la Maison de la Solidarité.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 9 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur.

Par ailleurs, l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 requiert la saisine de commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou l’avis dans certaines conditions de l’organisme payeur de l’allocation logement ou de l’aide personnalisée au logement. Cet article dispose : « A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. »

Il en résulte que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation est requise à peine d’irrecevabilité, sauf à démontrer, dans la seule hypothèse où le locataire bénéficie d’une aide au logement (allocation logement ou aide personnalisée au logement), que l’organisme payeur de cette aide a été avisé de la situation d’impayés.

RG 24/401

Après plusieurs relances des 18 octobre et 8 novembre 2024, il est produit par le bailleur la fiche d’examen par la CCAPEX établie le 12 janvier 2023 portant cachet de réception de la DDETS en date du 21 ou 31 octobre 2023 - ? – la date étant surchargée. Après nouvelle relance le 17 mars 2025, le bailleur confirme que le document transmis vaut saisine de la CCAPEX, avant de transmettre finalement au Tribunal un accusé de réception établi par la CCAPEX le 10 février 2025 attestant avoir été saisie le 12 janvier 2023.

Il ressort que la CCAPEX aurait été saisie le 12 janvier 2023 alors même que le décompte locatif produit par le bailleur présente un solde à zéro au 1er avril 2023. La chronologie récuse toute saisine de la CCAPEX en lien avec la présente dette locative.

En l’absence de saisine de la CCAPEX dans le cadre de la présente procédure, l’action en résiliation de bail est irrecevable et l’expulsion sans objet.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé 6 novembre 2013 ainsi que le commandement de payer délivré le 10 novembre 2023 pour un montant en principal de 3 072,78 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 3 191,84 € hors frais.

En s’abstenant de comparaître, les locataires s’interdisent de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du présent décompte arrêté à la somme de 3 856,37 €, la somme de 126,98 € soit :

— les frais de commissaire de justice à hauteur de 94,38 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens, dont le sort sera examiné ci-après

— les frais d’enquête sociale à défaut pour le bailleur d’en justifier, soit 7,60 €.

— les frais de dossier SLS d’un montant de 25 €, à défaut pour le bailleur de justifier de la mise en demeure prescrite par l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Toutefois, le bailleur formule une demande en paiement arrêtée à la somme de 3 191,84 €.

Conformément aux dispositions de l’article 5 du Code de procédure civile, « Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé ».

RG 24/401

Madame [L] [R] et Monsieur [X] [R] seront ainsi condamnés à verser à l’OPH VAL [Localité 7] HABITAT la somme demandée de

3 191,84 €.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens solidairement à la charge Madame [L] [R] et Monsieur [X] [R] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Déclare irrecevable l’action en résiliation à l’encontre de Madame [L] [R] et Monsieur [X] [R] et dit l’action en expulsion sans objet ;

Condamne solidairement Madame [L] [R] et Monsieur [X] [R] à payer à l’OPH VAL [Localité 7] HABITAT la somme de 3 191,84 € (TROIS MILLE CENT QUATRE VINGT ONZE EUROS, QUATRE VINGT QUATRE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 février 2025 ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne solidairement Madame [L] [R] et Monsieur [X] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le deux avril deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,