MINUTE N° : 25/00707

JUGEMENT

DU 25 Juillet 2025

N° RC 24/02997

DÉCISION

reputée contradictoire et en premier ressort

AFAV, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 751 582 065

ET :

[R] [P]

Débats à l’audience du 15 Mai 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître CAMBUZAT

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 8]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 25 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Mai 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 25 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

AFAV, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 751 582 065, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Eve CAMBUZAT de la SELARL VERNUDACHI-CAMBUZAT-DUSSOURD, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [R] [P]

née le 19 Décembre 1991 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé par voie électronique le 17 mai 2020, la SC AFAV, représentée par son mandataire la SARL LA CENTRALE IMMOBILIERE, a consenti un bail d’habitation à Madame [P] [R] portant sur un logement situé sis [Adresse 2], à [Localité 10] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 420,00 € hors charges.

Le 10 janvier 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [P] [R] par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [P] [R] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [P] [R] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— l’expulsion de Madame [P] [R] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [P] [R] au paiement de :

la somme de 1 190,35 € au titre des loyers impayés échus à la date du 8 novembre 2023 et ont donné lieu au commandement de payer, outre les frais et intérêts,

les loyers du mois de décembre 2023 au 10 mars 2024, outre les frais et intérêts,

une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer à compter du 11 mars 2024 jusqu’à parfaite libaration des lieux, outre les frais et intérêts ;

— la condamnation de Madame [P] [R] au paiement de la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; outre à prendre à sa charge exlusive les dépens d’instance et le coût éventuel des frais d’exécution.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 8] le 13 juin 2024. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Madame [P] [R] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 octobre 2024 et renvoyée à celle du 15 mai 2025.

A l’audience, la SC AFAV – représentée par son conseil – se désiste de ses demandes en résiliation de bail et en expulsion, Madame [P] [R] ayant quitté les lieux, maintenant pour le reste les termes de son assignation.

A l’audience du 15 mai 2025, le bailleur justifie de la signification de ses nouvelles pièces portant sur les dégradations locatives paracte de commissaire de justicie en date du 10 février 2025 à Madame [P] [R].

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024 signifié à étude, Madame [P] [R] était ni présente ni représentée à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 17 mai 2020, le commandement de payer délivré le 10 janvier 2024 et le décompte de fin de location adressé par courrier recommandé avec accusé réception à Madame [P] [R] le 14 octobre 2024 faisant apparaître une somme de 7 273,91 € à la charge de la locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’état des lieux sortant de 142,60 € ainsi que les dégradations locatives d’un montant de 2 129,60 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dégradations locatives dont le sort sera examiné ci-après.

En ne comparaissant pas, Madame [P] [R] s’interdit de contester la dette locative et de justifier d’un paiement libératoire.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [P] [R] à verser à la SC AFAV la somme de 5 421,71 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 14 octobre 2024.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. À défaut d’accord entre les parties pour dresser contradictoirement entre elles l’état des lieux, l’article 3-2 de la loi prévoit qu’il devra alors être dressé par commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, et à frais partagés par moitié entre les parties.

En l’espèce, il apparaît à lecture de l’état des lieux d’entrée réalisé de façon contradictoire entre les parties le 25 mai 2020 que le logement a été délivré à la locataire en bon état général et propre.

A la sortie, il résulte du procès verbal de constat dressé par la SARL SKS, commissaires de justice, le 26 août 2024 que le logement est restitué sale et encombré d’effets mobiliers non évacués par la locataire sortante, que les murs sous toile de verre peinte sont défraichis tout comme les plafonds, que des trous de cheville sont apparents sur les murs de la chambre, que 3 ampoules sont manquantes sur le plafonnier dans l’entrée, que la gaine technique menant au compteur Linky est cassé, que les éléments d’équipement de la cuisine sont encrassés, que la plinthe de finition est décrochée sous le meuble bas de la cuisine, que le réservoirs des toilettes est fendu, que l’abbatant est cassé et la cuvette encrassée, que la cabine de douche présente d’importantes traces de calcaire tout comme la robinetterie, qu’une fenêtre de l’entrée ne s’ouvre plus.

Le bailleur verse aux débats un devis de la SASU HYGIMMO en date du 27 septembre 2024 d’un montant de 4 111,80 € et réclame remboursement à la locataire des sommes suivantes :

—  1 909,60 € au titre du nettoyage, de l’évacuation des encombrants et des réparations locatives,

—  220,00 € au titre de la remise en peinture des murs jaunis de l’ensemble de l’appartement après application un taux de vétusté de 90%.

Il apparaît que les dégradations portant sur le remplacement du canon de la porte d’entrée et la remise en colle d’un quart de rond n’apparaîssent pas justifiés, aucune dégradation n’étant constatée sur ces éléments par le commissaire de justice chargé d’établir l’état des lieux de sortie et il était déjà constaté à l’entrée dans les lieux qu’un quart de rond se décollait.

Il convient également de rejeter la demande de répartion formulée par le bailleur au titre du remplacement d’une manivelle de la fenêtre de la chambre, celle-ci était d’ores et déjà cassée à l’entrée dans les lieux.

Ainsi, la somme de 1 548,80 € sera accordée à la SC AFAV à ce titre.

Concernant la remise en peinture, c’est à juste titre que le bailleur applique un taux de vétusté de 90% permettant de tenir compte de la durée d’occupation du logement, le jaunissement des murs constituant une usure normale, mais aussi de l’état des murs qui présentaient déjà des traces. La somme de 220,00 € sera accordée au bailleur à ce titre.

Par conséquent, Madame [P] [R] sera condamnée à verser à la SC AFAV la somme de 1 768,80 € au titre des dégradations locatives à laquelle il convient d’ajouter la somme de 142,60 € au titre des frais de constat d’état des lieux sortant et et de déduire la somme de 420,00 € au titre du dépôt de garantie.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [P] [R], perdant le procès, sera condamné à verser à la SC AFAV la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation à la charge de Madame [P] [R].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;

CONSTATE le désistement de la SC AFAV de ses demandes en résiliation de bail et en expulsion ;

CONDAMNE Madame [P] [R] à payer à la SC AFAV la somme de 5 421,71 € (CINQ MILLE QUATRE CENT VINGT ET UN EUROS ET SOIXANTE ET ONZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 octobre 2024 ;

CONDAMNE Madame [P] [R] à payer à la SC AFAV la somme de 1 491,40 € (MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGT ONZE EUROS ET QUARANTE CENTIMES) au titre des dégradations locatives et des frais de constat d’état des lieux sortant déduction faite du dépôt de garantie ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

CONDAMNE Madame [P] [R] à verser à la SC AFAV la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [R] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,