Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00262 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76CZO

JUGEMENT

DU : 05 Juin 2025

[P] [O]

C/

[V] [K]

[U] [H] épouse [K]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Juin 2025

Jugement rendu le 05 Juin 2025 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Alice FAGES, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [P] [O]

né le 06 Août 1959 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 6]

comparant

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [V] [K]

né le 19 Septembre 1987 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3]

non comparant

Mme [U] [H] épouse [K]

née le 08 Mai 1987 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 3]

non comparante

DÉBATS : 03 Avril 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00262 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76CZO et plaidée à l’audience publique du 03 Avril 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 Juin 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant convention verbale, M. [P] [O] a donné à bail à M. [V] [K] et à Mme [U] [K] née [H] un logement situé [Adresse 5].

En présence de loyers impayés, M. [P] [O] a, par acte de commissaire de justice signifié le 12 septembre 2024, fait commandement aux preneurs d’avoir à lui payer la somme de 3346,47 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 09 septembre 2024, outre 155,11 euros de frais, en se prévalant des dispositions des articles 1217 et 1224 et suivants du code civil

La CCAPEX a été saisie de la situation d’impayé de loyer par lettre électronique enregistrée le 12 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 7 février 2025, M. [P] [O] a fait citer M. [V] [K] et Mme [U] [K] née [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] aux fins de :

— de voir prononcer la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers au jour du jugement à intervenir ;

— d’ordonner leur expulsion de corps et de biens ainsi que de tous occupants de leur chef des que le délai légal sera expiré au besoin avec le concours de la force publique ;

— de les condamner solidairement au paiement :

de la somme de 4165,19 euros en principal suivant décompte en date du 1er novembre 2024, outre les loyers et les charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation et les indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer depuis le prononcé de la résiliation jusqu’à la totale libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024, date du commandement de payer, au visa de l’article 1231-7 du code civil ;de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts ;de la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;- d’autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

— de les condamner en tous les dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 septembre 2024, et de la présente assignation ;

— de ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 10 février 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 03 avril 2025, où elle a été retenue.

M. [P] [O], comparant en personne, maintient ses demandes et actualise sa demande de paiement à la somme de 3443,33 euros arrêtée au 1er avril 2025. Il précise que c’est la deuxième procédure d’expulsion initiée à l’encontre des défendeurs qui respectent un échéancier jusqu’au jour de l’audience puis qui cessent ensuite tout paiement. Il s’oppose à tout délai de paiement en précisant qu’il doit faire face à un crédit mensuel de 1200,00 euros et que le comportement des locataires, avec lesquels il n’y a pas de dialogue possible, le met en difficulté.

M. [V] [K] et Mme [U] [K] née [H] bien que régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice n’ont pas comparu et ne sont pas fait représenter.

Le juge a précisé que le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé l’enquêteur social ayant trouvé porte close. L’enquêteur précise avoir laissé un avis de passage sans que le ménage ne recontacte le service ; Qu’il a échangé par mails avec la famille en demandant plusieurs fois de le recontacter par téléphone pour fixer un nouveau rendez-vous, en vain.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

SUR CE

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 12 septembre 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 10 février 2025, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est en conséquence recevable.

— Sur prononcé de la résiliation du bail

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

La résiliation du bail ne prend effet que du jour de la décision judiciaire qui la prononce.

Par ailleurs aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il est constant que les causes du commandement de payer du 12 septembre 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois imparti par le bailleur ce qui constitue une faute des preneurs, qui ne s’en expliquent pas, suffisamment grave justifiant la résiliation du bail

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail, aux torts de M. [V] [K] et de Mme [U] [K] née [H], au jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 1728 du code civil précité ainsi que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le commandement de payer du 12 septembre 2024, un décompte de créance arrêté au 1er avril 2025 pour un montant de 3443,33 euros

En conséquence, M. [V] [K] et Mme [U] [K] née [H] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 3443,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 09 septembre 2024, date du commandement de payer.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [V] [K] et Mme [U] [K] née [H] ne sollicitent pas de délai de paiement, et ne formulent aucune offre de règlement pour apurer leur dette.

Ils sont par ailleurs défaillants devant le tribunal lequel ne dispose d’aucun élément sur leur situation financière en l’absence de réalisation du diagnostic social et financier de par leur comportement fautif.

En conséquence il n’apparait pas que les locataires soient en mesure d’apurer la dette locative de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de leur accorder de délais de paiement.

Sur le sort des meubles

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que le commissaire de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer le demandeur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur les autres demandes

— Sur les dommages-et-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le juge ne peut allouer des dommages-et-intérêts distinct des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi.

Enfin l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au cas d’espèce pour réclamer la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts, M. [P] [O] se limite à énoncer les dispositions de l’article 1231-7 du code civil, sans même invoquer la mauvaise foi des locataires, laquelle ne se présume pas, ni davantage justifier d’un préjudice distinct du retard apporté au paiement des loyers et des charges.

En conséquence la demande de M. [P] [O] en paiement de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts est rejetée.

— Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [V] [K] et Mme [U] [K] née [H], succombant à l’instance, supporteront la charge des dépens.

— Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité, de condamner M. [V] [K] et Mme [U] [K] née [H] à payer M. [P] [O] la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au prononcé de la résiliation de bail ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [K] et Mme [U] [K] née [H] à payer à M. [P] [O] la somme de 3443,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 09 septembre 2024;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

PRONONCE la résiliation du bail verbal relatif au logement situé [Adresse 4]) consenti par M. [P] [O] à M. [V] [K] et à Mme [U] [K] née [H], à la date du présent jugement ;

ORDONNE à M. [V] [K] et à Mme [U] [K] née [H] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut M. [P] [O] sera autorisé à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RENVOIE le demandeur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux;

CONDAMNE solidairement M. [V] [K] et Mme [U] [K] née [H] à payer à M. [P] [O] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, indexation comprise, jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts de M. [P] [O] et l’en déboute;

CONDAMNE solidairement M. [V] [K] et Mme [U] [K] née [H] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de leur notification et de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [K] et Mme [U] [K] née [H] à payer à M. [P] [O] la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE toutes autres demandes des parties ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

La greffière Le juge des contentieux de la protection