MINUTE N° : 25/00815

JUGEMENT

DU 04 Septembre 2025

N° RC 24/04246

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[B] [D]

[V] [X] épouse [D]

ET :

[I] [L]

[G] [R]

Débats à l’audience du 12 Juin 2025

copie et grosse le :

à M^e PLESSIS

copie le :

à

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 04 Septembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 04 Septembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [B] [D]

né le 01 Juin 1946 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

Madame [V] [X] épouse [D]

née le 01 Mai 1952 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [I] [L], demeurant [Adresse 2]

Madame [G] [R], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Benjamin COIRON de la SELARL ETHIS AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e CAMLANN

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 janvier 2018, M. et Mme [D] ont donné à bail un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 5] » à [Localité 6] à M. [S] [L] et Mme [G] [R].

Un dépôt de garantie de 750 euros a été versé à l’entrée dans les lieux.

Le bail a été renouvelé par contrat du 30 janvier 2021.

Les locataires ont donné congé pour la fin du mois de juillet 2023. Un état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice le 9 août 2023 à la suite du départ des locataires.

Arguant de dégradations locatives, les bailleurs ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours par acte de commissaire du justice du 30 août 2024, aux fins de voir :

Condamner M. et Mme [D] solidairement à leur payer la somme de 18.979,37 euros, à titre de défaut d’entretien et de dégradations,Condamner M. et Mme [D] solidairement à leur payer la somme de 1,000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant le cout de la mise en demeure.

Après renvois, l’affaire a été utilement plaidée à l’audience du 12 juin 2024.

A cette audience, M. et Mme [D], représentés par leur conseil, ont soutenu oralement leurs conclusions visées à l’audience et maintenu leurs demandes en se fondant sur la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. En réponse aux contestations des demandeurs, qu’ils demandent à la juridiction de rejeter, ils soulignent que l’état des lieux entrant a été établi contradictoirement et que même s’il est sommaire, il n’a pas fait l’objet d’une demande de complément après l’entrée dans les lieux. Les locataires convoqués en vue de l’état des lieux sortant ne se sont pas présentés. Les réparations demandées ne relèvent pas de l’usure normale des lieux.

M. [S] [L] et Mme [G] [R], représentés par leur conseil, ont soutenu oralement leurs conclusions visées à l’audience. Ils invoquent la déloyauté du mode d’établissement de l’état des lieux sortant fait de manière non contradictoire dans la mesure où ils y ont été convoqués à l’adresse des lieux qu’ils avaient quitté alors que les bailleurs connaissaient leur nouvelle adresse. Ils en contestent en conséquence le caractère probant. Ils affirment que les lieux loués étaient vétustes à l’entrée et que compte tenue de la durée de leur occupation supérieure à 5 ans, il n’y pas lieu de mettre des réparations locatives à leur charge.

Enfin, ils considèrent comme injustifié le changement de la porte d’entrée (3.120 euros HT), le remplacement du sol PVC (1.155 HT), le remplacement des marches de l’escalier (2.582 HT), le remplacement de la porte intérieure (1733€ HT) et celui de la hotte aspirante (689 €).

Ils ont réalisé des travaux conséquents avec l’accord des bailleurs.

L’affaire a été mis en délibéré à ce jour.

MOTIVATION

Selon l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1755 du même code réitère qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Ce principe est repris par les dispositions spécifiques au bail d’habitation, article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, qui disposent que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le locataire doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat.

Il appartient au preneur, présumé être à l’origine des dégradations, de démontrer que les désordres seraient dus à l’une des causes étrangères limitativement énumérées (Civ. 3ème, 9 juin 2016, n° 15-15175).

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.

Selon l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Il appartient aux bailleurs de démontrer l’état des lieux lors de l’entrée des locataires. L’existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. La Cour de cassation dans un arrêt de principe a considéré que le caractère non contradictoire de l’état des lieux de sortie n’interdit pas au bailleur d’invoquer l’existence des désordres locatifs et que la juridiction du fond se doit d’examiner ce document régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties.

Enfin, il est constant qu’en matière de réparations locatives, la loi n’impose pas au bailleur de produire des factures pour justifier de la réalisation de travaux. La production d’un devis est suffisante pour apprécier le préjudice dont il est demandé indemnisation, la preuve de l’exécution des réparations locatives n’étant pas exigée.

En l’espèce, les bailleurs revendiquent les travaux de remise en état suivants pour un montant total de 18.979, 37 euros ainsi détaillés :

Salle à manger (décapage en peinture miroir enduit et peinture cheminée), salle de bain (joint enduite et peinture), débarras (rebouchage et peinture)

1.771 € dont se déduisent 198 € correspondant à rebouchage de trous dans la véranda et 275 euros de remplacement de quelques carreaux et plinthe du sol de la cuisine.

1.298,00 €

Nettoyage vitres, menuiseries, volets, aérations

420,00 €

Fourniture et pose 16m2 de sol et raccord carrelage

1.270,50 €

Pose de placoplâtre au plafond de la chaufferie

660,00 €

Dépose et pose coulissants alu 3 vantaux et porte d’entrée avec imposte

7.589,67 €

Remplacement 4 marches et ponçage escalier,

Remplacement serrure porte intérieure, Remplacement porte entrée véranda,

Dépose et pose des plan de travail, fourniture d’une hotte aspirante.

8.756,40 €

A déduire

remplacement de la porte intérieure.

Dépôt de garantie

-265,20 €

-750,00 €

A l’appui de leurs demandes, ils produisent :

l’état des lieux entrant contradictoire,

l’état des lieux de sortie établi par huissier en l’absence des locataires,Divers devis et factures des travaux qu’ils revendiquent.

L’état des lieux d’entrée versé aux débats est succinct mais ne permet pas d’établir comme l’affirment les locataires que les lieux étaient vétustes. Ils sont décrits au contraire en bon état général hormis quelques défauts relatifs aux sols expressément signalés.

Il doit en outre être constaté que M. [S] [L] et Mme [G] [R] n’ont porté aucune observation sur l’état des lieux et ne justifient pas d’avantage avoir écrit aux bailleurs, dès l’entrée en jouissance, pour se plaindre de l’état des lieux. Ils ne démontrent ainsi pas l’état de vétusté préexistant qu’ils invoquent.

Il est joint au procès-verbal de sortie des lieux établit le 9 août 2023 par commissaire de justice copie de la convocation les locataires. Ceux-ci ne justifient pas d’avoir fait connaitre leur nouvelle adresse aux bailleurs au jour de leur départ. Il ne peut être déduit des mises en demeure adressées à leur nouvelle adresse en janvier 2024 de la connaissance de celle-ci cinq mois plutôt.

Il est constant que la force probante du constat résulte uniquement des constatations unilatérales de l’officier ministériel et n’est nullement subordonnée au caractère contradictoire desdites constatations. Le procès-verbal de constat d’huissier établi de manière non contradictoire demeure donc opposable aux locataires sortants dès lors qu’ils ont été à même de le discuter contradictoirement, ce qui est le cas en l’espèce.

Cet état des lieux établit que les lieux donné en bon état ont été restitué dans un état dégradé, ce que la durée de l’occupation des lieux de janvier 2018 à août 2023 ne peut justifier.

Les travaux de décapage et de peinture de la cheminée et de son miroir sont justifiés par les photographies du constat qui montrent des jambages grossièrement repeints et des traces de de crayonnage.

La salle de bain décrite en bon état dans l’état des lieux entrant, apparait dans l’état des lieux sortant partiellement repeinte avec les bandes laissées à l’état brut, les travaux de réparation sont à prendre en compte. Il ne peut être envisagé un abattement pour vétusté dans la mesure où l’état de cette pièce résulte de travaux entrepris et laissés manifestement inachevés par les locataires qui ne produisent pas de facture d’un professionnel pour cette pièce. La demande de ce chef est justifiée et sera retenue.

Il en va de même pour les travaux de reprise de la chaufferie, en bon état et repeinte à l’entrée dans les lieux et qualifiée de débarras dans l’état des lieux de sortie. Cette pièce a été manifestement objet d’un dégât des eaux non réparé qui a totalement dégradé le plafond. La demande de ce chef est justifiée et sera retenue.

M. [S] [L] et Mme [G] [R] n’ont émis pendant la durée du bail aucune observation sur le fonctionnement des vantaux coulissants de la véranda. L’état des lieux de sortie fait état de l’impossibilité de les ouvrir et les décrits comme désaxés par rapport aux dormants. Les bailleurs produisent une attestation non conforme à l’article 202 du Code de procédure civile de l’entreprise PILON attestant que les vantaux sont non réparables.

Il est constant qu’il appartient aux juges du fond d’apprécier souverainement si les attestations non conformes aux prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile présentent ou non les garanties suffisantes pour emporter leur conviction.

Cette attestation complète les constatations de l’huissier et permet de retenir que la dégradation de cette baie vitré relève de la responsabilité des locataires qui ne le contestent pas contrairement à d’autres postes.

En ce qui concerne la cuisine, le constat relève un plan de travail fortement dégradé qui figure en photographie. Le coût du remplacement de ce plan sera retenu.

L’état de saleté général décrit par le constat amène à retenir la créance au titre du nettoyage.

M. [S] [L] et Mme [G] [R] contestent plus précisément les postes réparations suivants:

— changement de la porte d’entrée de (3.120 euros HT),

Ils font valoir que rien ne justifie le remplacement de la porte qui plus est par une porte dont les caractéristiques sont sans communes mesures avec la porte d’origine.

La porte d’entrée de la maison telle qu’elle apparait dans le constat de sortie des lieux est en bois et manifestement dans un piètre état d’entretien. Les bailleurs inclus dans leur créance, le remplacement de cette porte par une porte en PVC avec fermeture trois points ce qui excède la réparation d’un manquement des locataires à leurs obligations. Pour tenir compte de l’absence d’entretien locatif, une somme équivalente à 10% du montant du remplacment soit 312 euros HT sera allouée aux bailleurs.

— Remplacement de 4 marches et le ponçage de l’escalier (2.582 HT),

M. [S] [L] et Mme [G] [R] font valoir que l’état de l’escalier est dû à la vétusté. Les photographies du constat de sortie montrent des marches manifestement non entretenues alors que l’obligation d’entretien courant des lieux loués incombe aux locataires, le coût de reprise de cet escalier sera donc retenu.

— Remplacement du sol PVC (1.155 HT),

M. [S] [L] et Mme [G] [R] font valoir que la facture versée aux débats ne permet pas d’identifier la ou les pièces concernées par ce remplacement.

Le devis présenté ne décrit pas les pièces envisagées mais les bailleurs affectent ces réparations aux chambres 1 et 3.

L’état des lieux entrant précise pour ces deux pièces l’existence d’un accroc dans le sol.

L’état des lieux de sortie précise que le sol de la chambre 1 est dégradé par des déchirures objectivées par deux photographies et que le sol de la chambre 3 par des trous.

S’il peut être retenu des dégradations locatives, il peut également retenu que celles-ci ont aggravé de manière non négligeable un état préexistant. Pour tenir compte de ces éléments seul 70% du coût de la réparation sera mis à la charge des locataires soit 808,50 euros HT.

— Changement de la porte intérieur de la véranda de (1.469 + 264 euros HT),

M. [S] [L] et Mme [G] [R] font valoir que l’état de la porte est due à la vétusté.

Le constat de sortie des lieux décrit cette porte comme dévorée par des rongeurs en partie basse. Les excréments sont visibles alentour et l’odeur d’urine prégnante de sorte qu’il ne peut être allégué que l’état de la porte est dû à la vétusté.

La présence de rongeurs non signalés au bailleur ne peut être analysé comme une des causes étrangères limitativement précédemment énumérées.

Dès lors son remplacement par une porte à panneaux est justifié.

— du remplacement de la hotte aspirante (689 €).

L’état des lieux sortant qui décrit une hotte aspirante dégradée ne permet pas d’apprécier la nécessité de la remplacer. Ce poste sera donc exclu de la charge des locataires.

Enfin, le fait que les locataires aient fait des travaux dans les lieux dont ils ne justifient pas les avoir réalisés avec l’aval des bailleurs, ne compense en rien les manquements à leurs obligations.

Seront ainsi exclu des réparations à la charge des locataires :

Remplacement de la porte d’entrée (90%)

2.808,00 € HT

Remplacement des sols (30%)

346.50 € HT

remplacement de la hotte aspirante (100%).

689,00 € HT

Total HT

3.843,50 € HT

TVA 10%

384,35 €

Total TTC

4.227,85 € TTC

La créance des bailleurs au titre des réparations locatives sera en conséquence retenue à hauteur de 18.979,37 TTC euros dont se déduiront 4.227,85 € TTC soit 14.751,52 €.

Il seront déboutés du surplus de leurs demandes.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [S] [L] et Mme [G] [R], parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure. Le coût de la mise en demeure sera envisagé dans le cadre des frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des frais qu’ont dû exposer M. et Mme [D], il ne sera pas inéquitable de condamner in solidum M. [S] [L] et Mme [G] [R] à leur verser la somme de mille euros (1.000 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE in solidairement M. [S] [L] et Mme [G] [R] à verser à M. et Mme [D] la somme de quatorze mille deux cent quarante-trois euros et trente-deux centimes (14.751,52 €) au titre du défaut d’entretien et des dégradations ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [L] et Mme [G] [R] à verser à M. et Mme [D] la somme de mille euros (1.000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civil.

CONDAMNE in solidum M. [S] [L] et Mme [G] [R] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,