N° RG 24/08759 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NBZ6

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S4

N° RG 24/08759 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NBZ6

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Marina GALLON

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Marina GALLON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

21 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. ABC IMMO CONSEIL

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Marina GALLON, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 154

DEFENDERESSE :

Madame [V] [N]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Non comparante ni représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Février 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

N° RG 24/08759 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NBZ6

RAPPEL DES FAITS

Par contrats du 14 mars 2022 ayant pris effet le même jour, la SARL ABC IMMO CONSEIL a donné à bail à Mme [V] [N] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation 3ème étage sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 550 € et une provision pour charges de 50 € et un parking n° 107 moyennant un loyer mensuel de 45 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SARL ABC IMMO CONSEIL a fait signifier le 4 juin 2024 à Mme [V] [N] un commandement de payer pour un montant en principal de 2 073 € et d’avoir à justifier de l’occupation du logement, ce commandement visant la clause résolutoire.

Ce commandement a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) et enregistré le 26 juillet 2024.

Puis elle a fait assigner Mme [V] [N] à l’audience du 20 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté la carence de la locataire à l’établissement du diagnostic social et financier.

La SARL ABC IMMO CONSEIL, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation de plain droit du bail principal ;

subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;

— constater la caducité du contrat de bail accessoire portant sur la place de parking ;

subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;

— ordonner l’expulsion de Mme [V] [N] et de tous occupants de son chef ;

— la condamner au paiement :

— d’une somme de 3 180 € représentant l’arriéré locatif arrêté au mois d’août 2024 ;

— d’une somme de 645 € au titre de l’indemnité d’occupation due pour le mois de septembre 2024 ;

soit un total de 3 825 € ;

Subsidiairement, en cas de résiliation judiciaire ;

— la condamner au paiement d’une somme de 3 825 € au titre de l’arriéré locatif,

— dire que les sommes seront majorées des intérêts légaux à compter du jour du jugement à intervenir ;

— la condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 645 € jusqu’à la restitution effective des lieux ;

— la condamner à lui payer 1 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens incluant le commandement de payer et le procès-verbal de tentative de constat d’abandon des lieux.

Le bailleur expose que la locataire aurait quitté le logement et que la créance est de 5 250 €.

Mme [V] [N], régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est faite représenter.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 19 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX qui en a accusé réception le 26 juillet 2024.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 1186 du code civil, « Un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.

La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, « VIII Le cas échéant, Clause résolutoire », et un commandement de payer a été signifié le 4 juin 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 août 2024.

Il est établi que les parties ont entendu lier le sort du bail du parking à celui du logement, cette location en étant l’accessoire et se trouve de fait résilié dans les mêmes conditions.

Mme [V] [N], occupante sans droit ni titre depuis cette date, sera également condamnée, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 5 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

L’expulsion de Mme [V] [N] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

La SARL ABC IMMO CONSEIL produit un décompte établissant que Mme [V] [N] restait lui devoir la somme de 5 250 € au 19 décembre 2024. Le montant ainsi demandé par assignation est fondé.

Mme [V] [N], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette à l’exception des frais de contentieux.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 3 825 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

En l’espèce, le décompte arrêté au 28 novembre 2024 ne fait état d’aucun paiement de la locataire depuis le mois de février 2024.

Aussi, il n’y a pas lieu d’accorder à Mme [V] [N] de délais de paiement dans le cadre de la présente procédure.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [V] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, les autres actes relevant de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [V] [N] sera condamnée à lui verser une somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux contrats du 14 mars 2022 ayant pris effet le même jour entre la SARL ABC IMMO CONSEIL et Mme [V] [N] concernant un logement à usage d’habitation 3ème étage et un parking n° 107 sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 4 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [V] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [V] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SARL ABC IMMO CONSEIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [V] [N] à payer à la SARL ABC IMMO CONSEIL au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 3 825 € [trois-mille-huit-cent-vingt-cinq euros ] (décompte arrêté au 4 septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de report ou délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [V] [N] à payer à la SARL ABC IMMO CONSEIL une indemnité d’occupation à compter du 5 août 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due ;

CONDAMNE Mme [V] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [V] [N] à verser à la SARL ABC IMMO CONSEIL la somme de 600,00 € (six-cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la

Stéphanie BAEUMLIN Protection

Laurent DUCHEMIN