MINUTE N° : 25/00503

JUGEMENT

DU 06 Juin 2025

N° RC 25/00960

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[Localité 7] METROPOLE HABITAT

ET :

[E] [P] [G]

[C] [X] [Z] [Z]

Débats à l’audience du 13 Mars 2025

Le

Copie executoire et copie à :

[Localité 7] METROPOLE HABITAT

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 06 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 7] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [E] [P] [G]

née le 23 Novembre 1980 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4], représentée par Mme [N], safille, sans pouvoir de représentation

Monsieur [C] [X] [Z] [Z]

né le 28 Février 1982 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

non comparant

D’autre Part ;

RG 25/00960

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2019, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] METROPOLE HABITAT, anciennement [Localité 7] HABITAT, a consenti un bail d’habitation à Madame [P] [G] [E] portant sur un logement situé sis [Adresse 3], à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 294,54 € hors charges.

Du fait de son mariage le 6 mars 2020 avec Monsieur [Z] [Z] [C] [X], celui-ci est devenu cotitulaire du contrat de bail et solidaire dans l’exécution de celui-ci.

Le 5 janvier 2024, Madame [P] [G] [E] a donné congé du logement et un état des lieux contradictoire a été réalisé le 31 mai 2024.

Le 19 juillet 2024, le bailleur a adressé aux locataires la liquidation définitive du logement.

Déplorant des impayés de loyers et des dégradations locatives, le bailleur a fait assignerMadame [P] [G] [E] et Monsieur [Z] [Z] [C] [X] par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation solidaire de Madame [P] [G] [E] et Monsieur [Z] [Z] [C] [X] au paiement de la somme de 5014,01 € au titre des loyers impayés au jour de la reprise du logement ;

— la condamnation solidaire de Madame [P] [G] [E] et Monsieur [Z] [Z] [C] [X] au paiement de la somme de 3 061,72 € au titre des réparations locatives ;

— la condamnation solidaire de Madame [P] [G] [E] et Monsieur [Z] [Z] [C] [X] au paiement de la somme de 800,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; outre aux dépens.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 13 mars 2025.

A l’audience, l’OPH [Localité 7] METROPOLE HABITAT – représenté par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 4 964,01 € déduction faite d’un versement de 50,00 €.

Régulièrement cités par actes de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024 signifiés à étude, Madame [P] [G] [E] était non présente mais représentée par sa fille, Madame [N] [V], sans pouvoir de représentation. Elle a déclaré que sa mère occupe un emploi d’agent d’accueil pour lequel elle perçoit environ 1600,00 € par mois, que Monsieur [Z] [Z] est en situation irrégulière et que le couple a deux enfants à charge. Elle ajoute que le couplme reconnait la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 150,00 € par mois.

Monsieur [Z] [Z] [C] [X] était ni présent ni représenté à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire à l’égard de tous au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.

L’article 1755 du code civil prévoit qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. La vétusté se définit comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

En l’espèce, le bailleur produit l’état des lieux entrant établi contradictoirement entre les parties le 19 novembre 2019, l’état des lieux sortant établi le 31 mai 2024 dans les mêmes conditions, la liste des réparations locatives imputables aux locataires pour un montant de 3 355,72 €, les devis et factures des réparations locatives ainsi que l’état liquidatif adressé à Madame [P] [G] [E] et Monsieur [Z] [Z] [C] [X] par courrier recommandé avec accusé réception du 12 juillet 2024.

Il résulte du procès verbal d’état des lieux sortant que l’ensemble du logement est restitué à l’état d’usage, poussièreux et encrassé. Toutefois, il convient de rejeter les demandes du bailleur portant sur :

— le nettoyage des fenêtres PVC des chambres 2 et 3 qui apparaissent en bon état lors de la restitution du logement. Ainsi, le bailleur ne justifie pas de la nécessité de procéder au nettoyage de ces deux fenêtres.

— le remplacement du sol plastique de la chambre 2 et de la salle d’eau : le bailleur ne rapporte pas la preuve des dégradations commises sur le sol de la chambre, son état étant le même qu’à l’entrée dans les lieux ni sur celui de la salle d’eau qui apparaît poussiereux nécessitant un simple nettoyage.

— le remplacement de l’ensemble béquille de la porte intérieure du cabinet d’aisance dans la mesure où le bailleur ne décrit pas les dommages constatés sur cette porte à la sortie, et ne justifie donc pas de la réalité des dégradations commises.

— la dépose d’une étagère dans le débarras 2 alors même que l’aménagement intérieur de ce débarras était à l’état d’usage à l’entrée dans les lieux.

— le remplacement de prise de courant dans le séjour qui n’apparaît pas justifié à la lecture de l’état des lieux sortant, le bailleur ne rapportant pas la preuve de dommages constatés à ce titre.

— le décapage de l’intégralité du logement alors même que des prestations de lessivage et de nettoyage du logement sont demandées et accordées. Le bailleur ne justifie pas de la nécessité de procéder à ce décapage.

En revanche, concernant la remise en peinture du logement, il résulte de l’état des lieux d’entrée et de sortie que les murs et plafonds du cabinet d’aisance étaient déjà à l’état d’usage lors de l’entrée dans les lieux. Le bailleur produit la facture PEINTEX du 11 juillet 2024 pour un montant total de 6 136,70 € dont 3 949,00 € au titre de la remise en peinture comprenant le lessivage, rebouchage, ponçage et deux couches de peinture. Il aparaît sur le décompte définitif que cette facture a été mise partiellement à la charge des locataires à hauteur de 54 % prenant, ainsi, en considération l’état du logement à l’entrée dans les lieux. C’est donc à bon droit que le bailleur réclame réparation des dommages constatés sur les murs et plafonds à hauteur de 2 605,29 € .

Ainsi,Madame [P] [G] [E] et Monsieur [Z] [Z] [C] [X] seront condamnés à verser à l’OPH [Localité 7] METROPOLE HABITAT la somme de 2 570,69 € déduction faite du dépôt de garantie de 294,00 €.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 30 octobre 2019 et le décompte de la créance arrêté au 15 juillet 2024 faisant apparaître une somme de 8 129,57 € à la charge des locataires dont 5 032,10 € au titre des loyers et charges impayés.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 164,25 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé au locataire une somme mensuelle de 7,62 € de janvier à mai 2024 à l’exception de l’échéance d’avril 2024 pour laquelle la somme de 6,60 € a été prélevée, correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 37,08 € à ce titre.

En outre, il résulte du décompte produit que le bailleur a prélevé un loyer et des charges pour le 1er juin 2024 à hauteur de 76,51 € alors que l’état des lieux sortant a été réalisé le 31 mai 2024 et que les clés ont été restituées à cette date. Ainsi, le loyer et les charges du 1er juin 2024 n’apparaissent pas dû.

Enfin, il apparaît que le bailleur a prélevé la somme de 73,00 € au titre de réparations locatives le 13 juin 2024 alors que ces sommes ne constituent pas une dette de loyers ou de charges mais relèvent des dégradations locatives sus-exposées.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [P] [G] [E] et Monsieur [Z] [Z] [C] [X] à verser à l’OPH [Localité 7] METROPOLE HABITAT la somme de 4 681,26 € (5 032,10 € – 164,25 € – 37,08 € – 76,51 € – 73,00) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 15 juillet 2024.

Sur les délais

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [P] [G] [E] sollicite des délais de paiement sur 24 mois auxquels le bailleur ne s’est pas pas opposé.

Ainsi, il convient d’octroyer à Madame [P] [G] [E] et Monsieur [Z] [Z] [C] [X] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge deMadame [P] [G] [E] et Monsieur [Z] [Z] [C] [X].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne solidairement Madame [P] [G] [E] et Monsieur [Z] [Z] [C] [X] à payer à l’OPH [Localité 7] METROPOLE HABITAT la somme de 2 570,69 € (DEUX MILLE CINQ CENT SOIXANTE DIX EUROS ET SOIXANTE NEUF CENTIMES) au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 294,00 € ;

Condamne solidairement Madame [P] [G] [E] et Monsieur [Z] [Z] [C] [X] à payer à l’OPH [Localité 7] METROPOLE HABITAT la somme de 4 681,26 € (QUATRE MILLE SIX CENT QUATRE VINGT UN EUROS ET VINGT SIX CENTIMES) au titre loyers et charges dus au 15 juillet 2024 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Madame [P] [G] [E] et Monsieur [Z] [Z] [C] [X] à se libérer de leurs dettes de 2 570,69 € et de 4 681,26 en 23 mensualités de 150,00 € et le solde à la 24ème échéance ;

Dit que les mensualités devront être payées au plus tard le 15 du mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute le demandeur de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Madame [P] [G] [E] et Monsieur [Z] [Z] [C] [X] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,