TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/10143

N° Portalis 352J-W-B7G-CXTOI

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 16 Janvier 2025

DEMANDERESSE

La Société LA CORDERIE, SAS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître François-marie IORIO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D649

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic non professionnel, Monsieur [F]

Chez Monsieur [O] [F]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Laure IELTSCH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0038

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 16 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/10143 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXTOI

DÉBATS

A l’audience du 07 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Le 30 avril 2021, la S.A.S. LA CORDERIE s’est portée acquéreur d’un appartement situé au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, dont le syndic a été le cabinet JFT-GESTION, jusqu’au 3 octobre 2023.

Souhaitant procéder à des travaux d’aménagement dans son appartement, elle s’est aperçue que deux poutres se trouvant au plafond de la cuisine et de la salle à manger de celui-ci, qui supportaient le plancher de l’étage supérieur, était fracturées, nécessitant de procéder à un étaiement.

Le 29 juillet 2021, une assemblée générale extraordinaire a été convoquée par le syndic, l’ordre du jour comportant un projet de résolution visant à faire réaliser des travaux sur deux poutres maîtresses, à la jonction du 1er et du 2ème étage de l’immeuble.

Lors de cette assemblée générale, trois devis ont été évoqués.

La réalisation de ces travaux a cependant été rejetée, selon résolution n° 4.1 de l’assemblée générale du 29 juillet 2021, à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, soit 5403 /8265 tantièmes.

La S.A.S. LA CORDIERE, par l’intermédiaire de son président, Monsieur [J] [V], a alors pris l’initiative de faire réaliser elle-même les travaux de renforcement des deux poutres maîtresses, à ses frais, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, pour un montant de 19.740 €.

Lors de l’assemblée générale du 8 juin 2022, une résolution n° 16 a été soumise au vote des copropriétaires visant à rembourser la S.A.S. LA CORDERIE du coût des travaux qu’elle avait engagés pour consolider les deux poutres litigieuses, décomposée et libellée comme suit :

« Résolution 16 : A la demande de Monsieur [V]

Résolution 16.1 : Décision de rembourser les frais des travaux de reprise de la structure du plancher du 1er étage.

Résolution 16.2 : Proposition transactionnelle du Conseil Syndical.

Résolution 16.3 : Honoraires du Syndic en cas de réalisation des travaux.

Résolution 16.4 : Souscription d’une assurance dommages-ouvrage (si nécessaire).

Résolution 16.5 : Echéancier des appels de fonds ».

La résolution a été rejetée à l’unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés, soit 5.802/5802 tantièmes.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 4 août 2022, la S.A.S. LA CORDERIE a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, l’annulation de la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 8 juin 2022, décision « qui a refusé d’adopter les résolutions 16.1, 16.2, 16.3, 16.4, 16.5 portant sur le remboursement par le Syndicat des Copropriétaires des travaux effectués pour son compte par la Société LA CORDERIE ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2023, la S.A.S. LA CORDERIE demande au tribunal de :

Sur le fondement des dispositions des articles 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Sur le fondement des dispositions des articles 1301, 1301-1 et 1301-2 du Code Civil,

Sur le fondement de la théorie jurisprudentielle de l’abus de majorité,

Le Tribunal dans sa sagesse :

Annulera la décision de rejet de la résolution n° 16 présentée lors de l’Assemblée Générale du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] qui s’est tenue le 08 juin 2022, décision qui a refusé d’adopter les résolutions 16.1, 16.2, 16.3, 16.4, 16.5 portant sur le remboursement par le Syndicat des Copropriétaires des travaux effectués pour son compte par la Société LA CORDERIE,

Condamnera le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], à rembourser à la Société LA CORDERIE la somme de 16.450 € HT, soit 19.740 € TTC,

Condamnera le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3], à verser une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] demande au tribunal de :

Vu les articles 10, 11, 18 et 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

REJETER la demande d’annulation de la décision de rejet de la résolution n° 16 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] qui s’est tenue le 8 juin 2022, décision qui a refusé d’adopter les résolutions 16.1, 16.2,16.3,16.4 et 16.5 portant sur le remboursement par le syndicat des copropriétaires des travaux effectués par la société LA CORDERIE,

REJETER la demande de condamnation des copropriétaires du [Adresse 1] à rembourser la société LA CORDERIE la somme de 16.450 € HT soit 19.740 € TTC,

DEBOUTER la société LA CORDERIE de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à lui verser une somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société LA CORDERIE à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, Monsieur [O] [F], la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Laure Ieltsch dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 7 novembre 2024, a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande d’annulation de la résolution n° 16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 08 juin 2022, formée par la S.A.S. LA CORDERIE, et sur sa demande corrélative de remboursement des travaux qu’elle a fait effectuer de sa propre initiative :

La S.A.S. LA CORDERIE considère que le vote, ayant rejeté sa demande de remboursement des frais des travaux de reprise de la structure du plancher du 1er étage, doit être annulé et que dès lors, elle doit être remboursée des travaux qu’elle a effectuée au profit de la copropriété.

Elle rappelle que ces travaux présentaient, lorsqu’ils ont été entrepris, un caractère urgent et qu’ils étaient destinés à prévenir un danger imminent.

Elle agit, en droit, sur le fondement des dispositions de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, selon lesquelles les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes », ainsi que sur le fondement des articles 1301, 1301-1 et 1301-2 du code civil relatifs à la gestion d’affaires.

Sur l’urgence et la nécessité d’effectuer les travaux réalisés, elle fait valoir que :

— celles-ci résultent du fait que les poutres maîtresses (une dans la cuisine et une dans le salon) étaient fracturées sur toute leur largeur et sur plus de la moitié de leur hauteur, selon les dires de l’architecte qu’elle a mandaté,

— elle verse aux débats des photographies attestant de l’existence de ces fractures et justifiant selon elle l’urgence,

— face aux refus d’exécuter les travaux opposés par le syndicat des copropriétaires et le syndic en exercice, et en raison de la gravité des fractures, elle a donc entrepris unilatéralement les travaux de renforcement,

— ne pas effectuer les travaux comportait un risque éventuel d’effondrement du plafond,

— contraindre par la voie judiciaire les copropriétaires à entreprendre les travaux de réfection de ces poutres parties communes s’avérait bien évidemment long, coûteux et par nature aléatoire.

Sur la demande d’annulation du vote ayant rejeté la demande de remboursement des frais des travaux de reprise de la structure du plancher du 1er étage, elle soutient que :

— ce n’est pas tant la réalisation des travaux, ni leur coût qui ont été contestés dans la résolution litigieuse, mais leur prise en charge finale,

— elle n’a pas décidé de son propre chef de faire réaliser des travaux, hors la connaissance du syndicat des copropriétaires, mais s’y est vue contrainte par le refus qui lui a été opposé par ce même syndicat d’effectuer des travaux d’urgence incombant à la collectivité,

— le vote de la décision de rejet de remboursement des frais des travaux est donc contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précitées,

— de plus, en faisant peser sur un copropriétaire la charge des travaux concernant les parties communes et affectant la structure globale de l’immeuble, ce vote entraîne une rupture d’égalité entre les copropriétaires, de sorte que la résolution n° 16 est constitutive d’un abus de majorité à son détriment.

Sur sa demande de remboursement des travaux qui ont été effectués, elle souligne que :

— face à l’urgence et le risque d’effondrement, elle a préfinancé les travaux de reprise des deux poutres maîtresses,

— elle a agi dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires et doit donc pouvoir bénéficier des articles sur la gestion d’affaires,

— plusieurs éléments de fait justifient sa demande :

* sans attendre le déclenchement d’une procédure coûteuse, elle a tout de suite décidé d’assurer la sécurité de l’immeuble en effectuant les travaux urgents,

* elle a préfinancé ces travaux,

* en intervenant de suite, alors que le syndicat avait décidé de ne rien faire, elle a évité à ce dernier de l’indemniser pour des troubles de jouissance qui naturellement auraient été conséquents si une procédure aux fins de réalisation des travaux par le syndicat avait été initiée,

* enfin, elle a fait réaliser les travaux par l’entreprise la moins-disante alors que d’autres devis avaient été présentés pour des montants bien supérieurs,

— la cour de cassation a déjà été amenée à reconnaître l’existence d’une gestion d’affaires en présence d’un copropriétaire qui avait pris à sa charge des travaux urgents sur les parties communes (Civ. 1ère, 20 mars 2014, n ° 12-15.067).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] fait valoir en substance les moyens suivants, au visa de l’article 18 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 37 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967 (obligation du syndic de faire procéder de sa propre initiative aux travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble) :

Sur le « non-respect de la procédure prévue en cas d’urgence des travaux » :

— il appartient ay syndic de décider des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, au besoin après avis d’un homme de l’art et sur devis d’un entrepreneur,

— tout copropriétaire qui prend l’initiative de travaux concernant les parties communes, en dehors de toute autorisation, prend le risque d’en supporter le coût sans aucune possibilité de le répercuter au syndicat,

— en l’espèce, le 29 juillet 2021, une décision portant sur la réalisation de travaux de renforcement de deux poutres maîtresses a été soumise au vote de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires qui a rejeté les travaux à la majorité des voix des copropriétaires présentés et représentés,

— c’est de manière inopérante que la S.A.S. LA CORDERIE soutient qu’elle se serait retrouvée seule avec des poutres maîtresses, menaçant de rompre et dans l’impossibilité de lancer des travaux de rénovation, de sorte qu’elle aurait été contrainte de procéder elle-même à des travaux qui ne seraient pas à sa charge,

— la S.A.S. LA CORDERIE ne pouvait passer outre le refus des copropriétaires de voter les travaux en cause en assemblée générale.

Sur la demande d’annulation du vote ayant rejeté la demande de remboursement des frais des travaux de reprise de la structure du plancher du 1er étage, il observe que :

— la décision de rejet de la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 8 juin 2022 ne constitue pas un abus de majorité,

— il n’est pas prouvé que cette décision aurait été prise soit dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires ou avec l’intention de nuire,

— la S.A.S. LA CORDERIE est donc défaillante dans l’administration de la preuve d’une utilisation de la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt commun, se contentant de procéder par voie de simples affirmations.

Sur la demande de remboursement des travaux qui ont été effectués, il précise que :

— il est constant que le mandat de syndic est exclusif de l’application des règles de la gestion d’affaire (Civ. 3ème, 3 juin 1987, n° 85-18.650 ; 4 janvier 2023, n° 21-24.741), un copropriétaire ne pouvant se substituer au syndic en place au motif que l’assemblée générale régulièrement convoquée aurait, « peu avant, voté un budget de fonctionnement insuffisant pour permettre au syndic d’exposer de telles dépenses » (arrêt précité du 4 janvier 2023),

— en application de la loi du 10 juillet 1965, l’entretien et la réparation des parties communes incombent au syndicat des copropriétaires,

— lorsque la cause des désordres provient des parties communes, les travaux de réparation doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires,

— ainsi, un copropriétaire ne saurait se prévaloir de la gestion d’affaires pour tenter d’obtenir le remboursement de sommes qu’il a engagées, au titre de divers travaux réalisés sur les parties communes, en dehors de toute autorisation (ex. Cour d’appel de Paris, 30 janvier 2013, n° RG 10/01679, 19 juin 2013, n° RG 09/01560, etc.),

— la S.A.S. LA CORDERIE se prévaut d’un arrêt de la 1ère chambre civile de la cour de cassation du 20 mars 2014 qui ne trouve pas à s’appliquer au cas d’espèce, s’agissant d’un immeuble en copropriété ayant fait l’objet d’un arrêté de péril non imminent, l’administrateur provisoire et le syndic nommés à la suite de cet arrêté ayant cessé leurs fonctions,

— en l’espèce, les circonstances sont différentes, l’immeuble n’ayant fait l’objet d’aucun arrêté de péril et le syndic n’ayant pas cessé ses fonctions puisque la société JFT GESTION était toujours en poste, de sorte que la S.A.S. LA CORDERIE ne pouvait pas engager unilatéralement ces travaux,

— en tout état de cause, la demande de remboursement de la S.A.S. LA CORDERIE est contraire à l’article 11 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que la répartition des charges ne peut être modifiée que par une décision prise à l’unanimité des copropriétaires,

— la demande de remboursement, formulée par la S.A.S. LA CORDERIE, vise en réalité à modifier la répartition des charges entre les copropriétaires, en les contraignant à supporter des frais supplémentaires correspondant au coût des travaux de reprise de la structure du plancher du premier étage, cette modification de la répartition des charges n’étant pas opposable au syndicat des copropriétaires, en l’absence de décision prise à l’unanimité.

***

1-1 Sur le moyen tiré de la gestion d’affaires et de la nécessité pour les copropriétaires de participer aux charges d’entretien et de conservation des parties communes :

En droit, aux termes des dispositions de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont « tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ».

Aux termes de l’article 1301 du code civil, « celui qui, sans y être tenu, gère sciemment et utilement l’affaire d’autrui, à l’insu ou sans opposition du maître de cette affaire, est soumis, dans l’accomplissement des actes juridiques et matériels de sa gestion, à toutes les obligations d’un mandataire ».

L’article 1301-1 du code civil dispose par ailleurs que :

« Il est tenu d’apporter à la gestion de l’affaire tous les soins d’une personne raisonnable ; il doit poursuivre la gestion jusqu’à ce que le maître de l’affaire ou son successeur soit en mesure d’y pourvoir.

Le juge peut, selon les circonstances, modérer l’indemnité due au maître de l’affaire en raison des fautes ou de la négligence du gérant ».

Enfin, l’article 1301-2 dudit code prévoit que :

« Celui dont l’affaire a été utilement gérée doit remplir les engagements contractés dans son intérêt par le gérant.

Il rembourse au gérant les dépenses faites dans son intérêt et l’indemnise des dommages qu’il a subis en raison de sa gestion.

Les sommes avancées par le gérant portent intérêt du jour du paiement ».

La mise en œuvre suppose non seulement que les actes accomplis à ce titre soient utiles au maître de l’ouvrage, mais aussi qu’ils soient réalisés à la suite de sa carence et sans son opposition.

En matière de copropriété, il ne saurait être dérogée aux dispositions d’ordre public du statut de la copropriété des immeubles bâtis, en admettant la possibilité d’une gestion des affaires de la collectivité des copropriétaires par autrui que dans des circonstances dérogatoires très particulières et exceptionnelles, les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967 devant primer.

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires et que leur exécution est confiée au syndic éventuellement placé sous le contrôle du conseil syndical.

Par ailleurs, en application de l’article 18 I de ladite loi, le syndic est en charge de l’administration, de la conservation e de l’entretien de l’immeuble, en ce compris la possibilité d’agir de sa propre initiative en cas d’urgence pour la sauvegarde de l’immeuble.

L’article 18 V de la loi du 10 juillet 1965 prévoit enfin des dispositifs destinés à palier un empêchement (convocation de l’assemblée générale par le président du conseil syndical) ou une carence du syndic (désignation judiciaire d’un administrateur ad hoc).

Le principe est donc que le mandat du syndic, tel que défini dans l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est exclusif de toute application des règles de la gestion d’affaire (ex. : Civ. 3ème, 16 octobre 2013, n° 12-20.881 et, s’agissant de travaux non urgents réalisés sans autorisation de l’assemblée générale : Civ. 3ème, 3 juin 1987, n° 85-18.650 ; voir également : Civ. 3ème, 8 avril 2021, n° 19-17.594 : interdiction faite au syndic de faire des avances au syndicat des copropriétaires puis d’en obtenir remboursement sur le fondement de la gestion d’affaires ou de l’enrichissement sans cause, les textes légaux définissant sa mission légale ne le permettant pas).

A titre exceptionnel, l’urgence de veiller à la sauvegarde de l’immeuble peut permettre à un copropriétaire de se prévaloir de la gestion d’affaires :

— pour obtenir remboursement de sommes qu’il a exposées dans l’intérêt de la copropriété, si la sauvegarde de l’immeuble imposait de faire réaliser certains travaux, compte tenu de leur nature et leur siège, imposant une « célérité exceptionnelle pour assurer la sauvegarde de l’immeuble » (ex. Civ. 3ème, 4 novembre 1993, 4 novembre 1993, n°91-18.695),

— ou lorsque le syndicat des copropriétaires est dépourvu d’organe de gestion (ex. : Civ. 1ère, 20 mars 2014, n° 12-15.067, dans un contexte où l’immeuble en copropriété avait fait l’objet d’un « arrêté de péril non imminent » et où, « compte tenu des difficultés rencontrées au cours de leur mission, l’administrateur provisoire et le syndic nommés à la suite de cet arrêté avaient cessé leurs fonctions »).

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires n’a jamais été donnée à la S.A.S. LA CORDERIE pour la réalisation des travaux litigieux de réfection de la structure du plancher, partie commune, du 1er étage, ni avant les travaux, ni a posteriori, pour les régulariser (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 4ème chambre A, 9 septembre 2011, n° RG 09/23380).

Au contraire, l’assemblée générale extraordinaire du 29 juillet 2021 avait refusé la réalisation de travaux de renforcement de deux poutres maîtresses dans l’appartement de Monsieur [V], selon résolution n° 4.1 manifestement clairement son opposition :

— sur la base du devis de la société TAC d’un montant de 27.289,90 € joint à la convocation,

— et après avoir pris connaissance de l’avis du conseil syndical (pièce n° 5 produite en demande, page 2 sur 5).

En outre, il n’est justifié par aucun élément probant que la sauvegarde de l’immeuble ou la sécurité des occupants auraient été en cause à la date où la S.A.S. LA CORDERIE a pris l’initiative, après le refus manifesté par l’assemblée générale extraordinaire du 29 juillet 2021, de faire réaliser elle-même, à une date non déterminable au regard des pièces produites, des travaux de « réhabilitation » de son appartement avec renforcement de structure, selon facture de l’entreprise IMEGB du 14 février 2022, incluant une reprise de poutres, une étude “ingénieur”, et le nettoyage du chantier, selon devis 0220072021 (pièces n° 3 et 12 produites en demande).

Par ailleurs, l’arrêt de la 1ère chambre civile de la cour de cassation, en date du 20 mars 2014, cité en demande par la S.A.S. LA CORDERIE n’est nullement transposable au cas d’espèce, dès lors que :

— l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] n’a fait l’objet d’aucun arrêté de péril,

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] n’a jamais été dépourvu de ses organes de gestion, alors que le cabinet JFT GESTION était le syndic en exercice de l’immeuble lorsque les travaux litigieux ont été réalisés, de sa propre initiative, par la S.A.S. LA CORDERIE.

La carence du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] à exercer sa mission de conservation de l’immeuble et d’administration des parties communes n’est pas davantage caractérisée, en l’absence d’élément technique communiqué au syndic de l’immeuble, qui n’est pas un professionnel de la construction, qui aurait été de nature à justifier la réalisation immédiate, en urgence, de travaux indispensables à la conservation de l’immeuble, la S.A.S. LA CORDERIE ne démontrant pas que les travaux qu’elle a fait réaliser elle-même ne l’ont pas été exclusivement dans son propre intérêt, de sorte qu’ils devaient être soumis à une autorisation préalable de l’assemblée générale (ex. : Cour d’appel de Versailles, 4ème chambre, 12 septembre 2011, n° RG 10/03080).

Les conditions de mise en œuvre de la gestion d’affaires ne sont donc pas réunies en l’espèce, alors que celle-ci est par principe incompatible avec l’exécution des obligations légales découlant du statut de la copropriété des immeubles bâtis (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 30 janvier 2013, n° RG 10/01679) et qu’elle est étrangère aux « travaux en copropriété en raison des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 » (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 19 juin 2013, n° RG 09/01560).

La S.A.S. LA CORDERIE ne peut davantage se plaindre d’une violation, par la résolution n° 16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2022, des dispositions d’ordre public de l’article 10 alinéa de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le paiement des charges pour travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, non comprises dans le budget prévisionnel, ne peut être exigé des copropriétaires que sous réserve que lesdits travaux aient fait l’objet d’un vote préalable de assemblée générale, les sommes afférentes à ces dépenses étant dès lors « exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale », conformément aux dispositions du dernier alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.

1-2 Sur le moyen tiré de l’urgence à faire réaliser les travaux en application des dispositions des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 37 du décret du 17 mars 1967 :

En droit, le deuxième alinéa du I de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic, en cas d’urgence, de faire réaliser de sa propre initiative tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à charge pour lui d’en informer ensuite les copropriétaires et de convoquer immédiatement une assemblée générale, conformément aux dispositions de l’article 37 du décret du 17 mars 1967.

La responsabilité du syndic peut ainsi être engagée, notamment s’il ne fait pas procéder, y compris de sa propre initiative, à des travaux de réparation nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (ex. : Civ. 3ème, 9 septembre 2014, n° 11-26.278, 24 mars 2015, n° 13-24.791, etc.).

L’urgence est caractérisée dès lors que tout retard dans la réalisation des travaux compromettrait gravement l’état de l’immeuble et entraînerait un préjudice important pour les copropriétaires, le syndic ayant dès lors le devoir, en vertu de ses pouvoirs propres, d’effectuer ces travaux urgents, sans attendre une délibération de l’assemblée générale, de sorte qu’il engage sa responsabilité civile délictuelle à l’égard des copropriétaires victimes de son inertie s’il ne satisfait pas à cette obligation légale.

En application des dispositions du I de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

La négligence du syndic de s’assurer, comme il y est légalement tenu, de l’exécution d’une décision d’assemblée générale est constitutive d’une faute personnelle (ex. : Civ. 3ème, 4 octobre 1995, n° 94-12.048).

Le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses fonctions. La responsabilité du syndic fondée sur la faute dans l’exécution de sa mission entraîne la responsabilité du syndicat, sauf faute personnelle et exclusive du syndic (ex. : Cour d’appel de Rennes, 4ème chambre, 14 juin 2008, n° RG 15/02617 ; 15 mars 2018, n° RG 14/08917).

L’article 37 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967 précise que :

« Lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale ».

En l’espèce, pour justifier de l’urgence dont elle fait état, la S.A.S. LA CORDERIE se contente de produire :

— des photographies de deux poutres du plancher haut R+1 de l’appartement de la S.A.S. LA CORDERIE : salle à manger et ancienne cuisine (pièce n° 2),

— une « note technique » en date du 27 juillet 2022 de M. [M], du bureau d’études structures B.E.S.T. (pièce n° 15) :

* indiquant que lors de sa visite « au R+1 du [Adresse 1] courant septembre 2021 », il a « pu constater l’état fracturé des poutres de reprise de plancher nécessitant une consolidation URGENTE en vue des travaux à réaliser »,

* et ajoutant qu’à cet effet, « une étude a été réalisée pour effectuer lesdits travaux qui ont été exécutés dans les règles de l’art ».

Toutefois, aucun élément technique n’a été communiqué préalablement au syndic de l’immeuble, ni n’est versé aux débats dans le cadre de la présente procédure, qui attesterait que les deux poutres fissurées seraient, comme l’indique la S.A.S. LA CORDERIE, des « poutres maîtresses » et que l’état de celles-ci aurait justifié, en juillet/août 2021, la réalisation immédiate par le syndic de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, alors qu’aucun document produit n’atteste de l’ampleur du phénomène d’atteinte aux structures porteuses de l’immeuble (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 12 septembre 2018, n° RG 16/17537).

A cet égard, le tribunal relève que :

— la S.A.S. LA CORDERIE, qui prétend avoir souhaité effectuer « différents travaux d’aménagement » de son lot acquis le 30 avril 2021 et avoir pris contact à cet effet « avec un architecte et une entreprise », ne verse aux débats aucun document émanant de ces professionnels, qui attesterait de ses allégations selon lesquelles les « deux locateurs d’ouvrage » lui auraient « fait remarquer que deux poutres maîtresse qui se trouvaient au plafond de la cuisine et la salle à manger et qui supporteraient le plancher de l’étage supérieur » […] « menaçaient à tout moment de se briser (pièce n° 2) avec naturellement comme conséquence l’effondrement du plafond constituant le plancher de l’état supérieur » (dernières écritures, page 3 sur 15),

— si le courriel en date du 22 août 2021, adressé par Monsieur [J] [V] au syndic de l’immeuble, fait référence à l’article 37 du décret du 17 mars 1967, ainsi qu’à « l’abus de majorité » et aux dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, il n’est pas demandé expressément au syndic de faire réaliser de sa propre initiative des travaux de réfection des deux poutres litigieuses mais il lui est demandé de « faire rapidement en sorte que la copropriété honore son obligation de la prise en charge des travaux » (pièce n° 7 produite en demande),

— aucune pièce technique n’est jointe audit courriel qui aurait permis d’établir l’urgence à faire réaliser lesdits travaux sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, en raison d’une menace grave et imminente d’effondrement, alors même qu’il a été procédé immédiatement à un étaiement de l’appartement de la S.A.S. LA CORDERIE.

S’il est incontestable qu’une consolidation de deux poutres au plafond du lot appartenant à la S.A.S. LA CORDERIE, fracturées, était nécessaire préalablement à la réalisation des travaux d’aménagement projetés par ce copropriétaire dans son appartement situé au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], il ne ressort d’aucun élément de preuve que :

— lesdites poutres auraient été, comme le prétend la S.A.S. LA CORDERIE, des « poutres maîtresses »,

— l’état fracturé desdites poutres de reprise du plancher aurait mis en péril la structure de l’immeuble.

Il n’est donc pas justifié qu’une intervention aurait été rendue nécessaire en urgence, sans convocation préalable d’une assemblée générale de copropriétaires en vue d’autoriser lesdits travaux, alors même que :

* il a été vu précédemment qu’une assemblée générale s’est effectivement tenue à cet effet le 29 juillet 2021, pour examiner ces travaux selon devis de la société TAC, un appel d’offres ayant été lancé auprès des sociétés STAB ET NOHAM et IMEGB,

* il ne ressort d’aucun élément de preuve que, depuis cette date, l’état des poutres litigieuses se serait dégradé à un point tel qu’une intervention immédiate aurait été requise afin d’éviter que l’état de l’immeuble soit gravement compromis.

Hormis quelques photographies établissant la fissuration de deux poutres, la S.A.S. LA CORDERIE ne produit aucune pièce relative à l’état de son appartement ni ne justifie :

— qu’au moment de la réalisation des travaux litigieux, ces derniers auraient été « urgents » au sens des dispositions précitées des article 18 de la loi du 10 juillet et 37 du décret du 17 mars 1967,

— que tout retard dans la mise en œuvre des travaux aurait compromis gravement l’état de l’immeuble et aurait entraîné un préjudice important pour les copropriétaires (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 18 décembre 2019, n° RG 16/19429).

L’urgence alléguée par la S.A.S. LA CORDERIE est d’autant moins caractérisée en l’espèce qu’après avoir sollicité auprès du syndic un « engagement de la part de la copropriété au plus tard le 6 Septembre 2021 », au « vu de l’urgence », selon courriel du 22 août 2021 (pièce n° 7 produite en demande), la S.A.S. LA CORDERIE n’a fait réaliser, par l’entreprise IMEGB, les travaux litigieux de renforcement des poutres du plancher haut de son appartement qu’au mois de février 2022 (pièces n° 12 et 13 produites en demande).

Il ne saurait donc être reproché au syndic en exercice de l’immeuble de ne pas avoir fait réaliser les travaux de sa propre initiative, en application des dispositions précitées de l’article 37 du décret du 17 mars 1967, alors même :

— qu’il n’a jamais disposé d’éléments techniques justifiant une telle intervention,

— et qu’en tout état de cause, l’assemblée générale des copropriétaires avait déjà refusé l’exécution des travaux litigieux « de renforcement de deux poutres maîtresses », le 29 juillet 2021, au moment où le représentant de la S.A.S. LA CORDERIE a fait état d’une urgence à les faire réaliser, par courriel du 22 août 2021, de sorte que c’est à bon droit que la société JFT Gestion a répondu que lesdits travaux « de conservation de l’immeuble » incombait « à la copropriété », selon courriel du 23 août 2021 (pièce n° 8 produite en demande ; Civ. 3ème, 6 février 2002, n° 00-17.324).

Le moyen tiré de l’urgence à faire réaliser les travaux, au visa des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 37 du décret du 17 mars 1967 ne sera donc pas davantage retenu.

1-3 Sur le moyen tiré de l’abus de majorité :

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322), ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10924) ou a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28146).

Par ailleurs, il est constant que ne commet pas d’abus de majorité l’assemblée générale qui refuse d’autoriser a posteriori de ratifier certains travaux exécutés sans autorisation préalable (ex. : Civ. 3ème, 26 mai 2004, n° 02-21.361), alors que celle-ci était requise (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 12 mai 2021, n° RG 19/15225 ; Cour d’appel de Lyon, 1ère chambre civile B, 26 juin 2018, n° RG 17/01736).

En l’espèce, la S.A.S. LA CORDERIE, qui a fait réaliser de sa propre initiative les travaux litigieux, refusés selon résolution n° 4 de l’assemblée générale du 29 juillet 2021, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et sans saisir, le cas échéant, le tribunal (après refus de l’autorisation prévue à l’article 25 b)) d’une demande d’autorisation judiciaire de travaux dans les conditions de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, ne rapporte pas la preuve d’un abus de majorité qui aurait été commis, selon résolution n° 16 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 8 juin 2022, refusant de rembourser à Monsieur [V] les travaux de reprise de la structure du plancher du 1er étage, selon facture jointe de la société IMGEB pour un montant de 19.740 € TTC (ex. : Civ. 3ème, 19 janvier 1994, n° 92-13.431).

La preuve n’est donc pas rapportée de l’allégation de la S.A.S. LA CORDERIE selon laquelle la résolution n° 16 querellée ne serait pas conforme à l’intérêt collectif, en ce qu’elle entraînerait une rupture d’égalité entre les copropriétaires, au détriment d’un seul copropriétaire et au bénéfice de tous les autres.

Ce moyen de droit sera donc écarté.

Sur ce ;

Au regard de l’ensemble des éléments précités, la S.A.S. LA CORDERIE devra être intégralement déboutée :

— de sa demande d’annulation de la décision de rejet de la résolution n° 16 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] qui s’est tenue le 8 juin 2022, ayant « refusé d’adopter les résolutions 16.1, 16.2, 16.3, 16.4 et 16.5 portant sur le remboursement par le Syndicat des Copropriétaires des travaux effectués pour son compte par la Société LA CORDERIE »,

— de même que de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] à lui rembourser la somme de 16.450,00 € HT, soit 19.740,00 € TTC.

II – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

La S.A.S LA CORDERIE, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2.500,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Laure IELTSCH.

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute la S.A.S. LA CORDERIE de sa demande d’annulation de la décision de rejet de la résolution n° 16 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] qui s’est tenue le 8 juin 2022, ayant « refusé d’adopter les résolutions 16.1, 16.2, 16.3, 16.4 et 16.5 portant sur le remboursement par le Syndicat des Copropriétaires des travaux effectués pour son compte par la Société LA CORDERIE »,

Déboute la S.A.S. LA CORDERIE de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] à lui rembourser la somme de 16.450,00 € HT, soit 19.740,00 € TTC,

Condamne la S.A.S. LA CORDERIE aux entiers dépens,

Accorde à Maître Laure IELTSCH le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la S.A.S. LA CORDERIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 16 Janvier 2025

La Greffière Le Président