MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 28 Avril 2025

N° RC 24/05343

DÉCISION

répultée contradictoire et en premier ressort

[S] [X]

ET :

[F] [P] [Z]

Débats à l’audience du 09 Janvier 2025

Le

Copie executoire et copie à :

M^e BERBIGIER

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 28 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 28 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [S] [X]

née le 24 Août 1963 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Julien BERBIGIER, avocat au barreau de TOURS, substitué par Maître Le Carvennec, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Monsieur [F] [P] [Z]

né le 07 Décembre 1994 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 06 octobre 2021, Madame [S] [X] épouse [D] a donné à bail à Monsieur [F] [P] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], ainsi que la place de stationnement n°10 située à la même adresse, pour un loyer mensuel de 500,00 euros et 38,00 euros de provisions sur charges, payables d’avance.

Monsieur [F] [P] [Z] a versé un dépôt de garantie d’un montant de 500,00 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 06 octobre 2021.

En raison de l’existence d’une situation d’impayés, le 24 avril 2024, un commandement de payer, de justifier d’une assurance et sommation de justifier de l’occupation du logement, visant la clause résolutoire, a été délivré par procès-verbal de remise à l’étude à la requête de Madame [S] [X] épouse [D] à Monsieur [F] [P] [Z]. Il portait sur la somme en principal de 1 720,80 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 10 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié à l’étude le 18 juillet 2024, Madame [S] [X] épouse [D] a fait assigner Monsieur [F] [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins suivantes :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;

Constater que la location a été consentie à Monsieur [F] [P] [Z] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

À défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [F] [P] [Z] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989 ;

Ordonner que Monsieur [F] [P] [Z] ainsi que tout occupant de son chef seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Condamner Monsieur [F] [P] [Z] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 1 640,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de l’assignation ou de la décision rendue ;

Condamner Monsieur [F] [P] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux ;

Condamner Monsieur [F] [P] [Z] au paiement d’une somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamner Monsieur [F] [P] [Z] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Un état des lieux de sortie du logement a été réalisé le 07 novembre 2024 et signé par Monsieur [F] [P] [Z].

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 09 janvier 2025.

Madame [S] [X] épouse [D], représentée par son conseil, a déclaré renoncer à se prévaloir de la clause résolutoire en raison du départ du locataire du logement et a maintenu sa demande en paiement en actualisant sa créance, celle-ci étant désormais évaluée à la somme de 11 094,71 euros, le décompte étant arrêté au 31 décembre 2024.

Elle a également remis à l’audience un jeu de conclusions dans lesquelles elle précise notamment que la somme demandée se décompose en 3 829,21 euros au titre d’un arriéré de loyers, et 7 739,60 euros au titre de dégradations locatives, sans compter la déduction du dépôt de garantie. Il convient de se référer à ces conclusions pour un exposé plus ample de ses moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [F] [P] [Z], bien que régulièrement cité par procès-verbal de remise à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience indique que les courriers de convocation de Monsieur [F] [P] [Z] sont revenus pour défaut d’adresse.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025, prorogé au 28 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l’article 473 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Le présent jugement étant susceptible d’appel, il est réputé contradictoire.

II. Sur les demandes principales

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

***

En l’espèce, Madame [S] [X] épouse [D] verse aux débats un décompte actualisé au 27 décembre 2024 selon lequel l’arriéré locatif est évalué à la somme de 3 829,21 euros.

Monsieur [F] [P] [Z], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le montant de la dette locative.

Toutefois, celle-ci appelle des observations. Ainsi, il résulte de ce décompte des « honoraires location » pour un montant total de 343,12 euros, lesquels ne correspondent ni à des loyers ni aux charges, de sorte qu’il convient de retrancher cette somme de celle due au titre de la dette locative. De même, il convient de retrancher des sommes dues celles mentionnées au titre des frais de relance, soit un total de 314 euros. Enfin, doit également être déduite la somme de 210,89 euros due au titre de taxes d’ordures ménagères dont la bailleresse ne justifie pas.

En conséquence, Monsieur [F] [P] [Z] sera condamné à payer à la bailleresse la somme de 2 961,20 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2024, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur la réparation des dégradations locatives

Selon l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1755 du même code réitère qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Ce principe est repris par les dispositions spécifiques au bail d’habitation, article 7c) et d) de la loi du 06 juillet 1989, qui disposent que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le locataire doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la commission nationale concertation.

Enfin, selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant la jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Ainsi, il appartient au preneur, présumé être à l’origine des dégradations, de démontrer que les désordres seraient dus à l’une des causes étrangères limitativement énumérées (Civ. 3ème, 09 juin 2016).

Dès lors, il convient, poste par poste de demande, de comparer l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie pour contrôler l’existence ou non de dégradations locatives imputables au locataire et donc dépassant l’usure normale du logement donné à bail, et d’évaluer le montant des réparations qui sont à la charge du locataire, compte tenu des devis et factures produits le cas échéant.

Sur l’entrée :

Selon le décompte et le devis produits, Madame [S] [X] épouse [D] sollicite que soit mis à la charge de Monsieur [F] [P] [Z] le coût du remplacement du papier peint (347,60 euros TTC), de réfection de la peinture du plafond (82,50 euros TTC), ainsi qu’une indemnisation forfaitaire en raison d’un éclat sur une étagère de placard (5,00 euros).

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que les murs sont en bon état, avec trois trous de pointes à côté de l’interrupteur. Le plafond est en bon état ainsi que le placard.

L’état des lieux de sortie mentionne que le mur de la porte d’accès comporte des traces noires et des déchirures, celui de droite comporte également des traces et déchirures, celui de gauche a des traces et celui faisant face à la porte a trois trous non rebouchés. Le plafond est en bon état tandis que le placard est en état moyen, notamment en raison d’éclats sur les étagères.

Il convient de rejeter la demande au titre du plafond, aucune dégradation n’étant constatée, et d’accueillir celle relative aux étagères du placard, la présence d’éclats ne pouvant être imputée à la vétusté. La somme de 5,00 euros apparaît proportionnée à cette dégradation.

S’agissant des murs, il est observé que celui faisant face à la porte ne comporte pas de dégradation en dehors des trois trous dont la présence a déjà été constatée lors de l’entrée dans les lieux. Aucune dégradation ne peut donc être indemnisée pour ce mur. Par ailleurs, le devis produit mentionne le traitement des parties abîmées alors même que la pose et dépose du papier peint apparaissent suffisants à réparer la dégradation constatée.

Par conséquent, il sera alloué la somme de 200 euros à Madame [S] [X] épouse [D] pour les dégradations de la tapisserie, outre 5 euros pour l’éclat sur l’étagère, soit un total de 205 euros.

Sur la pièce de vie :

Madame [S] [X] épouse [D] sollicite que soit mis à la charge de Monsieur [F] [P] [Z] le coût du remplacement du papier peint (2 030,60 euros TTC), de réfection de la peinture du plafond (687,60 euros TTC), de remplacement d’un carreau de carrelage (275,00 euros TTC) ainsi qu’une somme forfaitaire en raison de la déchirure d’un store (10,90 euros).

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le papier peint des murs est en bon état mais il est noté la présence de trous de pointes et de chevilles ainsi de traces d’eau et de décollement du papier peint sous la fenêtre. Des traces sont présentes sur le plafond. Le carrelage du sol est en bon état ainsi que le store installé sur la fenêtre.

L’état des lieux de sortie mentionne que les murs comportent deux trous de cheville non rebouchés, que deux lés de papier peint sont manquants et que le reste comporte des trous importants et de nombreuses traces. Le plafond est en bon état bien que comportant des traces. Un gros éclat est mentionné au niveau du carrelage. Le store présente une déchirure.

Il convient dès à présent de rejeter la demande au titre du plafond, aucune dégradation n’étant constatée, et d’accueillir celles relatives au store et au carrelage, la présence d’un éclat et d’une déchirure ne pouvant être imputés à la vétusté. La somme de 10,90 euros pour le store apparaît proportionnée à cette dégradation. En revanche, il serait excessif de condamner le locataire au paiement de la somme demandée pour le carrelage alors qu’un seul carreau est à remplacer, si bien qu’il convient de déduire l’indemnité de ce chef à 30,00 euros.

S’agissant des murs, bien que des désordres ont été constatés dès l’entrée dans le logement, il apparaît que l’état des murs s’est dégradé au cours du bail. Au regard de la nature des dégradations constatées, notamment du papier peint manquant et des trous dans les murs, ces nouvelles dégradations apparaissent imputables intégralement au locataire.

Il convient cependant de tenir compte de l’existence d’un état antérieur dégradé. Par ailleurs, la somme demandée contient la dépose du papier peint dans toute la pièce alors que deux lés sont manquantes. En conséquence, il convient de réduire l’indemnité de ce chef à 800,00 euros.

Par conséquent, il sera alloué la somme de 840,90 euros pour la réparation des dégradations constatées dans la pièce de vie.

Sur les toilettes :Madame [S] [X] épouse [D] sollicite que soit mis à la charge de Monsieur [F] [P] [Z] le coût du remplacement du papier peint (584,10 euros TTC) et de réfection de la peinture du plafond (55,00 euros TTC).

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le papier peint des murs et la peinture du plafond sont en bon état.

L’état des lieux de sortie mentionne que le plafond est en bon état, tandis que les murs sont dégradés par la présence de déchirures sur le mur de gauche et de traces.

Il convient dès à présent de rejeter la demande au titre du plafond, aucune dégradation n’étant constatée.

S’agissant des murs, outre les traces sur lesquelles aucune précision n’est fournie, la seule dégradation constatée concerne le mur situé à gauche de la porte. Cette dégradation est bien imputable au locataire. Toutefois, les sommes mentionnées au devis apparaissent excessives par rapport aux dégradations constatées.

Il sera donc alloué à Madame [S] [X] épouse [D] la somme de 150 euros pour la réparation des dégradations constatées dans les toilettes.

Sur la chambre :

Madame [S] [X] épouse [D] sollicite que soit mis à la charge de Monsieur [F] [P] [Z] le coût du remplacement du papier peint (1 599,40 euros TTC), de réfection de la peinture du plafond (302,50 euros TTC).

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le papier peint des murs, bien qu’en bon état, est ancien et présente quatre trous de cheville non rebouchés du côté de la fenêtre et du radiateur. Le plafond est en bon état ainsi que le sol.

L’état des lieux de sortie mentionne que le plafond est en bon état et le sol en état moyen en raison de rayures. S’agissant des murs, l’état ancien ainsi que les trous de chevilles déjà constatés dans l’état des lieux d’entrée sont toujours mentionnés mais il existe également des déchirures importantes et un trou à un angle des murs ainsi qu’une trace noire.

Il convient dès à présent de rejeter la demande au titre du plafond, aucune dégradation n’étant constatée.

S’agissant des murs, des dégradations nouvelles sont bien constatées et les sommes mentionnées dans le devis n’apparaissent pas excessives. Il convient toutefois de tenir compte de l’état dégradé antérieur des murs et de retenir un coefficient de vétusté de 50%. Par ailleurs, il apparaît que les nouvelles dégradations constatées, à savoir la trace noire et le trou au niveau d’un angle, sont localisées sur deux des quatre murs, si bien que l’indemnisation ne peut porter que sur ces deux murs. Ainsi, le locataire est redevable de la somme de 400 euros de ce chef.

Par conséquent, il sera alloué la somme de 400 euros à Madame [S] [X] épouse [D] à titre d’indemnisation pour les dégradations constatées dans la chambre.

Sur la salle de bain :

Madame [S] [X] épouse [D] sollicite que soit mis à la charge de Monsieur [F] [P] [Z] le coût du remplacement du papier peint (709,50 euros TTC) et de réfection de la peinture du plafond (110,00 euros TTC). Une somme de 99,00 euros TTC est également demandée au titre du remplacement des joints de la douche et de l’évier, soit 49,50 euros pour la douche seule.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le plafond est en bon état, bien qu’écaillé, ainsi que les murs hormis deux trous de chevilles non rebouchés. Le bac de douche est en bon état.

L’état des lieux de sortie mentionne que le mur où se trouve la porte présente des déchirures importantes, des traces et des tâches tandis que celui y faisant face présente des traces importantes. Les deux trous de cheville sont mentionnés sur le mur de gauche. Le plafond est en bon état, bien qu’écaillé et présentant des traces. Le joint de la douche est décrit comme légèrement noirci.

Il convient dès à présent de rejeter la demande au titre du plafond, les dégradations constatées relevant de l’usure normale.

S’agissant des murs, la présence des trous de cheville sur le mur de gauche est mentionnée dans l’état des lieux d’entrée, si bien que le locataire n’est pas redevable d’une indemnité à ce titre. Restent donc les dégradations pour le mur de la porte et celui y faisant face, et il apparaît que les déchirures et traces peuvent être imputées au locataire. Il est donc redevable d’une indemnisation à hauteur de 300 euros.

Quant au joint de la douche, un noircissement traduit un défaut d’entretien du locataire, qui a occasionné la formation de moisissure. Dès lors, ils convient de le condamner à une indemnité. La somme demandée couvre le remplacement complet du joint, alors qu’un simple nettoyage, moins onéreux, apparaît suffisant. Il convient donc de fixer l’indemnité à 20,00 euros.

Par conséquent, il sera alloué la somme de 320 euros à Madame [S] [X] épouse [D] à titre d’indemnisation pour les dégradations constatées dans la salle de bain.

Sur la cuisine :

Madame [S] [X] épouse [D] sollicite que soit mis à la charge de Monsieur [F] [P] [Z] le coût du changement de l’étagère sous l’évier (55,00 euros TTC), de réparation du siphon de l’évier (99,00 euros TTC), de changement de la plaque de cuisson (224,40 euros TTC) et de réfection des joints du plan de travail (49,50 euros). Une somme de 99,00 euros TTC est également demandée au titre du remplacement des joints de la douche et de l’évier, soit 49,50 euros pour l’évier seul.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le meuble sous évier est en bon état et le siphon fonctionne correctement. L’évier et le plan de travail sont également en bon état. La plaque de cuisson est en bon état hormis une rayure mais sous réserve de fonctionnement.

L’état des lieux de sortie mentionne que l’évacuation de l’évier est bouché et que l’étagère en dessous est gonflée en raison d’une fuite au niveau du siphon. Le joint de silicone de l’évier a été totalement enlevé. La plaque de cuisson comporte des rayures et traces de cuisson et son fonctionnement n’est pas vérifiable. Le plan de travail est quant à lui en bon état.

Il existe bien des dégradations imputables au locataire au niveau du siphon et de l’étagère sous l’évier, l’état de ces éléments ne pouvant être imputé à l’usage normal. De même, le joint de l’évier a bien disparu, alors que l’évier était en bon état lors de l’entrée dans les lieux. Les demandes de la bailleresse peuvent donc être accueillies sur ces trois points.

En revanche, aucune dégradation n’est constatée au niveau du plan de travail, y compris au niveau de son joint, si bien qu’il convient de rejeter la demande s’y rapportant.

Par ailleurs, l’état de fonctionnement de la plaque de cuisson n’a pu être vérifié ni à l’entrée dans le logement ni lors de la sortie. Des rayures sont constatées dans les deux états des lieux et les traces de cuisson constatées relèvent du nettoyage qui sera traité ultérieurement. Dès lors, aucune dégradation ne peut être imputée au locataire sur ce point.

Par conséquent, il sera alloué la somme de 203,50 euros à Madame [S] [X] épouse [D] à titre d’indemnisation pour les dégradations constatées dans la cuisine.

Sur les frais de nettoyage :

Il est mentionné à plusieurs reprises au sein de l’état des lieux de sortie que le logement n’a pas été rendu dans un bon état de propreté. Notamment, plusieurs radiateurs sont poussiéreux, de même que la grille de VMC de la cuisine. La crédence se trouvant dans cette dernière présente des résidus graisseux, la plaque de cuisson présente également des traces et l’ensemble des rangements, plinthes et interrupteurs sont sales. Les sanitaires sont entartrés ainsi que la robinetterie de la douche. En conséquence, la bailleresse est fondée à demander une indemnité pour le nettoyage complet du logement à hauteur de 275,00 euros.

Plusieurs dégradations étant imputables au locataire au sein du logement, occasionnant la venue d’une entreprise de remise en état, Madame [S] [X] épouse [D] est fondée à demander une indemnité de 99,00 euros au titre de la protection du chantier et une autre de 55,00 euros au titre des frais de déplacement, soit un total de 154 euros.

Sur les comptes entre les parties :

Il convient de retrancher des sommes dues par Monsieur [F] [P] [Z] au titre des dégradations locatives la somme de 500 euros qui correspond au dépôt de garantie qu’il a versé, lequel sera conservé par la bailleresse.

Entrée : 205,00 eurosSéjour : 840,90 eurosToilettes : 150,00 eurosChambre : 400,00 eurosSalle de bain : 320,00 eurosCuisine : 203,50 eurosFrais de nettoyage : 2 750,00 eurosIntervention entreprise : 154,00 euros

2 548,80 euros

—  500 euros (dépôt de garantie)

TOTAL 2 048,80 euros

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [P] [Z], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [S] [X] épouse [D], Monsieur [F] [P] [Z] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de Madame [S] [X] épouse [D] de ses demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’indemnité d’occupation et d’expulsion,

CONDAMNE Monsieur [F] [P] [Z] à verser à Madame [S] [X] épouse [D] la sommede DEUX MILLE NEUF CENT SOIXANTE-ET-UN EUROS ET VINGT CENTIMES (2 961,20 euros), décompte arrêté au 31 décembre 2024, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [F] [P] [Z] à payer à Madame [S] [X] épouse [D] la somme de DEUX MILLE QUARANTE-HUIT EUROS ET QUATRE-VINGT CENTIMES (2 048,80 euros) au titre de la réparation des dégradations locatives ;

CONDAMNE Monsieur [F] [P] [Z] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur [F] [P] [Z] à payer à Madame [S] [X] épouse [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

RAPPELLE que le jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. DJAMAA, juge des contentieux de la protection, et par E. ESPADINHA, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,