RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00174 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HBKX

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 12 MAI 2025

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

[Adresse 9] [Adresse 7] REP/ SYNDIC LA SARL LOGER

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE REUNION

DÉFENDEUR(S) :

S.C.I. RESIDENTIEL P3C

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 14 Avril 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI RESIDENTIEL P3C est propriétaire de deux lots n° 10 et 5 correspondant à un appartement et un parking au sein de la résidence [Adresse 7], située [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, le [Adresse 10] [Adresse 7] représenté par son syndic la SARL LOGER a fait assigner la SCI RESIDENTIEL P3C devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  4.742,10 euros au titre des charges de copropriété impayées au 17 octobre 2024,

—  2.129,85 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

—  1.500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 14 avril 2025.

Lors de cette audience, le [Adresse 10] [Adresse 7] représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes.

La SCI RESIDENTIEL P3C n’ayant pu être domiciliée, le commissaire de justice a établi un procès-verbal de recherches infructueuses selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la demanderesse, il convient de se reporter à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le [Adresse 10] [Adresse 7] verse aux débats :

— les convocations aux assemblées générales des 15 juillet 2020, 26 mai 2021, 9 novembre 2022, 19 avril 2023 et 15 avril 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 15 juillet 2020, 26 mai 2021, 9 novembre 2022, 19 avril 2023 et 15 avril 2024 portant approbation des comptes des exercices écoulés, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux ;

— les mises en demeure des 25 juillet 2023 et 17 octobre 2023

— le mandat du syndic

— le relevé de propriété

— le jugement du 22 juin 2020

— les appels de fonds et décomptes de charges

— l’extrait de compte

Au vu des justificatifs fournis et de l’absence de contestation de sa créance par la SCI RESIDENTIEL P3C, non comparant, la créance du [Adresse 10] [Adresse 7] est établie dans son principe et dans son quantum à la somme de 4.742,10 euros au titre des charges de copropriété impayées au 17 octobre 2024.

Cependant, les sommes réclamées au-delà de celles figurant dans l’acte introductif d’instance n’ayant pas été portées à la connaissance de la SCI RESIDENTIEL P3C, elles doivent donc être regardées comme des demandes nouvelles et irrecevables comme n’ayant pas pu être soumises à la contradiction des parties.

Le [Adresse 10] [Adresse 7] produit un chèque d’un montant de 2.500 euros daté du 7 avril 2025. Ce montant n’ayant pas encore été crédité sur le compte, la condamnation sera en conséquence en deniers ou quittance.

Il convient en conséquence de condamner la SCI RESIDENTIEL P3C à payer au [Adresse 10] [Adresse 7], en deniers ou quittances, la somme de 4.742,10 euros au titre des charges de copropriété impayées au 17 octobre 2024.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;

— les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

— les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret

— les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25

— les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat», ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, les frais sont justifiés à hauteur de 1.829,85 euros, étant précisé que certains de ces frais résultent de la condamnation définitive par jugement du tribunal judiciaire de Saint-Denis en date du 22 juin 2020.

Il convient de condamner la SCI RESIDENTIEL P3C à payer la somme de 1.829,85 euros au [Adresse 10] [Adresse 7].

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de la SCI RESIDENTIEL P3C à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, et oblige les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l’allocation d’une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI RESIDENTIEL P3C, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du [Adresse 10] [Adresse 7] les frais qu’il a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il y a lieu de condamner la SCI RESIDENTIEL P3C à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La chambre de proximité, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI RESIDENTIEL P3C à payer au [Adresse 10] [Adresse 7] représenté par son syndic la SARL LOGER, en deniers ou quittances, la somme de 4.742,10 euros au titre des charges de copropriété impayées au 17 octobre 2024.

CONDAMNE la SCI RESIDENTIEL P3C à payer au [Adresse 10] [Adresse 7] représenté par son syndic la SARL LOGER la somme de 1.829,85 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE la SCI RESIDENTIEL P3C à payer au [Adresse 10] [Adresse 7] représenté par son syndic la SARL LOGER la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

DÉBOUTE le [Adresse 10] [Adresse 7] représenté par son syndic la SARL LOGER du surplus de ses demandes.

CONDAMNE la SCI RESIDENTIEL P3C aux dépens.

CONDAMNE la SCI RESIDENTIEL P3C à payer au [Adresse 10] [Adresse 7] représenté par son syndic la SARL LOGER la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, greffière.

La greffière, La vice-présidente