MINUTE N° : 25/00641

JUGEMENT

DU 21 Mai 2025

N° RC 25/01206

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

TOURAINE LOGEMENT

ET :

[K] [M]

Débats à l’audience du 03 Avril 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître BENDJADOR

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 21 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 5] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURAINE LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, substitué par Maître CROISE, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Monsieur [K] [M], demeurant [Adresse 1]

non comparant

D’autre Part ;

RG 25/1206

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 23 août 2018, la SA TOURAINE LOGEMENT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [K] [M] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 361,08 €, provisions pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 24 mai 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

La SA TOURAINE LOGEMENT a ainsi fait assigner Monsieur [K] [M] par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [K] [M] à effet du présent jugement ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [M], devenu occupant sans droit ni titre et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— la condamner au paiement :

— de la somme en principal de 1 568,68 € au titre des impayés de loyers et de charges, somme arrêtée à la date du commandement de payer ;

— de la somme de 265,42 € au titre des loyers et charges du 24 mai 2024 à la date de résiliation du bail ;

— condamner Monsieur [K] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges actualisés en fonction des dépenses à prévoir soit 265,42 €, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Monsieur [K] [M] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [K] [M] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 3 avril 2024, la SA TOURAINE LOGEMENT – représentée par son Conseil – actualise la dette locative à la somme de 2 597,91 €, au 31 mars 2025, échéance de mars incluse. Un accord sur des délais de paiement aurait pu se faire en présence du locataire

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice déposé à étude, Monsieur [K] [M] n’est ni présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales le 24 mai 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 10 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 23 août 2018 ainsi que le commandement de payer délivré le 24 mai 2024 pour un montant en principal de 1 568,68 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 2 597,91 €.

En s’abstenant de comparaître, le locataire s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il sera déduit du présent décompte les frais d’enquête sociale d’un montant de 53,34 € (7*7,62 €) à défaut pour le bailleur d’en apporter les justificatifs.

Ainsi, Monsieur [K] [M] sera condamné à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT la somme de 2 544,57 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 24 mai 2024 portant sur la somme en principal de 1 568,68 € au titre des impayés de loyers et de charges dus au 21 mai 2024.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 23 août 2018 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, ledit article n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer

Monsieur [K] [M] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai mentionné au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 25 juillet 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [K] [M] a repris le paiement de son loyer courant. Aucune information sur la capacité financière n’est cependant communiquée au Tribunal, en l’absence de diagnostic social et financier et en l’absence de comparution de Monsieur [K] [M] à l’audience du jour.

Il ne pourra ainsi être accordé des délais à Monsieur [K] [M] et son expulsion sera prononcée selon les modalités précisées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [M] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 25 juillet 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il sera condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [K] [M] comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 août 2018 entre Monsieur [K] [M] et la SA TOURAINE LOGEMENT concernant le bien situé [Adresse 3] sont réunies au 25 juillet 2024 ;

Condamne Monsieur [K] [M] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT la somme de 2 544,57 € (DEUX MILLE CINQ CENT QUARANTE QUATRE EUROS, CINQUANTE SEPT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 mars 2025 ;

Dit que Monsieur [K] [M] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [K] [M] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [K] [M], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne Monsieur [K] [M] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [K] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt et un mai deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,