Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, Civil tp saint benoit, 2 décembre 2024, n° 24/00294

TJ Saint-Denis de la Réunion 2 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Défaut de paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison du défaut de paiement des loyers, permettant ainsi l'expulsion des locataires.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a jugé que les bailleurs avaient justifié leur demande de paiement des arriérés de loyer en produisant le contrat de bail et un décompte des sommes dues.
Accepté
Occupation indue du bien
La cour a estimé que les bailleurs avaient droit à une indemnité d'occupation équivalente au loyer courant pour la période d'occupation indue.
Accepté
Partie perdante
La cour a condamné les locataires aux dépens, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.
Accepté
Frais de justice
La cour a accordé aux bailleurs une somme au titre des frais irrépétibles, conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Denis de la Réunion, civil tp saint benoit, 2 déc. 2024, n° 24/00294
Numéro(s) :	24/00294
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Fabrice SAUBERT

Texte intégral

RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00294 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZTX

MINUTE N° : 2024/

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :03/12/24

à :

M. [D]

Mme [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :03/12/24

à :

M^e SAUBERT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

— 

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

— -------------------

JUGEMENT

DU 02 DECEMBRE 2024

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [X]

[Adresse 2]

Madame [H] [V] pacsée [X]

[Adresse 2]

représentés par Maître Fabrice SAUBERT de la SCP GAILLARD – SAUBERT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [D]

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [Y]

[Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 21 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 19 mai 2022, Monsieur [L] [X] et Madame [H] [V] épouse [X] ont donné à bail à Monsieur [P] [D] et Madame [O] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel actuel révisé de 787,91 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 décembre 2023 resté sans effet, Monsieur [L] [X] et Madame [H] [V] épouse [X] ont assigné Monsieur [P] [D] et Madame [O] [Y] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de SAINT BENOIT aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner Monsieur [P] [D] et Madame [O] [Y] à leur payer la somme de 2672,16 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter « à compter des présentes » ;constater l’absence de justificatifs d’assurance contre les risques locatifs ;constater la résiliation du bail en date du 18 février 2024 par acquisition de la clause résolutoire ;ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [P] [D] et Madame [O] [Y] ainsi que de tout occupant du logement, avec le concours de la force publique s’il y a lieu, et ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard,condamner Monsieur [P] [D] et Madame [O] [Y] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle et révisable de 768,76 euros outre les charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfait délaissement des lieux,condamner Monsieur [P] [D] et Madame [O] [Y] aux dépens et à leur payer une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 octobre 2024.

A l’audience, Monsieur [L] [X] et Madame [H] [V] épouse [X], représentés par leur conseil, ont actualisé leurs demandes (6142,81 euros au titre de l’arriéré locatif à la date du 21 octobre 2024) et se sont opposés tant à l’octroi de délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant état de l’absence de reprise du versement intégral du loyer avant l’audience.

Monsieur [P] [D] et Madame [O] [Y], cités à étude, n’ont pas comparu.

Aucun diagnostic et financier concernant la situation de Monsieur [P] [D] et Madame [O] [Y] n’a été reçu avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion le 19 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de rappeler que jusqu’à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ce délai était de deux mois, et de préciser que ces dispositions nouvelles, d’application immédiate, ne peuvent néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En outre, ces dispositions nouvelles ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Par ailleurs, conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 19 mai 2022 contient une clause résolutoire, produisant effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et Monsieur [L] [X] et Madame [H] [V] épouse [X] justifient avoir délivré le 18 décembre 2023 un commandement de payer visant cette clause résolutoire, pour la somme en principal de 1784,17 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 19 février 2024.

Par ailleurs, aucune demande visant à l’octroi de délais de paiement ou à la suspension des effets de la clause résolutoire n’est formulée. Aucun délai de paiement ne peut donc être accordé à Monsieur [P] [D] et Madame [O] [Y], et la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut donc être décidée.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [D] et Madame [O] [Y] selon les modalités légales précisées au dispositif du présent jugement.

Monsieur [P] [D] et Madame [O] [Y] seront par ailleurs condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer courant pour la période courant du 19 février 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée pour l’avenir au montant du loyer et des charges dus si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour Monsieur [L] [X] et Madame [H] [V] épouse [X] de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

En revanche, il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte, dès lors que le bailleur dispose de voies d’exécution suffisantes pour faire exécuter la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [L] [X] et Madame [H] [V] épouse [X] justifient de leur demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant notamment le contrat de bail signé et un décompte actualisé des sommes dues par Monsieur [P] [D] et Madame [O] [Y] en date du 21 octobre 2024.

En conséquence, Monsieur [P] [D] et Madame [O] [Y] seront condamnés au paiement de la somme de 6142,81 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 21 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêts légaux, à compter de l’assignation en date du 18 juillet 2024 sur la somme de 2672,16 et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

La demande tendant à « constater l’absence de justificatifs d’assurance contre les risques locatifs » n’étant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera pas statué sur celle-ci.

Monsieur [P] [D] et Madame [O] [Y], parties perdantes, seront condamnés au paiement des entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Il convient également de les condamner à verser à Monsieur [L] [X] et Madame [H] [V] épouse [X] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [L] [X] et Madame [H] [V] épouse [X] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 mai 2022 entre Monsieur [L] [X] et Madame [H] [V] épouse [X] et Monsieur [P] [D] et Madame [O] [Y] se sont trouvées réunies à la date du 19 février 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [P] [D] et Madame [O] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [D] et Madame [O] [Y] à verser à Monsieur [L] [X] et Madame [H] [V] épouse [X] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat de bail à compter du 19 février 2024, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [P] [D] et Madame [O] [Y] à verser à Monsieur [L] [X] et Madame [H] [V] épouse [X] la somme de 6142,81 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 21 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêts légaux à compter de l’assignation en date du 18 juillet 2024 sur la somme de 2672,16 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE Monsieur [L] [X] et Madame [H] [V] épouse [X] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [P] [D] et Madame [O] [Y] à verser à Monsieur [L] [X] et Madame [H] [V] épouse [X] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [D] et Madame [O] [Y] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE