MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 21 Mars 2025

N° RC 24/03473

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[F] [W]

[K] [W]

ET :

[E] [R]

Débats à l’audience du 12 Décembre 2024

copie et grosse le :

à Me [Localité 9]-REY

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 4] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

TENUE le 21 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [F] [W]

né le 21 Septembre 1963 à [Localité 11], demeurant [Adresse 2]

Madame [K] [W]

née le 06 Octobre 1962 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant substituée par M^e LE CARVENNEC

D’une Part ;

ET :

Madame [E] [R], demeurant [Adresse 10]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé signé électroniquement le 15 juillet 2023, M. [F] [W] et Mme [K] [W] ont donné à bail à Mme [X] [R] un bien immobilier à usage d’habitation avec parking, situé à [Adresse 6], pour un loyer mensuel principal de 620 euros outre 32 euros de charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, M.[F] [W] et Mme [K] [W] ont fait signifier le 4 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire, saisi la CCAPEX le 05 mars 2024 de la situation, et le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 29 juillet 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire;

— ordonner l’expulsion de Mme [X] [R] devenue sans droit ni titre ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.103,68 euros (échéance de juillet incluse) à parfaire au titre des loyers et charges impayés, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 669,50 euros par mois avec indexation outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 12 décembre 2024, M. [F] [W] et Mme [K] [W], représentés par leur conseil, maintiennentt l’intégralité de leurs demandes.

Mme [X] [R] ne comparait pas et n’est pas représentée. Le jugement sera réputé contradictoire aux motifs qu’il est suceptible d’appel.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, M. [F] [W] et Mme [K] [W] justifient avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés et dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, s’agissant d’un bail souscrit le 15 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce,M. [F] [W] et Mme [K] [W] produisent :

— le bail signé électroniquement le 15 JUILLET 2023 contenant une clause résolutoire et le dossier de preuve numérique afférent à cette signature,

— une mise en demeure adressée le 18 janvier 2024 à leur locataire

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 4 mars 2024, pour la somme en principal de 2.128,80 euros arrêté au 1 mars 2024,

— Un décompte de créance.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 mai 2024.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, Mme [X] [R] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à M. [F] [W] et M^me BéatrixPOTIRON, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer et de la provision sur charges, soit la somme demandée de 669,50 euros par mois outre l’indexation qui serait intervenue si le bail n’avait pas été résilié.

En l’espèce, M. [F] [W] et Mme [K] [W] qui s’en rapportent à leurs écritures dans la procédure qui est orale, produisent le décompte de la créance visée dans leur assignation, faisant apparaître une créance de 2.103,68 euros à la charge de Mme [R] arrêtée au 5 juillet 2024, échéance de juillet 2024 inclus.

Mme [X] [R] absente ne fait valoir par principe aucune observation sur ce décompte.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il convient en l’espèce de déduire de ce décompte les primes et frais de courtage soit 217 euros, la contribution attentat de 5,90 euros et la facture de plomberie de 114,40 euros, dans la mesure où leurs causes ne sont pas justifiées par les obligations locatives pour les primes, frais et contribution et où le lien avec les obligations de la locataire n’est pas démontré pour la facture de plomberie.

Mme [X] [R] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 1.766,738 euros (2.103,68 euros – (217 + 5,90 + 114,40)) outre une indemnité mensuelle d’occupation de 669,50 euros, telle que demandée dans l’assignation, pour la période courant du 5 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [X] [R], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation respective des parties et de l’équité, il convient de condamner Mme [R] à payer à M. [F] [W] et Mme [K] [W] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juillet 2023 entre M. [F] [W] et Mme [K] [W] et Mme [X] [R] concernant le bien immobilier à usage d’habitation à [Adresse 5] , [Adresse 3] avec parking sont réunies à la date du 5 mai 2024 ;

CONSTATE que Mme [X] [R] est occupante sans droit ni titre du dit bien immobilier ;

ORDONNE en conséquence à Mme [X] [R] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [X] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [F] [W] et Mme [K] [W] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Mme [X] [R] à verser à M. [F] [W] et Mme [K] [W] la somme de 1.766,79 euros euros (échéance du mois de Juillet incluse) au titre des loyers et indemnités d’occupations dûs au 5 juillet 2024 ;

CONDAMNE Mme [X] [R] à payer à M. [F] [W] et Mme [K] [W] une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté de charges soit 669,50 euros outre revalorisation en cours, pour la période courant, à compter du 6 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ;

CONDAMNE Mme [X] [R] à payer à M. [F] [W] et Mme [K] [W] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [X] [R] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,