N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 07 Mars 2025

N° RG 24/00251 – N° Portalis DB22-W-B7I-SIWK

DEMANDEUR :

SCI [Adresse 6] (SCHTC)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1026

DEFENDEUR :

Madame [C] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e DOUKHAN

Copie certifiée conforme à l’original à : Mme [B]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Adresse 6] a donné à bail à Mme [C] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] par contrat du 23 juin 2022, moyennant un loyer mensuel de 720€.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 1535,42€ a été délivré à Mme [C] [B] le 6 mars 2024.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 mars 2024.

Devant l’absence de régularisation, la SCI [Adresse 6], par acte du 10 juillet 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 11 juillet 2024, a fait assigner Mme [C] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à titre principal ;Le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour impayés de loyers à titre subsidiaire ;L’expulsion de Mme [C] [B] et de tout occupant des lieux de son fait ;La suppression de tout délai ;Le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse ;La condamnation de Mme [C] [B] à lui payer la somme de 5649,96€ avec intérêts au taux légal ;La condamnation de Mme [C] [B] à lui payer la somme de 745,21€ par mois au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle charges comprises ;La condamnation de Mme [C] [B] à lui payer la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 janvier 2025.

La SCI [Adresse 5] LA [Adresse 8], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 9507,13€, échéance de janvier 2025 incluse. Elle actualise en outre sa demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation à la somme de 771,23€ correspondant au montant du loyer et des charges indexé. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à la locataire.

Mme [C] [B] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100€ en règlement de l’arriéré. Elle explique avoir perdu son emploi le 9 janvier 2024 mais avoir eu gain de cause devant le Conseil de Prud’hommes, qui a condamné son ancien employeur à lui verser la somme de 6300€, et à lui restituer certains documents sous astreinte de 50€ par jour de retard. Elle soutient ne pas avoir eu connaissance de l’indexation du loyer. Elle travaille et perçoit 1500€, sans enfant à charge.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Les parties ont été autorisées à produire en cours de délibéré le justificatif de la taxe d’ordures ménagères s’agissant du demandeur, et la décision du conseil des prud’hommes mentionnée s’agissant de la défenderesse.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 7 mars 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 11 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 1535,42€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [C] [B] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 7 mai 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, étant précisé qu’aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’écarter ledit délai.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SCI [Adresse 6] produit un décompte ainsi que les justificatifs afférents à la taxe d’ordures ménagères pour les années 2022 à 2024, démontrant que Mme [C] [B] reste devoir la somme de 9507,13€ à la date du 7 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Mme [C] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 9507,13€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Elle sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges actualisés, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 771,23€, du 1er février 2025, jusqu’à la libération des lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, Mme [C] [B] sollicite des délais de paiement.

La SCI [Adresse 6] s’y oppose.

Mme [C] [B] perçoit un salaire de l’ordre de 1500€. Ses charges sont évaluées à 902€ selon le rapport social, qu’il convient de porter à la somme de 950€ environ compte tenu de l’indexation du loyer. Elle indique pouvoir solder la dette avec la somme que son ancien employeur a été condamné à lui verser, soit 6300€ selon l’ordonnance de référé du conseil des prud’hommes en date du 8 novembre 2024, qu’elle produit.

Mme [C] [B] propose de verser 100€ en sus du loyer courant mais elle n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, les deux derniers versements effectués au profit du bailleur en novembre et décembre 2024 pour des montants respectifs de 750€ et 720€ ne correspondant pas à l’intégralité du loyer actualisé (soit 771,23€) et le bailleur précisant dans sa note en délibéré, adressée à la juridiction le 13 janvier 2025, que Mme [C] [B] n’avait toujours pas réglé le loyer de janvier 2025 à cette dernière date. Par ailleurs, l’arriéré locatif s’élève désormais à près de 10.000€, de sorte la somme que Mme [C] [B] propose de verser chaque mois en sus du loyer courant ne permettrait pas d’apurer la dette dans les délais légaux. Or, au vu de sa situation financière (1500€ de ressources selon ses déclarations, pour 950€ de charges), elle n’apparait pas en mesure de régler sa dette selon des modalités de paiement plus élevées, et ce malgré la décision du Conseil des Prud’hommes lui accordant une somme de 6300€, dont elle ne démontre ni le caractère définitif, ni le caractère exécutoire (elle n’a d’ailleurs effectué aucun règlement supplémentaire au profit du bailleur depuis ladite décision). Au vu de l’ensemble de ces éléments, force est de constater que Mme [C] [B] ne répond pas aux exigences de l’article susvisé permettant au juge d’accorder au locataire des délais de paiement.

Dans ces conditions, il convient de ne pas aggraver sa dette et d’ordonner son expulsion.

Mme [C] [B] sera par conséquent déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [C] [B], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 5] LA [Adresse 7] CHERONNET l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [C] [B] à lui verser une somme de 200€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 7 mai 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

ORDONNE à Mme [C] [B] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 1] ;

DIT que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 1], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Mme [C] [B] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [C] [B] à payer à la SCI [Adresse 6], une somme de 9507,13€ (neuf-mille-cinq-cent-sept euros et treize centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 7 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [C] [B] à payer à la SCI LES HAUTS DE LA [Adresse 8] à compter du 1er février 2025 et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit la somme mensuelle de 771,23€ ;

DEBOUTE Mme [C] [B] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [C] [B] à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 200€ (deux-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [C] [B] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 7 mars 2025.

La Greffière La juge