N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

22 Avril 2025

Numéro de rôle : N° RG 25/20074 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JR46

DEMANDERESSE :

S.C.I. MB IMMO immatriculée au RCS de [Localité 3] n° 952 205 580 dont le siege social est [Adresse 1] (France),

représentée par M^e Elsa GODEFROY, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.S. L’ATELIER DU PNEU immatriculée au RCS de [Localité 3] n° 930 705 553 dont le siege social est [Adresse 2] (France),

non comparante

DÉBATS :

Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de M^me K. TACAFRED, Greffier.

A l’audience publique du 11 Mars 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 22 Avril 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 22 Avril 2025, assistée de Madame K. TACAFRED, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI MB Immo a consenti, par acte sous seing privé du 16 juillet 2014, à la SAS L’atelier du pneu, un bail commercial portant sur un local commercial situé [Adresse 2], pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2024 et moyennant un loyer annuel de 36.000 euros TTC.

Selon lettre recommandée avec accusé de réception du 22 octobre 2024, la SCI MB Immo a mis en demeure la SAS L’ATELIER DU PNEU de procéder au règlement de la somme de 6.444,13 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés.

Un commandement de payer la somme de 10.644,13 euros, en principal, visant la clause résolutoire a été signifié à la SAS L’ATELIER DU PNEU par la SCI MB Immo, le 3 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 février 2025, la SCI MB Immo a assigné la SAS L’ATELIER DU PNEU, devant la présidente du tribunal judiciaire de TOURS, statuant en référé.

A l’audience du 11 mars 2025, la SCI MB Immo, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation. Elle demande de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 3 janvier 2025 et ordonner l’expulsion sans délai de la SAS L’ATELIER DU PNEU ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin était ;Condamner la SAS L’ATELIER DU PNEU à lui payer une indemnité d’occupation égale à 1 % du prix du dernier loyer annuel par jour du calendrier, soit 1 % de 36.000 euros TTC, soit 360 euros TTC par jour jusqu’à libération effective des lieux, augmenté des charges et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par l’expulsion ou la remise des clés ;Condamner la SAS L’ATELIER DU PNEU à lui payer par provision la somme de 10.644,13 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 3 janvier 2025 inclus, et avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer ;Condamner la SAS L’ATELIER DU PNEU à lui payer par provision la somme de 2.128,83 euros au titre de la clause pénale sur les loyers impayés et accessoires et 72 euros par jour jusqu’à la libération effective des lieux, au titre de la clause pénale sur l’indemnité d’occupation ;Condamner la SAS L’ATELIER DU PNEU à lui payer par provision la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la SAS L’ATELIER DU PNEU aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.Elle soutient que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois et que les échéances postérieures de loyers et charges sont également restées impayées. Elle fait valoir que la clause résolutoire est donc acquise depuis le 3 janvier 2025.

Elle se prévaut des stipulations du bail commercial et expose que les sommes réclamées au titre de l’indemnité d’occupation et de la clause pénale ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

La SAS L’ATELIER DU PNEU n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

La décision était mise en délibéré au 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIREAux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail contient une clause aux termes de laquelle :

« Il est expressément convenu, qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.

Ainsi, toutes les infractions du preneur aux dispositions du présent bail, et ainsi toutes infractions liées aux paiements des loyers, charges, impôts, dépôt de garantie, à la destination du bail, à l’entretien et aux conditions générales de jouissance des lieux loués, aux aménagements réalisés, à l’exercice du droit de visite du bailleur, aux conditions d’installation des publicités en extérieur, aux obligations du preneur en matière d’assurance aux dispositions relatives à la cession et à la sous-location du présent bail seront sanctionnées par le jeu de la présente clause résolutoire.

Dans le cas où le preneur se refuserait à quitter les biens loués, son expulsion pourrait avoir lieu sur simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance territorialement compétent et exécutoire par provisions, nonobstant appel » (pièce de la demanderesse n°1, p. 15/16).

L’acte sous seing privé du 16 juillet 2024 est explicite et ne nécessite aucune interprétation quant à la portée de la clause résolutoire stipulée.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024, la SCI MB Immo a fait délivrer à la SAS L’ATELIER DU PNEU un commandement de payer d’un montant de 10.644,13 euros en principal, précisant qu’à défaut de régularisation dans un délai d’un mois la résiliation du bail serait encourue, par application de la clause résolutoire, dont les termes ont été rappelés.

La SAS L’ATELIER DU PNEU n’a pas apuré le montant des dettes non sérieusement contestables visé au commandement de payer avant l’échéance d’un délai d’un mois à compter de celui-ci.

En l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation de paiement des loyers et charges dus au titre du bail commercial, il y a lieu de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 4 janvier 2025.

La locataire est donc occupant sans droit ni titre des locaux loués depuis cette date. Il lui sera ordonné de libérer les lieux et, à défaut de libération des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification, son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION PROVISIONNELLE

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les causes du commandement de payerLa somme de 10.644,13 euros, correspondant à la somme des loyers et charges impayés au 3 janvier 2025 est sollicitée. Il n’a pas été opéré de paiement ni directement ni par compensation.

L’échéancier détaillé des sommes dues figure dans le commandement de payer délivré par la SCI MB Immo à la SAS L’ATELIER DU PNEU, le 3 décembre 2024 (pièce de la demanderesse n°6), ainsi que dans l’assignation signifié le 17 février 2025, de sorte que les sommes sollicitées ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. La créance est certaine, liquide et exigible.

La SAS L’ATELIER DU PNEU sera donc condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 10.644,13 euros au titre des loyers et charges impayés au 3 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 décembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

La SCI MB Immo sollicite la condamnation de la SAS L’ATELIER DU PNEU à lui payer une indemnité d’occupation égale à 1 % du prix du dernier loyer annuel par jour du calendrier, soit 360 euros TTC par jour jusqu’à libération effective des lieux, augmenté des charges et jusqu’à la libération effective des lieux.

Toutefois, la demande de fixation d’une indemnité d’occupation n’est pas formée à titre provisionnel. Elle échappe donc à la compétence du juge des référés.

Ainsi, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la clause pénale

En vertu de l’article 1231-5, alinéa 1 et 2, du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer lui-même la modération d’une clause pénale, et s’il peut faire droit à une demande provisionnelle à ce titre, il ne saurait néanmoins accorder cette provision que pour autant que le bénéfice de la clause pénale ne soit pas sérieusement contestable.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre les parties stipule une clause pénale aux termes de laquelle, « à défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mis en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au preneur, ou dès délivrance d’un commandement de payer, ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le preneur seront automatiquement majorées de 20 % à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tout frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du preneur » (pièce de la demanderesse n°1, p. 16).

Or, il existe en l’espèce une possibilité crédible de révision de cette clause pénale par les juges du fond – le cas échéant d’office – au regard de son montant.

Ainsi, cette possibilité de révision au fond est de nature à faire naître une contestation sérieuse à l’obligation de paiement au titre de clause pénale.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé quant à cette demande.

III. SUR LES DÉPENS ET LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES

En application des dispositions de l’article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, la SAS L’atelier du pneu, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au regard des circonstances de l’espèce, il y a de condamner la même à verser à la SCI MB Immo une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE le principe de l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial du 16 juillet 2024 liant les parties, à effet du 4 janvier 2025 ;

CONSTATE en conséquence la résiliation du bail commercial du 16 juillet 2024, par le jeu de la clause résolutoire, à compter du 4 janvier 2025;

ORDONNE à la SAS L’ATELIER DU PNEU d’avoir à libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISE, faute pour L’ATELIER DU PNEU de libérer les lieux à l’expiration de ce délai, la SCI MB Immo à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SAS L’ATELIER DU PNEU à payer à la SCI MB Immo la somme provisionnelle de 10.644,13 euros au titre des loyers et charges impayés au 3 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 décembre 2024.

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation formée au titre de l’indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation formées au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE la SAS L’ATELIER DU PNEU à payer à la SCI MB Immo une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SAS L’ATELIER DU PNEU aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 décembre 2024.

Le Greffier

K. TACAFRED

La Présidente

V. ROUSSEAU