TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

14 Janvier 2026

N° RG 21/03135 – N° Portalis DB3R-W-B7F-WRFB

N° Minute :

AFFAIRE

[B] [M] épouse [W], [C] [S] [I], [T] [A] [V]

C/

Société SYNDIC AVENIR,

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU [Adresse 7]

[Localité 18] pris en la personne de son syndic

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Madame [B] [M] épouse [W]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Madame [C] [S] [I]

[Adresse 19]

[Localité 2] (MAROC)

Monsieur [T] [A] [V]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Tous représentés par Maître Valérie BOISGARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B770

DEFENDEURS

Société SYNDIC AVENIR

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0422

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU [Adresse 7]

[Localité 18] pris en la personne de son syndic,

[Adresse 14]

[Localité 4]

Représenté par Maître Benoît BOUSSIER de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0513

L’affaire a été débattue le 10 Juin 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Carole GAYET, Juge

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Nadia TEFAT, greffière

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 15] est soumis au statut de la copropriété.

Madame [Z] [I], Madame [B] [M] épouse [W] et Monsieur [T] [A] [V] (ci-après les consorts [P] [E] et autres) sont respectivement propriétaires des lots n°232 et n°219, n°243 et n°269 ainsi que des lots n°238 et n°241.

Une assemblée générale convoquée par le syndic en exercice, le cabinet SYNDIC AVENIR, s’est s’est tenue le 29 janvier 2021, qui a notamment statué sur l’approbation des comptes de l’exercice 2019.

Par acte d’huissier de justice du 29 mars 2021, les consorts [P] [E] et autres ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et le cabinet SYNDIC AVENIR à titre personnel aux fins principalement de voir annuler l’assemblée générale du 29 janvier 2021, d’engager la responsabilité du syndic pour préjudice financier et la responsabilité solidaire du syndicat des copropriétaires et du syndic pour préjudice moral.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique du 9 juin 2022, Madame [Z] [I], Madame [B] [M] épouse [W] et Monsieur [T] [A] [V] demandent au tribunal de :

DECLARER Madame [M] épouse [W], Madame [P] [E] et Monsieur [T] [A] [V] recevables à agir

A TITRE PRINCIPAL

ANNULER purement et simplement l’assemblée générale du 29 janvier 2021.

A TITRE SUBSIDIAIRE

ANNULER purement et simplement les résolutions n°5, 6, 11, 12, 17, 29, 36, 37, 42, 60.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

CONDAMNER la société SYNDIC AVENIR à payer à Madame [M] épouse [W] la somme de 2.731,81 euros en réparation de son préjudice financier,

CONDAMNER la société SYNDIC AVENIR à payer à Madame [I] la somme de 4.534,41 euros en réparation de son préjudice financier,

CONDAMNER la société SYNDIC AVENIR à payer à Monsieur [T] [A] [V] la somme de 2 .173,81 euros en réparation de son préjudice financier,

CONDAMNER solidairement la société SYNDIC AVENIR et le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobiliser du [Adresse 8] à payer à Madame [M] épouse [W] la somme de 5,000,00 euros en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNER solidairement la société SYNDIC AVENIR et le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobiliser du [Adresse 8] à payer à Madame [P] [E] la somme de 5.000,00 euros en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNER solidairement la société SYNDIC AVENIR et le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobiliser du [Adresse 8] à payer à Monsieur [T] [A] [V] la somme de 5.000,00 euros en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNER solidairement la société SYNDIC AVENIR et le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobiliser du [Adresse 8] à payer à Madame [M] épouse [W], Madame [P] [E] et Monsieur [T] [A] [V], chacun, la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement la société SYNDIC AVENIR et le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobiliser du [Adresse 8] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Valérie BOISGARD, conformément aux dispositions de l’article 699 du code civil,

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 février 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

1. Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale

DIRE ET JUGER que les requérants sont infondés dans leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 29 janvier 2021.

DEBOUTER les requérants de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 29 janvier 2021;

2. Sur les demandes d’annulation des résolutions de l’assemblée générale

DIRE ET JUGER que les requérants sont infondés dans leurs demandes d’annulation des résolutions 5, 6, 11, 12, 17, 29, 36, 37, 42, 60.

DEBOUTER les requérants de leur demande d’annulation des résolutions 5, 6, 11, 12, 17, 29, 36, 37, 42, 60 ;

3. Sur la responsabilité du Syndicat des copropriétaires

DIRE ET JUGER que les requérants sont infondés dans leur demande d’indemnisation du préjudice moral qu’ils prétendent avoir subis du fait des actions du Syndicat des copropriétaires.

DIRE ET JUGER que le Syndicat des copropriétaires n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité ;

En conséquence,

DEBOUTER les requérants de leur demande de condamnation solidaire du Syndicat des copropriétaires avec le Syndic pour l’indemnisation du préjudice moral de Madame [M] épouse [W];

DEBOUTER les requérants de leur demande de condamnation solidaire du Syndicat des copropriétaires avec le Syndic pour l’indemnisation du préjudice moral de Madame [P] [E];

DEBOUTER les requérants de leur demande de condamnation solidaire du Syndicat des copropriétaires avec le Syndic pour l’indemnisation du préjudice moral de Monsieur [T] [A] [V] ;

4. Sur l’appel en garantie du Syndic à l’égard du Syndicat des copropriétaires

Si par extraordinaire le Tribunal entrait en voie de condamnation à l’encontre du Syndicat des copropriétaires,

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires en sa demande d’appel en garantie et le déclarer bien fondé,

Et en conséquence,

CONDAMNER le Syndic à garantir et à relever le Syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre lui au profit des demandes des Requérants tant en principal, frais et accessoires et à prendre à sa charge tous les frais liés à la présente procédure, à l’annulation éventuelle de l’assemblée générale et des résolutions litigieuses.

5. Sur les dépens

DEBOUTER les requérants de leur demande de condamnation solidaire du Syndicat des copropriétaires avec le Syndic à payer à Madame [M] épouse [W], Madame [P] [E] et Monsieur [T] [A] [V], chacun, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTER les requérants de leur demande de condamnation solidaire du Syndicat des copropriétaires avec le Syndic aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Valérie BOISGARD, conformément aux dispositions de l’article 699 du code civil.

6. En tout état de cause

DEBOUTER toute partie d’une quelconque demande de condamnation à l’égard du Syndicat des copropriétaires ;

ECARTER l’exécution provisoire de droit ;

CONDAMNER in solidum Madame [M] épouse [W], Madame [P] [E] et Monsieur [T] [A] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 février 2023, le cabinet SYNDIC AVENIR demande au tribunal de :

In limine litis,

— DECLARER Madame [H] [P] [E] irrecevable en son action, faute de justifier de sa qualité de copropriétaires dans l’immeuble [Adresse 8] ;

A titre subsidiaire,

— DEBOUTER Madame [B] [W], Madame [H] [P] [E] et Monsieur [T] [A] [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, notamment en ce qu’elles sont dirigées contre la Société SYNDIC AVENIR, sa responsabilité extracontractuelle n’étant pas démontrée ;

— ECARTER l’exécution provisoire ;

— CONDAMNER Madame [B] [W], Madame [H] [P] [E] et Monsieur [T] [A] [V] à payer la Société SYNDIC AVENIR une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [B] [W], Madame [H] [P] [E] et Monsieur [T] [A] [V] aux dépens de l’instance.

La clôture de la procédure a été prononcée le 26 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les demandes tendant à voir « dire et juger bien fondés », « déclarer bien-fondés », « déclarer mal-fondés » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant souvent que la redite des moyens invoqués. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des prétentions tant des demandeurs que celles du syndicat des copropriétaires, celle-ci n’étant pas contestée.

I°/ Sur la recevabilité des demandes de Madame [H] [P] [E]

Le cabinet SYNDIC AVENIR sollicite in limine litis que Madame [I] soit déclarée irrecevable en son action, faute de justifier de sa qualité de copropriétaire. Il souligne que Madame [I] ne verse aux débats aucune attestation de propriété ou acte de vente démontrant que celle-ci serait véritablement copropriétaire au sein de la résidence.

Les demandeurs concluent au débouté de cette demande en communiquant leurs titres de propriété.

Le syndicat des copropriétaires ne conclut pas sur cette demande.

*

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du même code précise que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Par ailleurs, l’article 789 6° du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour […] statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, le syndic, qui n’a pas saisi le juge de la mise en état de conclusions relatives à la fin de non-recevoir dont il excipe à l’encontre des demandes formées par Madame [P] [E] pour défaut de qualité à agir en annulation de l’assemblée générale tenue le 29 mars 2021, n’est pas recevable à la soulever devant le tribunal.

En conséquence, il convient de déclarer la fin de non-recevoir élevée par le syndic irrecevable devant le tribunal.

II°/Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 29 janvier 2021

Les demandeurs sollicitent l’annulation de l’assemblée générale du 29 janvier 2021 en son entier pour défaut de convocation de Madame [P] [E] que ce soit par voie dématérialisée, à sa demande du fait de sa résidence au [16], ou par lettre recommandée envoyée à l’adresse de son appartement de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de cette demande en soutenant que le syndic a accompli toutes les diligences nécessaires afin que la convocation à l’assemblée générale initialement prévue le 5 novembre 2020 et reportée au 29 janvier 2021 soit notifiée à Madame [P] [E] en lui envoyant de manière dématérialisée à la demande de cette dernière. Il explique que cette communication a été rendue impossible du fait de la taille du fichier des convocations trop imposant pour le nom de domaine « gmail » qui est celui de Madame [I]. Il argue que le syndic a pris l’initiative d’envoyer, le 6 janvier 2021, la convocation par courrier recommandé avec accusé de réception au [Adresse 9] en raison de la présence connue de Madame [P] [E] à [Localité 18] à partir du 12 janvier 2021 et que cette dernière serait, par conséquent, en mesure de récupérer le courrier de convocation.

*

L’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable en l’espèce, prévoit que les noti-fications et mises en demeure, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique.

Selon l’article 9 du décret du 17 mars 1967 " La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble.

L’article 64 du même décret prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de dé-part le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

L’article 64-2 dudit décret dans sa version applicable en l’espèce, prévoit que pour l’application de l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965, toutes les notifications et mises en demeure peuvent égale-ment être faites soit par lettre recommandée électronique dans les conditions prévues par les articles R. 53 à R. 53-4 du code des postes et des communications électroniques, soit au moyen d’un procé-dé électronique mis en œuvre par l’intermédiaire d’un prestataire de services de confiance qualifié et garantissant l’intégrité des données, la sécurité, ainsi que la traçabilité des communications, dans les conditions prévues aux articles 64-5 à 64-9.

Le délai que les notifications et mises en demeure par voie électronique font courir a pour point de départ le lendemain de la transmission, par le prestataire de service de confiance qualifié, de l’avis électronique informant le destinataire d’un envoi électronique.

L’article 65 du même décret prévoit qu’en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque co-propriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic.

En cas de retard dans la réception ou en cas de perte des données, la responsabilité du prestataire est engagée dans les conditions prévues au 3° de l’article R. 2-1 du code des postes et des communications électroniques.

Seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de l’absence ou de l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale (Pourvoi n°06-16.392).

Il appartient au syndic de faire la preuve de l’accomplissement des formalités qui lui incombent légalement à l’occasion de la tenue d’une assemblée générale (Pourvoi n° 00-18.811).

En l’espèce, le cabinet SYNDIC AVENIR ne démontre pas avoir reçu l’accord exprès de Madame [P] [E] pour qu’il lui adresse ses convocations par voie électronique.

Le syndicat des copropriétaires précise qu’il a envoyé la convocation relative à l’assemblée litigieuse par voie électronique et verse aux débats une impression d’écran non datée mentionnant :

«  échec de la remise pour ces destinataires ou groupes :

mndefouquières@gmail.com

Votre message ne sera pas envoyé, car il est trop volumineux. Pour l’envoyer, réduisez sa taille (en supprimant les pièces jointes, par exemple)."

Il ne prouve pas avoir procédé à un autre envoi par voie électronique permettant à Madame [I] de réceptionner la convocation. Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne prouve pas que la demanderesse ait été valablement notifiée de la convocation par voie électronique.

Il produit également un document édité par la Poste, intitulé « visuel de la preuve de dépôt », mentionnant l’envoi d’un courrier recommandé à Madame [I] à l’adresse du [Adresse 10] [Localité 18], sur lequel il est indiqué : « date de dépôt : 06-01-2021 19:00:51 ».

Il ne saurait être reproché au syndicat d’avoir adressé la lettre recommandée à la dernière adresse connue de Madame [P] [E] dans la mesure où celle-ci ne prouve pas avoir notifié au syndic une autre adresse postale de son domicile réel ou élu. La dernière adresse postale connue par le syndic est donc bien l’adresse du [Adresse 11].

Cependant, la copie de l’enveloppe du courrier recommandé versée aux débats ne mentionne pas de date de première présentation et précise que la lettre recommandée a été retournée pour défaut d’accès ou d’adressage.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la date de la présentation du courrier à son destinataire mais établit simplement que le courrier a été pris en charge par les services de la Poste le 6 janvier 2021.

Aucune des pièces produites ne permet de déterminer si la convocation a été présentée pour la première fois à Madame [I] et à quelle date sachant que la lettre devait être présentée par la poste le 7 janvier 2021 au plus tard pour respecter le délai de notification d’au moins vingt et un jours avant la date de l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie donc pas d’avoir valablement convoqué Madame [I] à l’assemblée générale tenue le 29 janvier 2021, et il convient par conséquent de l’annuler sans qu’il y ait lieu d’établir l’existence d’un grief, ni besoin d’examiner les autres moyens soulevés.

II°/ Sur la responsabilité du cabinet SYNDIC AVENIR pour préjudice financier et moral

Les demandeurs sollicitent que le syndic soit condamné à leur verser des dommages et intérêts au titre de leur préjudice financier et de leur préjudice moral.

Le cabinet SYNDIC AVENIR conclut au débouté de ces demandes qu’il estime infondées.

*

Le syndic, en sa qualité de mandataire, est contractuellement responsable à l’égard de son mandant, le syndicat des copropriétaires, des fautes commises dans l’exercice de ses fonctions, conformément à l’article 1992 du code civil.

L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis définit ses fonctions. Il doit notamment assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Aux termes de l’article 1992, alinéa 1er, du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Le syndic a une obligation de moyens, de sorte qu’il doit réaliser sa mission dans le cadre des diligences normales d’un professionnel averti.

Il appartient aux demandeurs de caractériser la faute du syndic, le préjudice subi et le lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Par ailleurs, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

1) Sur les fautes de gestion

Les demandeurs allèguent que le syndic a commis des erreurs comptables au préjudice des copropriétaires sur l’exercice 2017 d’un montant de 31.738 euros et que le syndic a reconnu devoir cette somme lors de l’assemblée générale du 19 novembre 2019 sans que ce dernier ne régularise la situation malgré une mise en demeure adressée le 25 février 2019. Ils soulignent également que le syndic a imputé à la copropriété une facture datée du 15 août 2017 d’un montant de 972,02 euros incombant à une autre copropriété comme mentionné dans la résolution n°59 de l’assemblée générale du 29 janvier 2021.

Le syndic oppose que les dires des demandeurs ne sont aucunement prouvés, ni le chiffre allégué des prétendues erreurs, ni le procès-verbal de l’assemblée du 19 novembre 2019, ni la mise en demeure du 25 février 2019, qui ne mentionne d’ailleurs aucun émetteur, n’étant produits aux débats. Il ajoute qu’un rapport d’un expert-comptable pour les exercices 2016 et 2017, versé aux débats, ne révèle aucune erreur de gestion. Concernant une erreur sur une imputation de facture relative à un autre immeuble, pour un montant de 972,02 euros, il fait valoir que l’erreur a été corrigée par le syndic dès le 9 avril 2020.

En l’espèce, les demandeurs ne fournissent aux débats ni le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 novembre 2019 ni la mise en demeure du 25 février 2019 de sorte qu’une faute de gestion de la part du syndic ne saurait être caractérisée concernant le montant de 31.738 euros.

Concernant l’erreur de 972,02 euros, il est démontré que le syndic a opéré une régularisation de l’erreur au cours de l’exercice 2020. De même, cette erreur comptable, depuis corrigée, ne saurait constituer une faute de gestion commise par le cabinet SYNDIC AVENIR. En conséquence, ces moyens seront rejetés.

2) Sur les fautes commises dans la gestion de l’immeuble du fait d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires

Les demandeurs estiment que des avantages ont été accordés à certains copropriétaires ce qu’ils déclarent établi par le témoignage de [G] [N], ancien salarié du syndic de 2017 à 2019.

Ils soutiennent que les travaux relatifs à la porte de garage, objet de la résolution n°31, ont été mis au vote alors qu’ils ont d’ores et déjà réalisés et ce en violation patente des règles d’engagement.

Ils arguent que le cabinet SYNDIC AVENIR a persisté à considérer Monsieur [K], président démissionnaire du conseil syndical en 2018 comme un interlocuteur privilégié.

Ils considèrent que le cabinet SYNDIC AVENIR et Monsieur [K] ont allié leurs intérêts réciproques pour d’une part, maintenir l’assemblée générale malgré son irrégularité manifeste et exclure du vote Madame [I] d’autre part, exclure Madame [M] épouse [W] du conseil syndical comme en atteste l’échange de courriels du 18 juin 2020.

Ils indiquent que les travaux de la terrasse de Monsieur [K], partie commune à jouissance privative, n’auraient pas dû être supportés par l’ensemble des copropriétaires et ce en méconnaissance du règlement de copropriété (additif du chapitre IV, première partie, article 2 in fine).

Ils soulignent que Monsieur [K] a signé un contrat de syndic d’un montant de 9.500 euros alors que le conseil syndical n’a validé qu’un montant de 8.500 euros, qu’il a validé les comptes 2019 le 16 mars 2020.

Ils soutiennent que le compte de copropriétaire de Monsieur [K] serait revenu à zéro postérieurement à sa validation des comptes le 16 mars 2020 alors qu’il présentait un solde débiteur de 2.251,33 euros.

Ils estiment que les travaux réalisés au domicile de Monsieur [O] suite à un dégât des eaux pour la somme de 298,20 euros n’auraient pas dû être pris en charge par le syndicat des copropriétaires car ils ne concernent pas des parties communes.

Le cabinet SYNDIC AVENIR remet en question la valeur probante de l’attestation de Monsieur [N] du fait qu’elle ne soit pas accompagnée d’une copie de sa pièce d’identité en méconnaissance de l’article 202 du code de procédure civile.

Concernant les travaux de remplacement de la porte de garage, il fait valoir qu’ils ont été commandés en urgence le 21 octobre 2020 et réalisés en novembre 2020 à la suite de pannes répétés sur cette porte et qu’ils ne pouvaient attendre le vote en assemblée et l’engagement de travaux courant 2021. Il insiste sur le fait que ces travaux ont été validés par le conseil syndical, ainsi qu’en atteste le rapport du conseil syndical pour l’exercice 2020, et la résolution n°31, qui a été approuvée, vaut ratification desdits travaux en vertu de l’article 37 du décret du 17 mars 1967.

Il réfute toute connivence avec Monsieur [K] tant pour ne pas annuler l’assemblée générale litigieuse que d’exclure Mme [W] du conseil syndical.

Il souligne que les travaux invoqués de la terrasse de Monsieur [K] étaient en fait de simples recherches de fuites d’eau d’une gouttière qui fuyait sur la toiture-terrasse dont Monsieur [K] a la jouissance, et qui ont donné lieu à l’émission d’une facture de la Société MONTFORT – PLOMBERIE SASU, le 16 avril 2019, pour un montant de 224,40 euros et non d’un montant de 4.671,15 euros, comme l’indique faussement les demandeurs. Il argue que cette gouttière étant une partie commune, la facture de sa réparation a logiquement été affectée en charges communes générales conformément au règlement de copropriété (pages 9, 17 et 18).

Il estime que les demandeurs ne démontrent pas en quoi un effacement de sa dette serait intervenu entre le 17 mars 2020 et le 24 mars 2020. Il souligne que Monsieur [K] a réglé la somme de 2.251,53 euros, ainsi qu’il résulte du relevé de compte de la copropriété au 17 mars 2020 et que le relevé de compte de la copropriété en date du 24 mars 2020 a bien imputé le versement de Monsieur et Madame [K] (compte d’attente créditeur à hauteur de 2.251,53 euros sur le compte de copropriété de ces derniers.

Le cabinet SYNDIC AVENIR fait valoir que pour réparer une colonne partie commune qui était fuyarde, l’entreprise qui est intervenue pour réparer la fuite a dû casser une partie du carrelage des WC chez Monsieur [O] ainsi que les WC de ce dernier, de sorte que celui-ci a subi d’importants préjudices financiers et qu’il était donc légitime que les désordres en résultant soient pris en charge par la copropriété. Il précise avoir demandé que l’assurance de l’immeuble prenne en charge le montant des travaux réalisés chez Monsieur [O], mais le dossier n’est pas encore clôturé à ce jour, ainsi qu’en atteste les échanges du 20 décembre 2021 entre le Syndic, M. [O], son assureur AXA et celui de la copropriété.

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En l’espèce, l’attestation de Monsieur [N] n’est pas accompagnée d’une copie de sa pièce d’identité, de sorte qu’elle ne sera pas prise en compte par le tribunal.

Les demandeurs ne démontrent pas par la production de leur pièce n°26 que les travaux relatifs à la porte adoptés par l’assemblée générale du 29 janvier 2021 à la résolution n°31 constituent une rupture d’égalité entre copropriétaires.

Aucune faute de la part du syndic n’est caractérisée concernant son comportement avec Monsieur [K] du fait de sa démission en tant que président du conseil syndical en 2018, son choix de maintenir l’assemblée générale du 29 janvier 2021.

Les demandeurs ne prouvent pas que Madame [W] ait été exclue du conseil syndical et qu’une telle exclusion ait constitué une faute commise par le syndic.

En outre, Monsieur [K] n’étant pas partie à la présente instance, le tribunal n’a pas à statuer sur une quelconque faute commise par celui-ci quant au maintien de l’assemblée générale du 29 janvier 2021 ou quant à une exclusion supposée de Madame [W] du conseil syndical, au demeurant non caractérisée.

Concernant la somme de 4.671,15 euros pour « BATEI travaux toiture terrasse », la seule production du grand livre pour l’exercice 2016 ne permet ni de démontrer que ces travaux concernaient Monsieur [K] ni en quoi le syndic a commis une faute de gestion.

Concernant la signature d’un contrat de syndic pour un montant de 9.500 euros au lieu de 8.500 euros, une faute de gestion du syndic n’est pas démontrée sachant que la production d’un seul courriel d’une des demanderesses est insuffisante.

Les demandeurs ne prouvent pas qu’un effacement de dette au profit de Monsieur [K] ait été opéré entre le 17 mars 2020 et le 24 mars 2020. Il convient de constater que Monsieur [K] a réglé la somme de 2.251,53 euros.

Concernant les travaux réalisés chez Monsieur [O], les demandeurs ne démontrent pas que la réfection d’une partie du carrelage des WC serait injustifiée et qu’elle ne serait pas liée à la réparation d’une colonne partie commune qui était fuyarde.

Au surplus, l’annulation de l’assemblée générale de 2021 prononcée plus avant rend en tout état de cause leurs griefs sans objet.

3) Sur la carence dans le recouvrement des charges : l’absence de relance des copropriétaires défaillants

Les demandeurs considèrent que le cabinet SYNDIC AVENIR ne réagit pas face à des retards de paiement de charges par certains copropriétaires.

Le cabinet SYNDIC AVENIR oppose que le seul justificatif produit à l’appui de cette affirmation consiste en une correspondance de Madame [W] au syndic du 14 avril 2020, dans laquelle elle relevait six comptes débiteurs.

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En l’espèce, selon le document en demande, cinq comptes sur six sont débiteurs de moins de 2.118 euros chacun.

Le compte le plus débiteur, Calixel, a bien fait l’objet de diligences de la part du syndic aux fins de recouvrement des sommes devant les juridictions compétentes.

Les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’une carence du syndic, d’autant plus que la grande majorité des comptes concernés présentent des soldes débiteurs faibles dont les frais de procédures judiciaires auraient dépassé le quantum à recouvrer.

4) Sur l’information différenciée des copropriétaires

Les demandeurs font valoir que l’information est différenciée par le syndic pour les copropriétaires victimes de dégradations et tentatives de vol car certaines réparations et remplacement de portes sont pris en charge par l’assurance pour certains copropriétaires et pas d’autres. Madame [I] soutient que le syndic ne lui a jamais communiqué le nom et le numéro d’assurance malgré sa demande.

Le cabinet SYNDIC AVENIR oppose que les demandeurs ne rapportent aucun élément de nature à démontrer leurs allégations, et on ajoutera que les informations dont Madame [P] [E] sollicite la communication peuvent être très facilement trouvées dans les documents de la copropriété consultables sur l’extranet du cabinet SYNDIC AVENIR, dont cette dernière dispose des codes d’accès sur ses appels de charges.

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En l’espèce, les demandeurs ne précisent pas quels copropriétaires ont été victimes de dégradations et autres tentatives de vol et en quoi ils auraient reçu une information supplémentaire ou différenciée par rapport à Madame [P] [E].

Ils échouent à démontrer une quelconque faute du syndic.

5) Sur la réalisation de travaux sans l’aval de l’assemblée générale : les travaux réalisés dans le parking

Les demandeurs considèrent que le cabinet SYNDIC AVENIR ne pouvait faire réaliser, sans en informer préalablement les copropriétaires des travaux dans le parking de la copropriété du [Adresse 5] à [Localité 18].

Le cabinet SYNDIC AVENIR ne conclut pas sur ce point.

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En l’espèce, les demandeurs ne démontrent pas en quoi l’absence d’affichage de travaux réalisés dans le parking constitue une faute du syndic.

6) Sur la régularité des comptes

Les demandeurs font valoir qu’ils ont constaté à l’examen des comptes de la copropriété de l’existence de « report à nouveau » irréguliers car seuls les comptes de tiers peuvent faire l’objet d’un tel report et non les comptes 6 et 7 relatifs aux charges incombant aux copropriétaires. Ils soulignent qu’en dépit des nombreuses alertes de Madame [W], ils sont systématiques dans les exercices comptables du cabinet SYNDIC AVENIR.

Le cabinet SYNDIC AVENIR oppose que cette allégation est dénuée de tout justificatif, la pièce n°46 visée à l’appui de celui-ci n’ayant aucun rapport avec le sujet. Il ajoute que par un courriel du 30 août 2021, il a répondu aux nombreuses interrogations et demandes de remboursements formulées par Mme [W] dans une lettre recommandée avec accusé réception du 5 juillet 2021, et lui a notamment donné toutes explications utiles sur la présence d’un report à nouveau sur son compte copropriétaire.

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En l’espèce, les demandeurs ne précisent pas les reports à nouveau concernés et en quoi ils seraient irréguliers. Ils ne démontrent pas de faute du syndic.

7) Sur les remboursements effectués par le syndic

Les demandeurs font valoir qu’il ressort de l’examen des comptes que certains copropriétaires sont remboursés, par virement, de leurs trop versé réalisé, pour certains, de manière générale par des sommes rondes et en espèces et que le cabinet SYNDIC AVENIR non seulement reconnait ce procédé mais également l’accepte en toute connaissance de cause depuis l’année 2015.

Ils soulignent que le syndic est taisant sur le mécanisme de « remboursement » par virement bancaire qui pourrait entraîner des vérifications et enquêtes au préjudice des copropriétaires qui, en leur qualité de membre du syndicat des copropriétaires, pourraient être qualifiés de complices notamment d’une part, en raison de leur contrôle complaisant, et d’autre part de l’approbation des comptes et du quitus voté, chaque année, par la majorité desdits copropriétaires.

Ils estiment qu’a contrario, pour d’autres, le syndic ne prend même pas la peine de répondre aux légitimes demandes de remboursement.

Le cabinet SYNDIC AVENIR oppose que les « encaissements en espèces » de la pièce n°18 en demande sont en réalité des relevés du compte bancaire du syndicat des copropriétaires ouvert auprès du CREDIT DU NORD. Il considère que l’examen de cette pièce montre qu’en réalité, les demandeurs pointent uniquement les lignes de ces relevés qui mentionneraient : « versement espèces BARRES MONTMARIN ». Or, il fait valoir qu’en effet, qu’un copropriétaire, Monsieur [Y], se rend tous les trimestres à l’agence bancaire qui gère le compte du Syndicat des copropriétaires déposer en espèces ses charges, et cela depuis le 2 avril 2015, ainsi qu’en atteste son relevé de compte copropriétaire.

Il ajoute que les demandeurs font une interprétation erronée de ses dires en prétendant que le syndicat des copropriétaires rembourserait les copropriétaires par espèces. Il soutient qu’en réalité c’est Monsieur [Y] qui verse chaque trimestre sur le compte du syndicat des copropriétaires, ses charges de copropriété en espèce et non l’inverse. En tout état de cause, il n’existe aucun mécanisme de remboursement par virement bancaire, ainsi qu’il résulte de la pièce n°18 versée aux débats par les demandeurs.

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En l’espèce, les demandeurs ne démontrent pas que des remboursements par le syndic aient eu lieu. Aucune faute du syndic n’est donc caractérisée de ce chef.

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De l’ensemble de ces constations il s’évince qu’aucune faute commise par le syndic n’est caractérisée. Il n’apparait donc pas nécessaire d’examiner la réalité d’un préjudice subi par les demandeurs.

En l’absence de faute du syndic, les demandes d’octroi de dommages et intérêts au titre d’un préjudice financier ou d’un préjudice moral à l’encontre du syndic seront donc rejetées.

III°/ Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour préjudice moral

Les demandeurs sollicitent que le syndicat des copropriétaires soit condamné solidairement avec le cabinet SYNDIC AVENIR à verser des dommages et intérêts pour préjudice moral.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de cette demande car les demandeurs ne démontrent pas une faute du syndicat des copropriétaires, un préjudice subi par chacun d’eux, qui soit personnel et distinct de celui des autres copropriétaires, ainsi qu’un lien de causalité.

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Selon l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, les écritures des demandeurs ne permettent pas de déterminer quelle faute aurait commise le syndicat des copropriétaires propre à fonder sa responsabilité solidaire avec le cabinet SYNDIC AVENIR et permettant l’octroi de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Dans ce contexte, la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires solidaire avec le syndic à l’octroi de dommages et intérêts pour préjudice moral ne peut être que rejetée.

IV°/ Sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires à l’encontre du syndic

Le syndicat des copropriétaires sollicite que le syndic soit condamné à le garantir et le relever de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre lui, notamment sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, au profit des prétentions des demandeurs, tant en principal, frais et accessoires et à prendre à sa charge tous les frais liés à la présente procédure, à l’annulation éventuelle de l’assemblée générale et des résolutions litigieuses.

Le cabinet SYNDIC AVENIR ne conclut pas sur cette demande.

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En l’espèce, la présente décision ne retenant pas de fautes du cabinet SYNDIC AVENIR, la demande d’appel en garantie est devenue sans objet et sera donc rejetée.

V°/ Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent que le syndicat des copropriétaires soit condamné aux dépens solidairement aux dépens avec le syndic. Or, les demandeurs ne démontrent pas la solidarité entre le syndicat des copropriétaires et le syndic. En outre, la responsabilité du cabinet SYNDIC AVENIR n’ayant pas été retenue dans le cadre de la présente. Dès lors, leur demande de condamnation solidaire sera rejetée.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires qui succombe sera condamné à supporter la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Maître Valérie BOISGARD, avocat qui en fait la demande, est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur la dispense de participation aux frais de l’instance

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Les prétentions des demandeurs ayant été partiellement accueillies, ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge demeurera à la charge des autres copropriétaires.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser aux demandeurs supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont dû exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance.

Ils sollicitent que le syndicat des copropriétaires soit condamné en application de l’article 700 du code de procédure civile solidairement avec le syndic. Or, les demandeurs ne démontrent pas la solidarité entre le syndicat des copropriétaires et le syndic. En outre, la responsabilité du cabinet SYNDIC AVENIR n’ayant pas été retenue dans le cadre de la présente. Dès lors, leur demande de condamnation solidaire sera rejetée.

Il convient par conséquent de leur allouer à chacun la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que le syndicat des copropriétaires sera condamné à leur verser.

Sur l’exécution provisoire

Les défendeurs sollicitent que l’exécution provisoire soit écartée.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (article 55-II du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la fin de non-recevoir fondée sur le défaut de qualité à agir de Madame [H] [P] [E] élevée par le cabinet SYNDIC AVENIR irrecevable devant le tribunal,

ANNULE l’assemblée générale du 29 janvier 2021 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 13] en son entier,

DEBOUTE Madame [H] [P] [E], Madame [B] [M] épouse [W] et Monsieur [T] [A] [V] de leurs demandes de dommages et intérêts respectives,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 12]) représenté par son syndic aux entiers dépens,

AUTORISE Maître Valérie BOISGARD, à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 13] représenté par son syndic à payer à Madame [H] [I] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 12]) représenté par son syndic à payer à Madame [B] [M] épouse [W] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 12]) représenté par son syndic à payer à Monsieur [T] [A] [V] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DISPENSE Madame [H] [I], Madame [B] [M] épouse [W] et Monsieur [T] [A] [V] de participation aux frais de l’instance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 12]) représenté par son syndic de son appel en garantie du cabinet SYNDIC AVENIR,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge par suite d’un empêchement du président et par Nadia TEFAT greffière présente lors du prononcé .

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE