MINUTE N° : 25/00670

JUGEMENT

DU 27 Juin 2025

N° RC 24/05633

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[W] [H]

[M] [V] épouse [H]

ET :

[L] [P] [R]

Débats à l’audience du 24 Avril 2025

Le

Copie executoire et copie à :

M^e BERBIGIER

Copie à :

Monsieur [R]

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 27 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [W] [H]

né le 11 Janvier 1965 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, substitué par Maître LE CARVENNEC, avocat au barreau de TOURS

Madame [M] [V] épouse [H]

née le 16 Novembre 1966 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, substitué par Maître LE CARVENNEC, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Monsieur [L] [P] [R]

né le 28 Février 1989 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé, signé le 1er novembre 2023, M. [W] [H] et Mme [M] [V] épouse [H] ont donné à bail à M. [L] [P] [R] à effet du 1 décembre 2023, un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 10], pour un loyer mensuel principal de 545 euros outre la somme de 55 euros de charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, M. [W] [H] et Mme [M] [V] épouse [H] ont :

— saisi la CCAPEX le 9 septembre 2024 de la situation,

— fait signifier le 4 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire à M. [L] [P] [R],

— saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 28 novembre 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 5 novembre 2024 et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [L] [P] [R] devenu sans droit ni titre ;

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 3 797 euros au jour de la résolution à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation de 600 euros à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération de lieux,

— Dans l’hypothèse d’une résiliation judiciaire, le condamner à régler l’arriéré locatif au jour des plaidoiries selon le décompte actualisé qui sera versé aux débats, outre une indemnité d’occupation de 600 à compter du premier jour du mois suivant le jugement jusqu’à la libération des lieux -outre une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens en jugeant que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive de débiteur défaillant en application de l’article L111-8 du code des procédure civiles d’exécution.

Au soutien de leurs prétentions, les bailleurs font valoir que leur locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 27 février 2025, M. [W] [H] et Mme [M] [V] épouse [H], représentés par leur conseil, ont repris les termes de leur assignation et actualisé leur créance à 5 334,46 euros, en indiquant que les paiements avaient repris très recemment mais qu’ils ne souhaitaient pas pour autant accorder des délais à leur locataire.

M. [L] [P] [R] est présent. Il explique la situation par des péripéties familiales qui lui ont imposé de prendre un congé sans solde pour aller voir puis aider son père victime d’un AVC dans son pays. Marié en Guinée , il a également envoyé de l’argent à sa femme enceinte. Celle ci est arrivé en France et a accouché en début d’année 2005. Il indique percevoir un salaire de 2 660 euros par mois et propose d‘apurer la dette à raison de 150 euros par mois en plus du loyer courant.

Il souhaite pouvoir rester dans le logement.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, M. [W] [H] et Mme [M] [V] épouse [H] justifie de la saisine de la CAF et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, M. [W] [H] et Mme [M] [V] épouse [H] produisent :

— le bail conclu le 1 novembre 2023 contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer, visant cette clause, signifié le 4 septembre 2024, pour la somme en principal de 2 400 euros,

— une décompte de créance arrêté au 9 avril 2025, échéance d’avril inclus.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 5 novembre 2024.

— Sur la demande en paiement au titre de l’arrieré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, M. [L] [P] [R] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à ses bailleurs, est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à 600 euros .

M. [L] [P] [R] est donc redevable des loyers échus et d’ indemnités d’occupations nées postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte de la créance d’un montant de 5 334,46 à la date du 9 avril 2025 (échéance du mois d’avril 2025 comprise), au titre des loyers et indemnités d’occupation échus.

M. [L] [P] [R] , ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il convient d’exclure de la créance la somme de 310,56 correspondant aux frais de commissaire de justice qui seront pris en compte dans les dépens.

La créance de 5 023,90 euros arrêtée à la date 9 avril 2025 (échéance du mois d’avril 2025 comprise) , au titre des loyers et indemnités d’occupation échus sera donc retenue.

— Sur les délais de paiement.

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le décompte de créance produit démontre que M. [L] [P] [R] a repris le paiement du mois de mars 2025 et a payé un double loyer en avril 2025. Ses ressources lui permettent de faire face à un apurement de la créance étant précisé qu’en cas de manquement au paiement d’une seule échéance de loyer courant et/ou d’une mensualité d’apurement de l’arrieré, les bailleurs pourront mettre en oeuvre son expulsion.

Compte tenu de ces éléments, M. [L] [P] [R] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [L] [P] [R], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et du commandement de payer et de sa notification.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation respective des parties mais aussi des frais qu’ont dû exposer les bailleurs, il apparaît équitable de condamner M. [L] [P] [R] à payer à Mr et Mme [H] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er novembre 2023 entre M. [W] [H] et Mme [M] [V] épouse [H] et M. [L] [P] [R] concernant le bien immobilier sis [Adresse 9], sont réunies à la date du 5 novembre 2024 ;

CONDAMNE M. [L] [P] [R] à verser à M. [W] [H] et Mme [M] [V] épouse [H] la somme de cinq mille vingt trois euros et quatre vingt dix centimes (5 023,90 euros) arrêtée à la date du 9 avril 2025 (échéance du mois d’avril 2025 comprise), au titre des loyers et indemnité d’occupation échus ;

AUTORISE M. [L] [P] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 33 mensualités de 150 euros chacune et une trente quatrième mensualité qui soldera la créance en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que jusqu’à la décision définitive sur la procédure de surrendettement, toute mensualité impayée qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [L] [P] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [W] [H] et Mme [M] [V] épouse [H] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [L] [P] [R] soit condamné à verser à M. [W] [H] et Mme [M] [V] épouse [H], jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 600 euros.

CONDAMNE M. [L] [P] [R] à verser à M. [W] [H] et Mme [M] [V] épouse [H] la somme 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. ;

CONDAMNE M. [L] [P] [R] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,