TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [B] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01735 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CK3

N° MINUTE :

8/2025

JUGEMENT

rendu le 16 juin 2025

DEMANDERESSE

La société SEQENS, Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par la SELARL CABINET SALLARD CATTONI en la personne de Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C199

DÉFENDERESSE

Madame [B] [N]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 juin 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 16 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01735 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CK3

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 septembre 1973, la société LE PROGRES (aux lieux et droits de laquelle vient désormais la SA d’HLM SEQENS) a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [N] sur des locaux situés au [Adresse 4]) à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 55,57 euros.

M. [Z] [N] ayant épousé Mme [B] [S], cemme-ci est devenue cotitulaire du bail.

M. [Z] [N] étant décédé, Mme [B] [N] est restée seule titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2194,74 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [N] le 30 septembre 2024.

Par assignation du 6 février 2025, la SA d'[Adresse 7] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3796,67 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2014, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 11 avril 2025, la SA d’HLM SEQENS maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 mars 2025, s’élève désormais à 17638,06 euros. La SA d’HLM SEQENS considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [B] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter

Décision du 16 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01735 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CK3

La SA d’HLM SEQENS ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SA d’HLM SEQENS a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [B] [N].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948 précité.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 80 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que nonobstant toute stipulation contraire, la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit faute de paiement du loyer aux échéances convenues, ne produit effet qu’un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux. La mise en demeure ou le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ce texte, le juge peut être saisi par le preneur de délais de paiements suspensifs de la clause résolutoire mais ne peut les accorder d’office.

En l’espèce, le bail conclu le 4 septembre 1973 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 septembre 2024, pour la somme en principal de 2194,74 euros. Il mentionne le délai de deux mois de régularisation (soit un délais plus favorable que celui visé dans la clause résolutoire contenue au bail) et est ainsi régulier.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 novembre 2024.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [B] [N] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 150 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

Cependant, en l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, il convient d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA d’HLM SEQENS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il ressort également des débats que l’expulsion de Mme [B] [N] entraînera des conséquences d’une exceptionnelle dureté au sens de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de la précarité actuelle de sa situation : il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA d’HLM SEQENS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mars 2025, Mme [B] [N] lui devait la somme de 17499,29 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution de la locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 3657,90 euros, soustraction des frais de procédure de 138,77 euros.

Mme [B] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024 sur la somme de 2194,74 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [B] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA d’HLM SEQENS ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 septembre 1973 entre la SA d’HLM SEQENS, d’une part, et Mme [B] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (bâtiment 3, 9ème étage, porte n°3092) à [Localité 9] est résilié depuis le 25 novembre 2024,

CONDAMNE Mme [B] [N] à payer à la SA d’HLM SEQENS la somme de 3657,90 euros (trois mille six cent cinquante sept euros et quatre-vingt dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024 sur la somme de 2194,74 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Mme [B] [N] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

ORDONNE à Mme [B] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] (bâtiment 3, 9ème étage, porte n°3092) à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [B] [N] au paiement à la SA d’HLM SEQENS d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 25 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’ à la libération effective des locaux avec remise des clés à la la SA d’HLM SEQENS ou à son mandataire.

PROROGE de trois mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de cinq mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SA d’HLM SEQENS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 septembre 2024 et celui de l’assignation du 6 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 juin 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge