Le 17.09.2024

Copie Exécutoire délivrée

à Me [I]

CCC à M^e BREMOND

JUGEMENT D’ORIENTATION

du 17 Septembre 2025

AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

N° RG 24/00018 – N° Portalis DBXY-W-B7I-FC3T

Minute N°

RENDU PAR LE JUGE DE L’EXECUTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE QUIMPER, PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE,

LE DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ A ONZE HEURES,

Par Monsieur Romain LIVERATO, vice-président, JUGE DE L’EXECUTION

Assisté de Monsieur Stéphane MARION, greffier,

ENTRE :

La SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), immatriculée au RCS de [Localité 38] sous le numéro 379 502 644 dont le siège social est sis [Adresse 27], venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), elle-même aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (CIFFRA)

représentée par M^e Jean-Charles NEGREVERGNE, avocat au barreau de MEAUX avocat plaidant, M^e Franck BUORS, avocat au barreau de QUIMPER, avocat postulant

CRÉANCIER POURSUIVANT

ET :

Monsieur [N] [H] [P],

né le [Date naissance 5] 1955 à [Localité 32]

[Adresse 37]

[Localité 30],

Maître Caroline CERVEAU-COLLIARD, de la SELARL C3LEX, avocat au Barreau de Lyon, avocat plaidant

représenté par Maître Lucie BREMOND de la SELARL CAP OUEST AVOCATS, avocat au barreau de QUIMPER, avocat postulant

Madame [B] [C] [U] épouse [P],

née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 36]

[Adresse 37]

[Localité 30],

Maître Caroline CERVEAU-COLLIARD, de la SELARL C3LEX, avocat au Barreau de Lyon, avocat plaidant

représenté par Maître Lucie BREMOND de la SELARL CAP OUEST AVOCATS, avocat au barreau de QUIMPER, avocat postulant

DÉBITEURS SAISIS

Exposé des faits :

Par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2023 publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 39] le 22 février 2024 sous le volume 2024 S n°15, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a fait délivrer à Monsieur [N] [P] et à Madame [B] [U] épouse [P] un commandement de payer valant saisie d’un bien immobilier sis [Adresse 35] à [Localité 33] (29), figurant au cadastre sous numéros KO [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 28], [Cadastre 29], dans le bâtiment XXII, lot numéro [Cadastre 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2024, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a fait assigner Monsieur [N] [P] et à Madame [B] [U] épouse [P] devant le Juge de l’exécution du Tribunal de céans, afin notamment de voir ordonner la vente forcée du bien et de voir mentionner sa créance à la somme de 277 540,49 €, avec intérêts restant à courir.

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 24 avril 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 juin 2025.

A cette audience, le créancier, représenté par son conseil, demande au juge de l’exécution qu’il :

— déboute les défendeurs de leurs demandes sauf celle de vendre amiablement le bien saisi ;

— prenne acte qu’il ne s’oppose pas à la vente amiable du bien saisi, avec un prix ne pouvant être inférieur à 42 000 € ;

— mentionne sa créance à la somme de 277 540,49 € en principal, intérêts, frais et autres accessoires ;

— ordonne la vente forcée avec une mise à prix de 12 900 €;

— dise que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente et reconnaître à Me [I] le droit de recouvrement direct de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamne les époux [P] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour le détail des moyens développés à l’appui des demandes, il convient de se référer aux conclusions en réponse n°5 notifiées à la partie adverse le 17 juin 2025.

Les époux [P], représentés par leur conseil, demandent au juge qu’il :

— sursoit à statuer ;

— déclare irrecevable la présente action des demandeurs ;

— ordonne la mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière ;

— déboute le CIFD de ses demandes ;

A titre subsidiaire :

— ordonne au CIFD de produire un décompte actualisé au jour du jugement d’orientation tenant compte des sommes saisies au titre des loyers portant sur le lot 221 ;

— ordonne la mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière ;

— déboute le CIFD de ses demandes au titre des intérêts conventionnels, de l’indemnité conventionnelle et de ses frais de procédure ;

— condamne le CIFD à communiquer un décompte en capital et intérêts des sommes de 127 78,65 € et 7 876,61 € ;

A titre davantage subsidiaire :

— déboute le CIFD de ses demandes des intérêts au taux conventionnel ;

— autorise les époux [P] à vendre amiablement le bien saisi au prix minimal de 20 000€ ;

A titre encore plus subsidiaire :

— fixe la mise à prix de la vente forcée à la somme de 20 000 € ;

— impute le prix de vente sur la somme de 174 462,17 € au titre du capital restant dû;

— déboute le CIFD de ses frais de procédure, de ses demandes ;

— condamne le CIFD à leur payer la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour le détail des moyens développés à l’appui des demandes, il convient de se référer aux conclusions en réponse n°4 notifiées à la partie adverse le 17 juin 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2025.

Motivation :

Par application de l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge doit s’assurer que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

Le commandement a été délivré en vertu de la copie exécutoire d’un acte authentique contenant prêt dressé le 31 août 2006 par Me [V], notaire à [Localité 31] pour la somme globale de 180000€.

L’acte est revêtu de la formule exécutoire.

Au vu de ces éléments, le CIFD dispose d’un titre exécutoire constatant une créance liquide.

Sur la demande de sursis à statuer

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Il convient de rappeler que l’article 4 du code de procédure pénale selon lequel le criminel tient le civil en l’état ne s’applique pas aux procédures d’exécution (1ère civ.,28 mars 2008 – n°06-19.988).

Il n’appartient pas au juge de l’exécution de surseoir à statuer en dehors des cas prévus expressément par la loi tels que l’opposition à injonction de payer ou à contrainte, au risque de priver d’effet le droit à l’exécution tel que prévu à l’article L. 111-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette interdiction du sursis à statuer est au demeurant rappelée par les articles R. 121-1 et R. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Les défendeurs exposent avoir introduit une action devant le tribunal judiciaire de Marseille qui s’est dessaisi au profit de celui d’Evry afin d’engager la responsabilité conjointe et solidaire de la banque et du notaire. Ils indiquent que la banque a demandé au cours de cette instance leur condamnation au remboursement des sommes dues au titre de ce prêt. Il convient donc d’attendre que cette juridiction ait rendu sa décision, au risque d’une contradiction de décision.

En l’espèce, le juge de l’exécution n’est lui-même pas tenu au respect du principe du criminel tenant le civil en l’état, même de manière indirecte. De plus, attendre la décision du tribunal judiciaire d’Evry revient donc à attendre la décision du tribunal correctionnel de Marseille et même la fin de cette procédure pénale puisque ce dernier jugement sera susceptible d’appel, puis ensuite le jugement au fond du tribunal judiciaire d’Evry. Ainsi, cela aboutirait à patienter durant un délai manifestement excessif et incompatible avec l’exigence de délai raisonnable d’une part et avec l’article L. 111-1 du code des procédures civiles d’exécution d’autre part puisqu’il aboutirait de facto à réduire à néant le droit à l’exécution. Ensuite, il convient de rappeler que même si l’acte notarié n’est pas un jugement, il demeure un titre exécutoire et aucune disposition légale ne fait obstacle à ce qu’un créancier dispose de deux titres exécutoires pour la même créance si le tribunal judiciaire d’Evry recevait les demandes de la banque.

En conséquence, au vu de ces éléments, il convient de débouter les défendeurs de leur demande de sursis à statuer.

Sur la demande de mainlevée de la saisie

Sur la prescription invoquée par le créancier poursuivant concernant la disqualification de l’acte notarié

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, telle la prescription.

L’article 71 du code de procédure civile dispose que constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l’adversaire.

Le demandeur argue que la demande de disqualification est soumise à la prescription quinquennale. Les époux [P] ont précisé avoir mis en évidence dès le début de l’investissement que celui-ci était frauduleux. En outre, les défendeurs ont exécuté spontanément et volontairement les prêts avant de cesser de payer.

Le défendeur répond que la disqualification de l’acte est invoquée comme moyen de défense au fond et qu’il est donc imprescriptible. De plus, le CIFD n’a pas exécuté l’acte de prêt avant le commandement de payer de telle sorte que les époux [P] étaient dans l’incapacité d’en demandeur la disqualification avant.

En l’espèce, toute demande en justice est soumise à prescription.

Néanmoins, l’argumentaire développé par les défendeurs au sujet de la disqualification de l’acte notarié sont des moyens développés à l’appui d’une prétention, à savoir leur demande de mainlevée de la saisie ordonnée. En conséquence, en ce que la disqualification de l’acte notarié n’est pas une demande en tant que telle mais un argumentaire venant à l’appui de ces dernières demandes, le régime de la prescription ne s’y applique pas.

En conséquence, il n’y a lieu à constater une quelconque prescription.

Sur le moyen de la disqualification de l’acte notarié

Sur la signature et la procuration

L’article 34 du décret du 26 novembre 1971 dispose que les copies exécutoires et les copies authentiques sont établies de façon lisible et indélébile sur un papier d’une qualité offrant toute garantie de conservation.

Elles respectent les paragraphes et les alinéas de la minute. Chaque page de texte est numérotée, le nombre de ces pages est indiqué à la dernière d’entre elles.

Chaque feuille est revêtue du paraphe du notaire à moins que toutes les feuilles ne soient réunies par un procédé empêchant toute substitution ou addition ou qu’elles ne reproduisent les paraphes et signatures de la minute.

La signature du notaire et l’empreinte du sceau sont apposées à la dernière page et il est fait mention de la conformité de la copie exécutoire ou de la copie authentique avec l’original.

Les erreurs et omissions sont corrigées par des renvois portés soit en marge, soit au bas de la page, soit à la fin de la copie exécutoire ou de la copie authentique et, dans ce dernier cas, sans interligne entre eux.

Les renvois sont paraphés, sauf ceux qui figurent à la fin de la copie exécutoire ou de la copie authentique pour l’ensemble desquels le notaire appose un seul paraphe.

Le nombre des mots, des chiffres annulés, celui des nombres et des renvois est mentionné à la dernière page. Cette mention est paraphée.

Les paraphes et signatures apposés sur la copie exécutoire et la copie authentique sont toujours manuscrits.

Lorsque la copie authentique est délivrée par un clerc habilité conformément à l’article 32, celui-ci fait figurer sur cette copie, outre le sceau du notaire, sa signature et un cachet portant son nom et la date de son habilitation.

Les défendeurs arguent que la copie exécutoire ne comporte ni le paraphe du notaire ni sa signature et que la procuration n’est pas jointe à l’acte.

En l’espèce, à la lecture de la copie exécutoire produite, il en ressort qu’un paraphe est bien apposé à chaque feuillet et que celle-ci est signée par le notaire.

Concernant la procuration, il convient de rappeler que l’inobservation de l’obligation, pour le notaire, de faire figurer les procurations en annexe de l’acte authentique ou de les déposer au rang de ses minutes ne fait pas perdre à l’acte son caractère authentique, partant son caractère exécutoire (ch.mixtes, 21 décembre 2012, n° 11-28.688), d’où il suit que ce moyen est inopérant.

Sur l’intérêt du notaire

L’article 1318 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable à l’acte notarié du 8 juin 2006, dispose que l’acte qui n’est point authentique par l’incompétence ou l’incapacité de l’officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écriture privée, s’il a été signé par les parties.

L’article 2 du décret du 26 novembre 1971 dispose que les notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels leurs parents ou alliés, en ligne directe, à tous les degrés, et en ligne collatérale jusqu’au degré d’oncle, ou de neveu inclusivement, sont parties, ou qui contiennent quelque disposition en leur faveur. Les notaires associés d’une société titulaire d’un office notarial ou d’une société de notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels l’un d’entre eux ou les parents ou alliés de ce dernier au degré prohibé par l’alinéa précédent, sont parties ou intéressés.

L’article 23 du décret précité dispose que tout acte fait en contravention de l’article 2 précité ne vaudra que comme écrit sous signature privée, sauf, s’il y a lieu, les dommages et intérêts contre le notaire contrevenant.

La gravité de la sanction de la perte d’authenticité d’un acte notarié impose une interprétation stricte des dispositions précitées.

L’intérêt personnel du notaire, lequel est prohibé, est caractérisé lorsque l’acte qu’il a établi contient des dispositions en sa faveur ou lorsqu’il instrumente pour une société dont il est associé ou actionnaire.

Il incombe au défendeur de démontrer l’existence d’un intérêt personnel de Me [V].

Or, en premier lieu, l’acte de prêt en l’espèce ne contient aucune stipulation en faveur de Me [V]. Me [V] n’est pas partie à l’acte, il n’en est que le rédacteur.

En deuxième lieu, il convient de rappeler que cet intérêt personnel ne saurait être évalué par rapport à une opération globale de promotion immobilière de la société APOLLONIA. Il ne peut être reproché de manière générale à un notaire d’être rémunéré au tarif légal pour un acte qu’il a accompli et dont il n’est pas démontré que celui-ci comporte un vice ou une anomalie le privant de ses effets. Cet argument impose à celui qui l’invoque de démontrer que Me [V] aurait perçu une rémunération non prévue par la réglementation et donc indue. Or, les écritures du défendeur n’évoquent pas un tel fait et donc ne démontrent aucunement l’existence de telles rémunérations. Le fait d’arguer d’un volume conséquent d’actes réalisés, entraînant un chiffre d’affaires élevé, ainsi qu’un aménagement du fonctionnement de l’étude, tant dans ses ressources humaines que dans l’aménagement des emplois du temps pour répondre à la demande de production d’actes exigée par APOLLONIA ne saurait suffire à démontrer un intérêt personnel du notaire tel que défini précédemment.

En dernier lieu, si par arrêt en date du 31 octobre 2013 de la cour d’appel d'[Localité 31], Me [V] a été condamné à une interdiction d’exercer d’une année pour divers manquements, il n’en demeure pas moins qu’il s’agit d’une décision prise dans un cadre disciplinaire au regard des règles de déontologie de la profession de notaire et qu’en tant que telle cette décision n’est pas de nature à avoir une incidence sur la validité d’un acte notarié. De surcroît, il ne ressort pas de cette décision qu’a été relevée un intérêt personnel, dans son acception précédemment exposée, aux actes qu’il a instrumentés.

En conséquence, la disqualification de l’acte de prêt en acte sous seing privé n’est pas encourue, de telle sorte qu’il convient de débouter le défendeur de ses moyens et prétentions sur ce point.

Sur la prescription

Sur la prescription quinquennale

L’article L. 111-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’exécution des titres exécutoires mentionnés aux 1° à 3° de l’article L. 111-3 du même code ne peut être poursuivie que pendant dix ans, sauf si les actions en recouvrement des créances qui y sont constatées se prescrivent par un délai plus long.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Aux termes de l’article L. 137-2 du Code de la consommation, devenu L 218-2, l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

L’article liminaire du code de la consommation dispose que pour l’application du présent code, on entend par :

1° Consommateur : toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ;

2° Non-professionnel : toute personne morale qui n’agit pas à des fins professionnelles ;

3° Professionnel : toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu’elle agit au nom ou pour le compte d’un autre professionnel.

Aux termes de l’article L. 312-3 du code de la consommation, dans sa version en vigueur au moment de la signature du contrat de prêt, sont exclus du champ d’application du présent code, les prêts destinés à financer les besoins d’une activité professionnelle notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

Les défendeurs arguent qu’ils ne sont pas des professionnels et qu’à ce titre la prescription biennale doit s’appliquer.

En l’espèce, il ressort des écritures des défendeurs que ceux-ci ont souscrit plusieurs prêts pour l’acquisition de pas moins de 24 biens immobiliers pour un montant total de 3 702 713€. Le prêt en cause a été destiné à l’acquisition d’un appartement en vente en l’état de futur achèvement à usage locatif, comme il est stipulé en page 3 dudit prêt. De même, sont produits les contrats de vente en l’état de futur achèvement pour deux lots.

Il ressort du contrat de prêt que le bien saisi était destiné dès le départ à être loué, comme le démontre la clause de promesse de délégation de loyers faite au prêteur pour rembourser le capital prêté stipulée en page 5 du prêt notarié.

Ainsi, le fait d’acquérir une pluralité de biens immobiliers dans le seul but de les louer combiné au fait que plusieurs emprunts ont été réalisés, auprès de différentes banques pour acquérir ces biens immobiliers est de nature à caractériser la qualité de professionnel des défendeurs.

En outre, Monsieur [P] est inscrit au répertoire SIRENE en tant qu’entrepreneur individuel ayant pour activité principale la location de logements.

Dès lors, les époux [P] n’ont pas la qualité de consommateur ou de non-professionnel.

En conséquence, par principe, les dispositions du code de la consommation n’ont pas vocation à s’appliquer au bénéfice des époux [P].

Il est soulevé également que la banque a soumis volontairement le contrat aux dispositions du code de la consommation.

Cette soumission au régime prescrit par le code de la consommation doit être sans équivoque. Il doit être établi que le prêteur se soit soumis à ce régime en connaissance de cause.

En l’espèce, en premier lieu, il a été démontré que les défendeurs avaient la qualité de professionnel.

En deuxième lieu, l’acte notarié lui-même ne fait pas référence aux dispositions du code de la consommation.

En troisième lieu, si dans la partie offre de crédit, il existe plusieurs mentions au code de la consommation notamment en en tête dudit contrat avec la référence aux articles L. 312-1 du code de la consommation, ces mentions à elles seules sont insuffisantes à caractériser une soumission non équivoque au droit de la consommation.

En quatrième lieu, les défendeurs ne démontrent pas que la banque avait connaissance du fait que ces premiers avaient souscrit plusieurs prêts pour la somme de plus de trois millions d’euros pour l’acquisition de 24 immeubles.

Ainsi, il n’est aucunement démontré que la banque se soit soumise en connaissance de cause et sans équivoque au régime prescrit par le code de la consommation.

Dès lors, la prescription biennale prévue par le code de la consommation ne s’applique pas.

Sur la distinction entre prescription de l’action en paiement et celle de l’action en exécution

L’article 2241 du code civil dispose que la demande en justice interrompt le délai de prescription.

L’article 2242 du code civil dispose que l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Si en principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à l’autre, il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu’ayant une cause distincte, tendent à un seul et même but, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première.

Les défendeurs exposent que l’action du demandeur en exécution forcée du prêt notarié en tant que titre exécutoire, laquelle doit être distinguée d’une action en paiement, s’avère prescrite puisqu’aucune diligence au titre de l’exécution forcée n’a été réalisée depuis la déchéance du terme, l’action en exécution n’ayant débuté qu’avec le commandement de payer aux fins de saisie immobilière en date du 28 décembre 2023. La présente action s’avère donc prescrite.

En l’espèce, les époux [P] ont assigné le CIFD notamment devant le tribunal judiciaire par acte en date du 26 juillet 2010.

Néanmoins, le CIFD, par conclusions reconventionnelles, notifiées aux parties le 11 octobre 2011, a émis au cours de cette instance une demande reconventionnelle de condamnation des époux [P] au paiement de la somme de 1451005,98€ au titre de plusieurs prêts dont le prêt 80331, soit le prêt objet du présent litige.

Ainsi, le CIFD demande aux époux [P] de lui payer les sommes dues au titre du prêt. La présente action en saisie immobilière a également pour finalité d’obtenir des époux [P] le paiement du prêt notarié. En conséquence, ces deux actions ont le même but, de telle sorte que toute interruption de la prescription intervenant dans l’une des deux actions s’applique à l’autre.

Ainsi, le point de départ de la prescription est la déchéance du terme intervenue dans l’exécution du présent prêt.

Par courrier en date du 6 août 2010, envoyé aux deux époux [P], dont l’accusé de réception signé le 7 août 2010 est joint, le CIFD les met en demeure de régulariser les impayés dans un délai de 8 jours à compter de la réception du présent courrier et qu’à défaut la déchéance du terme interviendra. Ainsi, la déchéance du terme est intervenue le 16 août 2010.

Le CIFD a ensuite formulé sa demande reconventionnelle en paiement du prêt par conclusions du 11 octobre 2011, ce qui a interrompu la prescription.

Le cours de la prescription ne reprendra qu’à l’extinction de cette instance conformément à l’article 2242 du code civil.

Or, par ordonnance en date du 17 septembre 2015, il a été ordonné dans le cadre de cette instance, par le juge de la mise en état d'[Localité 34] un sursis à statuer. Par ordonnance en date du 18 juillet 2019, ce même juge a rejeté les demandes de révocation du sursis à statuer. Ainsi, ce sursis à statuer est toujours en vigueur aujourd’hui. Ce sursis est de nature à suspendre cette instance, de telle sorte que le cours de la prescription ne s’est pas poursuivi.

En conséquence, aucune prescription n’est encourue.

Il convient donc de rejeter les demandes d’irrecevabilité des défendeurs quant à la prescription de l’action des demandeurs.

Sur l’exigibilité

L’article L. 132-1 du code de la consommation en vigueur au moment de la conclusion du contrat dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Les défendeurs exposent que la clause de déchéance du terme doit être réputée non écrite compte tenu du délai insuffisant qu’elle prévoit pour régulariser l’impayé, celui-ci étant de 8 jours.

En l’espèce, il a été démontré précédemment que les défendeurs n’étant ni des consommateurs ni des non-professionnels, le régime des clauses abusives prévu par le code de la consommation n’a pas vocation à s’appliquer à eux.

Par courrier en date du 6 août 2010, envoyé aux deux époux [P], dont l’accusé de réception signé le 7 août 2010 est joint, le CIFD les met en demeure de régulariser les impayés dans un délai de 8 jours à compter de la réception du présent courrier et qu’à défaut la déchéance du terme interviendra. Ainsi, la déchéance du terme est intervenue le 16 août 2010. Cette mise en demeure et la déchéance du terme subséquente s’avèrent conforme à l’article XI du contrat de prêt sur l’exigibilité anticipée du prêt.

En conséquence, le CIFD dispose d’une créance exigible.

Il n’y a donc pas lieu à enjoindre le CIFD de produire un nouveau décompte.

Sur la demande de déchéance des intérêts conventionnels

En ce qu’il a été démontré précédemment que les époux [P] sont des professionnels, les dispositions protectrices du code la consommation et notamment celles de l’article L. 312-7 dans sa rédaction de l’époque ne leur sont pas applicables.

Il convient dès lors de rejeter leur demande sur ce point.

Sur la demande de rejet de l’indemnité conventionnelle

L’article 1194 du code civil dispose que les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

L’article 1193 du même code dispose que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

En l’espèce, le contrat prévoit en son article XI qu’en cas d’exigibilité anticipée, « le prêteur pourra en outre, demander à l’emprunteur une indemnité égale à 7% des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés ».

Les défendeurs arguent que les créanciers en ce qu’ils ont également formulé la demande en paiement de cette indemnité conventionnelle devant la juridiction au fond, ils ne peuvent formuler également cette demande devant le juge de l’exécution.

Il est manifeste que les défendeurs confondent l’action comportant des demandes reconventionnelles en paiement ouverte devant le tribunal judiciaire d’Evry et la nécessité pour le juge de l’exécution de mentionner le montant de la créance qui déterminera l’assiette de la saisie.

Ils demandent ensuite que cette clause qui s’analyse en une clause pénale doit être réduite dans son montant car celle-ci est excessive.

Pour justifier son caractère excessif, les défendeurs arguent que le CIFD et APOLLONIA ne leur ont pas laissé la possibilité d’examiner le prêt.

En l’espèce, cet argument ne saurait être fondé dans la mesure où les époux [P] ont consenti à l’acte notarié et qu’en conséquence ils ont eu tout loisir d’examiner ce prêt et les obligations qu’il comporte.

En outre, le taux prévu par l’article D312-16 du code de la consommation dispose que lorsque le prêteur exige le remboursement immédiat du capital restant dû en application de l’article L. 312-39, il peut demander une indemnité égale à 8 % du capital restant dû à la date de la défaillance.

Ainsi, le taux prévu par cette législation plus protectrice que le droit commun des contrats est en l’espèce plus élevé que le taux prévu dans le présent contrat, de telle sorte que celui-ci ne peut pas être jugé excessif.

Il convient dès lors de débouter les époux [P] de cette demande de rejet de l’indemnité conventionnelle réclamée par le demandeur.

Les défendeurs contestent également l’assiette des intérêts au motif que le code de la consommation prévoit que ceux-ci ne s’appliquent que sur le capital restant dû.

Il convient de rappeler à nouveau que le code de la consommation n’est pas applicable aux époux [P].

Ils indiquent également que la capitalisation des intérêts ne peut avoir lieu.

En l’espèce, à la lecture du décompte, aucune capitalisation des intérêts n’a été effectuée.

Ainsi, il convient de rejeter toutes les demandes des époux [P] sur ce point et également leur demande de nouveau décompte.

Concernant les frais de rejet mentionnés dans le décompte et s’élevant à 210€, ils sont également contestés par les défendeurs.

Ces frais sont prévus à l’article XI du contrat qui prévoit que le prêteur pourra réclamer, sur justification, à l’emprunteur défaillant le remboursement des frais taxables occasionnés par cette défaillance.

Or, en l’espèce, le prêteur n’apporte pas de justification quant à ces frais ni quant à leur montant.

Il convient donc de les soustraire de montant de la créance.

Sur le montant de la créance

Au regard des pièces versées par le créancier poursuivant, sa créance s’élève à la somme de 277 330,49 €, décomposée comme suit :

principal : 182 338,78 €

intérêts : 82 213,06 €

indemnité d’exigibilité 7% : 12 778,65 €.

Sur la demande de vente amiable

L’article R. 322-15 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R. 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Les époux [P] sollicitent de vendre amiablement le bien saisi pour la somme de 20000€.

Les époux [P] produisent à l’appui de leur demande un mandat de vente conclu avec une agence immobilière pour vendre le bien saisi et ce pour la somme de 61545€. A ce contrat est joint une estimation de la valeur du bien réalisée par l’agence immobilière, qui évalue ce bien à la valeur de 53421€.

Le CIFD produit de son côté une estimation du bien évaluant celui-ci à 45000€.

Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de vente amiable formulée par les défendeurs.

Quant au prix, il doit être en adéquation avec la valeur du bien au vu du marché et avoir pour but de désintéresser autant que faire se peut les créanciers.

Ainsi, le prix proposé par les défendeurs s’avère insuffisant.

Il convient de fixer le prix de vente à 45000€.

Les frais de poursuite seront taxés à la somme de 2419,80€.

Sur la demande d’imputation du prix de vente sur le capital restant dû

L’article 1343-1 du code civil dispose que lorsque l’obligation de somme d’argent porte intérêt, le débiteur se libère en versant le principal et les intérêts. Le paiement partiel s’impute d’abord sur les intérêts.

Les défendeurs demandent que le prix de vente du bien s’impute en premier lieu sur le capital restant dû.

En ce que cette demande est contraire à la disposition susvisée, les défendeurs en seront déboutés.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En ce que les époux [P] succombent en leurs demandes, il convient de les condamner à payer au CIFD la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que les dépens sont compris dans les frais taxés.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DEBOUTE Monsieur [N] [P] et Madame [B] [U] épouse [P] de leur demande de sursis à statuer ;

DEBOUTE Monsieur [N] [P] et Madame [B] [U] épouse [P] de leurs demandes d’irrecevabilité ;

DEBOUTE Monsieur [N] [P] et Madame [B] [U] épouse [P] de leurs demandes de prescription ;

DEBOUTE Monsieur [N] [P] et Madame [B] [U] épouse [P] de leurs demandes de déchéances des droits aux intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [N] [P] et Madame [B] [U] épouse [P] de leur demande de mainlevée de la saisie immobilière ;

DEBOUTE Monsieur [N] [P] et Madame [B] [U] épouse [P] de leur demande de production d’un nouveau décompte ;

DEBOUTE Monsieur [N] [P] et Madame [B] [U] épouse [P] de leur demande d’imputation du prix de vente sur le capital restant dû ;

MENTIONNE le montant de la créance de CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à la somme de 277 330,49 € avec intérêts restant à courir ;

AUTORISE Monsieur [N] [P] et Madame [B] [U] épouse [P] à vendre le bien saisi à l’amiable dans un délai maximum de quatre mois et à un prix ne pouvant être inférieur à 45 000 € ;

RAPPELLE que, en application de l’article L. 322-4 du Code des procédures civiles d’exécution, l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du mercredi 17 décembre 2025 à 11h00 ;

TAXE les frais de poursuite à la somme de 2 419,80 € ;

CONDAMNE Monsieur [N] [P] et Madame [B] [U] épouse [P] à payer à la société CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Ainsi dit, jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du palais de justice de QUIMPER.

LE GREFFIER, LE JUGE DE L’EXECUTION,