Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

N° RG 25/01389 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76LS6

Minute :

JUGEMENT

Du : 13 Février 2026

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

Mme [J] [O]

Copie certifiée conforme délivrée

à :[J] [O]

le : 13/02/2026

Formule exécutoire délivrée

à : M^e Catherine LE MENN MEYER

le : 13/02/2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. BATIGERE HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Ludovic SARTIAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substituant M^e Catherine LE MENN MEYER, avocat au barreau de THIONVILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [J] [O]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

comparante

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 16 Décembre 2025 :

Nancy BEC, Juge, assistée de Adeline VERLÉ, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 13 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Nancy BEC, Juge, assistée de Adeline VERLÉ, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2024, la société anonyme d’HLM Batigere Habitat a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [O] sur un logement situé au [Adresse 7] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 198,16 euros et d’une provision pour charges de 181,60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 août 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2252,04 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [J] [O] le 11 et le 14 août 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 octobre 2025, la société anonyme d’HLM Batigere Habitat a assigné Mme [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de :

constater la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 1741 du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; condamner la défenderesse au paiement à titre provisionnel des loyers et charges échus selon décompte ci-dessus détaillé soit la somme de 3264,99 euros ; ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que tous occupants de son chef, et ce en la forme légale avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; condamner la défenderesse à payer une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actuellement dû et ce à compter de la date de résiliation qui sera retenue, jusqu’à la date de son départ effectif des lieux ; condamner la défenderesse à payer la somme de 300 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la défenderesse aux dépens du procès en vertu de l’article 696 du code de procédure civile et notamment le commandement de payer ; ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 16 décembre 2025, la société anonyme d’HLM Batigere Habitat maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 décembre 2025, s’élève désormais à 3670,73 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement à la locataire, le dernier paiement ayant été effectué en septembre.

Mme [J] [O] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 140 euros, en plus du loyer courant. Elle justifie avoir réglé la somme de 310 euros le 10 décembre 2025. Elle explique qu’elle devait de l’argent à ses proches mais qu’elle vient de finir de rembourser ses dettes. Elle indique également être aidée par une assistante sociale depuis le 1er décembre 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme d’HLM Batigere Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 4 août 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2252,04 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 septembre 2025.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire a repris le paiement des loyers courants à l’audience et au vu du diagnostic social et financier, elle a un reste à vivre de 634,33 euros. Au vu de ces éléments, des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation lui seront accordés, suivant les modalités ci-après précisées.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par Mme [O], le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation serait due.

Par conséquent, Mme [O] serait condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 308,76 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société anonyme d’HLM Batigere Habitat verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 9 décembre 2025, Mme [J] [O] lui devait la somme de 3670,73 euros, échéance de décembre non incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de poursuite qui ne constituent pas des loyers et des charges et qui seront compris le cas échéant dans les dépens.

De même, la condamnation sera dite en deniers ou en quittances. Le paiement dont elle a justifié à l’audience de 310 euros le 10 décembre 2025 ne sera pas imputé à la dette, cette dernière étant arrêtée au 9 décembre 2025. Ce paiement s’imputera sur le paiement des loyers visés ultérieurement à cette date.

Mme [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme de 3144,84 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX du 11 août 2025, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

La seconde notification à la CCAPEX du 14 août 2025, qui est superfétatoire ne sera pas incluse dans dépens.

Compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 août 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 décembre 2024 entre la société anonyme d’HLM Batigere Habitat, d’une part, et Mme [J] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 4] est résilié depuis le 16 septembre 2025,

CONDAMNE Mme [J] [O] à payer en deniers ou en quittances à la société anonyme d’HLM Batigere Habitat la somme de 3144,84 euros (trois mille cent quarante-quatre euros et quatre-vingt-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 décembre 2025, échéance de décembre non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE Mme [J] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 22 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 140 euros (cent quarante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [J] [O],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 septembre 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [O] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [J] [O] sera condamnée à verser à la société anonyme d’HLM Batigere Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 308,76 euros (trois cent huit euros et soixante-seize centimes) par mois, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société anonyme d’HLM Batigere Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [J] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 août 2025, de la notification à la CCAPEX du 11 août 2025 et celui de l’assignation du 10 octobre 2025 et de la notification à la préfecture,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge