MINUTE N° : 23/00929

JUGEMENT

DU 24 Septembre 2025

N° RC 23/00929

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[C] [V]

ET :

Société [Localité 8] METROPOLE HABITAT

Débats à l’audience du 19 Juin 2025

copie et grosse le :

à M^e MOUSSAVOU-DJEMBI

copie le :

à M^e MORENO

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 24 Septembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 24 Septembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [C] [V]

née le 19 Février 1952 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/4658 du 24/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

représentée par M^e Hyvette MOUSSAVOU-DJEMBI, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’une Part ;

ET :

Société [Localité 8] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seign privé en date du 18 février 2009, l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] METROPOLE HABITAT (ex [Localité 8] HABITAT depuis changement de dénomination sociale en date du 27 novembre 2024) a consenti un bail d’habitation à Madame [C] [V] portant sur un logement situé [Adresse 4].

Depuis les travaux de réhabilitation de la Résidence réalisés en 2012-2013 au sein de laquelle elle habite, Madame [C] [V] se plaint de différents problèmes liés à une détérioration de son revêtement de sol lors de la poses des dalles isolantes dans sa cave ainsi que d’aérations bouchées générant des moisissures.

Des travaux ont été engagés par le bailleur en 2017 pour remise en état des sols du logement, avec pose d’un revêtement de qualité supérieure pour répondre au souhait de Madame [C] [V], laquelle s’engageait à en supporter 50% du coût. Une facture d’un montant de 1 103.16 € lui a ainsi été adressée par le bailleur après réalisation des travaux. Cette remise en état a été jugée insatisfaisante par Madame [C] [V], ne respectant pas selon ses dires les règles de l’art. Cette dernière refusait ainsi de régler le montant et saisissait la Commission de départementale de conciliation pour soit annuler le montant dû soit voir remplacer le revêtement posé. Cette même saisine porte sur l’apparition de moisissures et champignons dans sa cave. Aucune conciliation n’a pu aboutir, à défaut de présence de Madame [C] [V]. Un procès verbal d’échec a été dressé en date du 29 juin 2020.

Madame [C] [V] a ainsi saisi, par courrier en date du 5 décembre 2022, le Tribunal judiciaire pour remplacement des revêtements de sol et exécution des réparations ou remboursement des frais mis à sa charge par le bailleur à hauteur de 1000 € ainsi que les frais d’huissier liés aux préjudices (127.31 €) .

Appelé à l’audience du 8 juin 2023, ce dossier a donné lieu

à renvoi pour que les demandes formulées soient précisées. Par conclusions, le Conseil du bailleur soutenait l’irrecevabilité compte tenu du caractère tardif des demandes.

Par conclusions modificatives, Madame [C] [V] sollicite désormais – par la voix de son Conseil – que [Localité 8] METROPOLE HABITAT soit condamné à lui payer :

—  4 000 € au titre de son préjudice de jouissance,

—  2 500 € au titre de son préjudice moral,

—  2 359.20 € au titre de frais de santé non remboursés,

—  500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la somme de 1 200 € au titre de la loi sur l’aide juridictionnelle, à régler à son Conseil,

— les entiers dépens

Qu’il soit fait injonction à [Localité 8] METROPOLE HABITAT d’effectuer les travaux suivants :

— Sur le problème d’humidité : travaux d’isolation dans le logement

— faire nettoyer les gouttières et y poser des filets de protection

— procéder à la réparation des murs en tuffeau

— réparer les sols qui ont été mal repris

— remplacer les joints des fenêtres

— remplacer l’attache de volet cassée

Qu’il soit fait injonction à [Localité 8] METROPOLE HABITAT de remettre à Madame [C] [V] copie du rapport DPE réalisé en novembre 2022,

Que soient rejetées la demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires formées par [Localité 8] METROPOLE HABITAT.

Par conclusions remises à l’audience du 18 juin 2025 au cours de laquelle ce dossier a été appelé et plaidé, [Localité 8] METROPOLE HABITAT demande au Tribunal :

— de dire prescrites et partants irrecevables les demandes de Madame [C] [V],

— de la débouter de ses demandes, fins et conclusions,

— la condamner à lui régler la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens au soutien des prétentions des parties il sera renvoyé à la lecture de leurs dernières écritures, conformément aux termes de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025, prorogé au 24 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action

L’article 1719 du Code civil impose au bailleur …”d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail”, dispositions reprises par la loi du 7 juillet 1989 en son article 6c).

La prescription d’une action en responsabilité contractuelle ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance. Par application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Des travaux de réhabilitation de la résidence [Adresse 5] vont être réalisés par le bailleur entre 2012 et 2013. Suite à malfaçons constatées, le bailleur va engager des travaux de reprise des fissures et des trous laissés par les plaquistes. La reprise des sols sera effectuée, quant à elle, en 2017. Cette reprise des sols se fera avec accord de la locataire d’en prendre une partie à sa charge compte tenu de son souhait de voir apposer un revêtement de qualité supérieure. Le bailleur a ainsi répondu à son obligation d’entretien du logement dès 2017. Madame [C] [V] en conteste la bonne réalisation et demande soit le remboursement soit la remise en état de son sol. Elle n’apporte aucun élément probant quant à une réalisation hors des règles de l’art alors même que celle-ci a été validée par les services techniques de gestion du patrimoine du bailleur social.

Concernant l’aération de la cave et les problèmes d’humidité et de moisissures dans le logement, ces derniers ont donné lieu à rapport établi par la société CCEB en date du 3 décembre 2018. Suite à visite des services techniques de la Ville de [Localité 8] en date du 15 novembre 2018, par courrier en date du 7 décembre 2018, la Ville de [Localité 8] mentionne qu’il n’a pas été trouvé trace d’humidité dans le logement, que les aérations des pièces sont conformes à la réglementation en vigueur. Ce rapport mentionne néanmoins que la cave présente des traces de moisissures et que [Localité 8] Habitat s’engage à modifier les grilles d’aération afin d’améliorer la circulation de l’air dans le sous-sol. Les 4 aérations ont été réouvertes fin 2019, selon information communiquée par rapport de Conseil en environnement intérieur en date du 8 septembre 2023 (pièce 72). Ce rapport du Conseiller en environnement intérieur, auquel est joint une note d’analyse réalisée par ANALYZAIR, relève une contamination fongique des objets présents à la cave, des souches de moisissures qui peuvent être allergisantes et un fort taux d’humidité attestée par le salpêtre. Plusieurs préconisations sont portées en conclusions : “revoir le système de ventilation dans son ensemble, assécher la cave, faire une décontamination fongique puis réfection des murs à la chaux naturelle, isoler le logement (murs extérieurs, grenier) si ponts thermiques, refaire le ragréage sol RDC”. Il ne ressort pas des échanges réguliers entre le bailleur et la locataire que ce document ait été transmis à ce dernier en amont de la présente procédure.

Madame [C] [V] sera déclarée recevable en ses demandes relatives aux aérations.

Sur les demandes d’indemnisation

— Sur le trouble de jouissance

L’article 1721 du Code civil dispose qu’il est “dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage… S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser”.

Madame [C] [V] forme une demande au titre des troubles qu’elle subit depuis son entrée dans le logement à hauteur de 4 000 €.

Il n’est pas apporté d’éléments permettant de déterminer la nature des troubles allégués, au delà des nombreuses interactions avec le bailleur.

— sur le préjudice moral

Madame [C] [V] n’apporte aucun élément de nature à qualifier un préjudice moral. Force est de constater que le bailleur apporte réponse à toutes les demandes formulées. Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

— sur les autres demandes indemnitaires

Frais de santé

Madame [C] [V] demande à ce que ses frais de santé non remboursés par les organismes de protection sociale soient pris en charge par le bailleur, soit la somme de 2 359,20 €. Elle produit à cet égard plusieurs certificats médicaux. Les certificats et ordonnances établis en 2024 (pièces 111 et 112) attestent d’un psoriasis, sans qu’aucun élément ne permette de faire un lien avec les conditions de logement. Aucun document produit par les différents professionnels de santé ne pose un lien de causalité entre l’environnement de vie de Madame [C] [V] et les pathologies pour lesquelles elle consulte.

Frais de débarrassage de la cave

Le contrat de bail stipule que le locataire doit permettre au bailleur de pouvoir réaliser tous travaux jugés utiles. [Localité 8] METROPOLE HABITAT a informé par courrier en date du 4 juillet 2024 sa locataire de la réalisation d’un traitement anti-fongique de la cave. Il incombe à la locataire de prendre toutes dispositions pour permettre l’accès aux locaux. Cette demande n’est cependant pas reprise dans les demandes finales.

Sur les injonctions de faire

En application des articles 1425-1 et s du Code civil, le juge peut être saisi aux fins de prononcer une injonction de faire.

Madame [C] [V] saisit le Tribunal aux fins de prononcer une injonction de réaliser différents travaux :

— problème d’humidité : travaux d’isolation dans le logement occupé par Madame [C] [V].

Le bailleur a d’ores et déjà programmé une intervention en traitement anti fongique dans la cave située sous le logement. Il n’est produit par ailleurs aucun élément permettant de fonder une demande en travaux d’isolation au regard de problème d’humidité.

Les autres demandes :

— les gouttières : les faire nettoyer et poser des filets de protection

— les boites aux lettres : les faire remplacer

— le tuffeau : procéder à la réparation des murs

— sols : de réparer les sols dont les travaux avaient été mal repris

— [Localité 7] : réparer les murs dont les travaux avaient été mal repris

— Fenêtres : remplacer les joints

— Volet : remplacer l’attache du volet cassée

L’ensemble de ces demandes ainsi formées ne présente pas un caractère de précision suffisant pour permettre au Tribunal de statuer. Certaines de ces demandes apparaissent formées pour des tiers (“les gouttières, les boîtes à lettres”) pour lesquelles Madame [C] [V] n’a pas capacité à agir. Elle sera déboutée de ces demandes.

— sur l’injonction de produire le DPE réalisé en novembre 2022

Le diagnostic de performance énergétique est fourni par le bailleur à l’occasion d’une mise en location (ou vente) pour informer sur les charges énergétiques. Aucune obligation ne pèse ici sur le bailleur quant à la production de ce document en cours de bail. Cependant, le bailleur, en réponse, par courrier du 20 février 2023 a porté à la connaissance de la locataire que son logement était classé E selon le DPE réalisé par l’entreprise AED en novembre 2022. Il ne sera pas donné suite à la demande formée par Madame [C] [V].

Sur les demandes accessoires

Concernant les demandes formées par chacune des parties au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, les parties conserveront la charge des frais engagés par chacune d’elle.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [V] sera condamnée aux entiers dépens de la présente procédure.

Il ne sera pas fait droit à la demande de son Conseil de voir [Localité 8] METROPOLE HABITAT condamné au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable la demande de Madame [C] [V] ;

Déboute Madame [C] [V] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

Déboute Madame [C] [V] de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice moral ;

Déboute Madame [C] [V] de ses demandes en injonction de faire ;

Déboute Madame [C] [V] de sa demande en injonction de produire le DPE ;

Déboute chacune des parties de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [C] [V] aux entiers dépens et dit qu’il sera fait application des dispositions de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé le vingt quatre septembre deux mille vingt cinq par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière La juge des contentieux de la protection