Grosse délivrée le Minute : 25/358

Expéditions le

JUGEMENT DU : 11 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/02369 – N° Portalis DB2Q-W-B7H-FQQA

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

CHAMBRE CIVILE

DEMANDEURS

— Monsieur [X] [D], demeurant [Adresse 5]

— Madame [K] ([R]) [S], demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Nicolas BALLALOUD de la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidant

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [A] [V], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Marc DUFOUR de la SELARL AVOCALP DUFOUR MUGNIER LYONNAZ PUY, avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Fanny ROBERT, Juge

GREFFIER : Madame Sylvie CHANUT, Greffière

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort

Clôture prononcée le : 5 décembre 2024

Débats tenus à l’audience du : 16 avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 18 juin 2025 prorogé au 11 juillet 2025

Jugement mis à disposition au greffe le 11 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte en date du 26 juillet 2022, reçu par Me [E], avec la participation de Me [L], une promesse unilatérale de vente a été conclue entre M. [X] [D] et Mme [K] ([R]) [S], et M. [F] [V], portant sur une parcelle de terrain à bâtir portant le numéro 4 du lotissement dénommé « [Adresse 7] » figurant au cadastre section [Cadastre 6] n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], lieudit « [Adresse 8] ».

La promesse était consentie pour un délai expirant le 1er avril 2023 à 20 heures.

Le prix de vente a été fixé à 750 000 euros, « payable comptant par virement le jour de la réalisation des présentes ».

A la section « protection de l’emprunteur immobilier » il a été stipulé : « le mandataire du bénéficiaire déclare que son mandant paiera en totalité le prix de la vente s’il lève l’option, de ses fonds personnels, et sans l’aide d’un prêt. Par suite, le présent acte n’est pas soumis à la condition suspensive d’obtention d’un prêt prévue par l’article L313-41 susvisé ».

Par courriel en date du 22 novembre 2022 M. [F] [V] a demandé l’annulation de la promesse de vente dans la mesure où « monsieur [D] ne possède pas la somme pour acquérir le terrain dans les conditions convenues ».

Suivant lettre recommandée en date du 9 mars 2023, M. [X] [D] et Mme [K] ([R]) [S] ont levé l’option de la promesse de vente à leur profit. Il a été stipulé dans l’acte authentique signé devant Me [L] le 31 mars 2023 que les demandeurs ont également transmis la copie de l’offre de prêt qui leur est consentie pour le règlement d’une partie du prix de vente, ainsi qu’une attestation de la Banque justifiant de la validité de l’offre de prêt.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023, M. [X] [D] et Mme [K] ([R]) [S] ont assigné M. [F] [V] devant le tribunal judiciaire d’Annecy aux fins notamment de le voir condamner à procéder aux travaux de finition prescrits par le permis d’aménager ou, à défaut, d’obtenir l’autorisation de vendre le lot n°4 de la commune de SEVRIER, condamner à régulariser l’acte authentique de vente.

La clôture de l’instruction du dossier a été prononcée le 5 décembre 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 16 avril 2025. A l’issue des débats, les parties ont été avisées que la date du délibéré était fixée au 18 juin 2025 par mise à disposition au greffe, prorogée au 11 juillet 2025.

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 2 septembre 2024, M. [X] [D] et Mme [K] ([R]) [S] demandent au tribunal judiciaire d’Annecy de :

DEBOUTER Monsieur [V] de ses moyens de défense et demandes,CONDAMNER Monsieur [V], sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement, à procéder aux travaux de finition prescrits par le permis d’aménager ou, à défaut, d’obtenir l’autorisation de vendre le lot n°4 de la commune de [Localité 10],CONDAMNER Monsieur [V] à comparaitre par devant Maître [Y] [L] et/ou Maître [E], Notaires à [Localité 9], afin de régulariser l’acte authentique de vente au profit de Monsieur et Madame [D], et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la justification de l’achèvement des travaux de lotissement stipulés au permis d’aménager et/ou de l’arrêté de la commune de [Localité 10] autorisant la vente du lot n°4.CONDAMNER Monsieur [V] à verser à Monsieur et Madame [D], la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts

CONDAMNER Monsieur [V] à verser à Monsieur et Madame [D], la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.CONDAMNER le même aux entiers dépens lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 29 juillet 2024, M. [F] [V] demande au tribunal judiciaire d’Annecy de :

ANNULER la promesse unilatérale de vente conclue au profit de Monsieur [X] [D] et Madame [K] HUANGDEBOUTER M. [X] [D] et Mme [K] ([R]) [S] de l’ensemble de leurs demandes.A titre infiniment subsidiaire, ECARTER l’astreinte telle que sollicitée par Monsieur [X] [D] et Madame [K] [S],En tout état de cause,ECARTER leur demande d’exécution provisoire ;CONDAMNER Monsieur [X] [D] et Madame [K] [S] à payer à Monsieur [F] [J] la somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.CONDAMNER Monsieur [X] [D] et Madame [K] [S] aux entiers dépens de l’instance lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.En application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, les parties ont établi des conclusions récapitulatives de leurs moyens en fait et en droit au soutien de leurs prétentions et un bordereau annexe de leurs pièces justificatives versées aux débats auxquels il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs, par application des dispositions de l’article 455 du code précité.

*

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité de la promesse unilatérale de vente

L’article 1124 du code civil « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul. ».

Si M. [F] [V] fait valoir que les demandeurs ont dissimulé leur intention de souscrire un prêt, ce qui l’a conduit à donner son consentement à la promesse litigieuse, ce dernier ne fait valoir aucun moyen de droit à l’appui de sa demande de nullité, outre l’article 1104 du code civil qui dispose que les contrats doivent être formés de bonne foi mais qui ne saurait fonder une demande de nullité du contrat.

Il apparait à travers les termes utilisés par voie de conclusions, que M. [F] [V] se fonde sur la réticence dolosive, telle que définie à l’article 1137 du code civil comme étant « la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie » et dont la sanction est la nullité du contrat.

Or, en l’espèce, il convient de constater que le fait pour les demandeurs d’avoir recours à un prêt, malgré la mention inverse dans la promesse, les privent uniquement de faire valoir la condition suspensive d’obtention d’un prêt, prévue par l’article L313-42 du code de la consommation.

En tout état de cause, les bénéficiaires avaient la possibilité de lever l’option ou non, le risque de régler l’indemnité d’immobilisation leur incombant en cas d’insuffisance de fonds propres ou de non-obtention d’un prêt. M. [F] [V] ne peut donc se prévaloir d’un risque d’insolvabilité et se trouve défaillant dans la preuve qu’il s’agissait d’un élément déterminant de son consentement.

En conséquence, la demande de M. [F] [V] de nullité de la promesse de vente sera rejetée.

Sur la réitération de la vente

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

En l’espèce, il apparait que M. [X] [D] et Mme [K] ([R]) [S] ont levé l’option dans le délai de validité de la promesse.

En conséquence, M. [F] [V] sera condamné, à défaut de l’achèvement des travaux de finition prévus par le permis d’aménager, à solliciter l’autorisation auprès de la mairie de [Localité 10] de différer les travaux de finition et d’autoriser la vente du lot n°4 du permis d’aménager n°PA07426721X0001M02. Cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de 90 jours à compter de la signification du jugement, pendant 3 mois.

M. [F] [V] sera également condamné à régulariser l’acte authentique de vente avec M. [X] [D] et Mme [K] ([R]) [S] portant sur la parcelle de terrain à bâtir portant le numéro 4 du lotissement dénommé « [Adresse 7] » figurant au cadastre section AB n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], lieudit « [Adresse 8] » devant Me [Y] [L], sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé 180 jours à compter de la signification du jugement, pendant 3 mois.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil prévoit que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. ».

M. [X] [D] et Mme [K] ([R]) [S] sollicitent la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts, indiquant qu’ils n’ont pu construire leur maison et ont immobilisé la somme nécessaire à l’acquisition du lot n°4. Ils ne produisent aucun justificatif à ce titre.

Cependant, l’immobilisation de la somme de 366 460 euros entre les mains du notaire depuis plus de deux ans cause nécessairement un préjudice aux demandeurs, qu’il convient de fixer à la somme de 5000 euros.

M. [F] [V] sera donc condamné à leur verser la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F] [V], succombant à la présente instance sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [F] [V] sera condamné à verser à la M. [X] [D] et Mme [K] ([R]) [S] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de M. [F] [V] au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile énonce que : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

L’article 514-1 alinéa 1er et alinéa 2 dispose que « Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. ».

En l’espèce, il apparait que la nature de l’affaire n’est pas incompatible avec l’exécution provisoire. Il n’y a donc pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

M. [F] [V] sera en conséquence débouté de sa demande de voir écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE M. [F] [V], à défaut de l’achèvement des travaux de finition prévus par le permis d’aménager, à solliciter l’autorisation auprès de la mairie de [Localité 10] de différer les travaux de finition et d’autoriser la vente du lot n°4 du permis d’aménager n°PA07426721X0001M02, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, passé un délai de 90 jours à compter de la signification du jugement, pendant 3 mois

CONDAMNE M. [F] [V] à régulariser l’acte authentique de vente avec M. [X] [D] et Mme [K] ([R]) [S] portant sur la parcelle de terrain à bâtir portant le numéro 4 du lotissement dénommé « [Adresse 7] » figurant au cadastre section AB n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], lieudit « [Adresse 8] » devant Me [Y] [L], sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé 180 jours à compter de la signification du jugement, pendant 3 mois

CONDAMNE M. [F] [V] à verser à M. [X] [D] et Mme [K] ([R]) [S] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêt

DEBOUTE M. [F] [V] de sa demande de voir écarter l’exécution provisoire

CONDAMNE M. [F] [V] aux entiers dépens,

CONDAMNE M. [F] [V] au paiement de la somme de 2500 euros à M. [X] [D] et Mme [K] ([R]) [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de M. [F] [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ AU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY LE ONZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

Et le présent jugement a été signé par le Président et la Greffière.

La Greffière, Le Président,