N° Minute : 26/00116

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

03 Mars 2026

Numéro de rôle : N° RG 25/02725 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JVQA

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 1]”

agissant poursuites et diligences de son Syndic LA CENTRALE IMMOBILIERE, dont le siège est [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Madame [Z] [L],

demeurant [Adresse 3] – GABON

non comparante, non représentée

Madame [R] [L],

demeurant [Adresse 4]

non comparante, non représentée

Monsieur [T] [L],

demeurant [Adresse 3] – GABON

non comparante, non représentée

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame C. FLAMAND, Greffier.

A l’audience publique du 06 Janvier 2026, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 03 Mars 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 03 Mars 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [L], Mme [R] [L] et M. [T] [L] sont propriétaires des lots n°27 et n°137 dans l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2].

Selon actes introductifs des 23 mai 2025 et le 13 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic, a donné assignation à Mme [Z] [L], Mme [R] [L] et M. [T] [L] devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du Décret du 26 mars 2015, de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,de l’article 1240 du Code civil,

condamner solidairement ces derniers à lui payer :la somme de 10.245,29 € correspondant au montant des charges de copropriété et fonds travaux impayés arrêtées au 31 mars 2025, incluant les frais exposés ; la provision de 893,08 € correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés;condamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 1500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris les frais d’hypothèque provisoire.

Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir au 31 mars 2025 la somme de 10.245,29 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que les copropriétaires qui ne s’acquittent pas de manière répétée de ses charges de copropriété mettent en péril la gestion financière de la copropriété.

Par mention au dossier, la présidente juridiction a rouvert les débats à l’audience du 06 janvier 2026 afin que le délai de l’article 688 du Code de procédure civile soit respecté.

A l’audience du 06 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Les défendeurs ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 03 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic

— les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 31 mars 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 9489,29

Frais sollicités 756,00

TOTAL 10245,29

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [Z] [L], Mme [R] [L] et M. [T] [L] n’ont pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 31 mars 2025 à hauteur de la somme de 9489,29 €.

Les lettres de mise en demeure puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Mme [Z] [L], Mme [R] [L] et M. [T] [L] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9489,29 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 31 mars 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Le décompte laisse apparaître “clôture dossier contentieux 2014-2023" à hauteur de 756 € qui ne correspond pas à des frais pouvant dans la présente instance être sollicités. La demande à ce titre sera rejetée.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En droit positif, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ( voir sur ce point avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007).

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 25 mars 2025 et 09 avril 2025 , le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] a mis en demeure Mme [Z] [L], Mme [R] [L] et M. [T] [L] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours. Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

Mme [Z] [L], Mme [R] [L] et M. [T] [L] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 893,08 € à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges et fonds travaux à venir du 01er avril 2025 au 30 septembre 2025 au vu du décompte et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les autres demandes

En ne payant pas leurs charges, Mme [Z] [L], Mme [R] [L] et M. [T] [L] ont mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 500 €.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Mme [Z] [L], Mme [R] [L] et M. [T] [L] seront tenus solidairement aux dépens en ce compris les frais d’hypothèque provisoire.

Ils seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1500 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [L], Mme [R] [L] et M. [T] [L] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] les sommes suivantes :

9.489,29 € (NEUF MILLE QUATRE CENT QUATRE-VINGT-NEUF EUROS VINGT-NEUF CENTIMES au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au31 mars 2025;

893,08 € (HUIT CENT QUATRE-VINGT-TREIZE EUROS HUIT CENTIMES) à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges à venir du 01er avril 2025 au 30 septembre 2025.

REJETTE la demande relative aux frais ;

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [L], Mme [R] [L] et M. [T] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [L], Mme [R] [L] et M. [T] [L] aux dépens en ce compris les frais d’hypothèque provisoire ;

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [L], Mme [R] [L] et M. [T] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués ;

Le Greffier

D. BOISTARD

Le Président

C. BELOUARD