TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

MISE EN ÉTAT

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE RENDUE LE 22 MAI 2026

Numéro de rôle : N° RG 25/00822 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JN7A

DEMANDEURS :

Madame [R] [O]

née le 23 Mars 1983 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2].

représentée par M^e Eric LE COZ, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

Monsieur [K] [C]

né le 07 Avril 1976 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Eric LE COZ, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DÉFENDEURS :

S.A.R.L. CELEC

RCS de [Localité 4] n° 422 328 435,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Vincent DAVID de la SELARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Madame [B] [H] épouse [G]

née le 26 Décembre 1981 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Nicolas FORTAT, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

Monsieur [A] [G]

né le 01 Mai 1982 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Nicolas FORTAT, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

ORDONNANCE RENDUE PAR :

JUGE DE LA MISE EN ÉTAT : D. MERCIER

GREFFIER : C. LEJEUNE

DÉBATS :

A l’audience du 12 Mars 2026, le Juge de la mise en état a fait savoir aux parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [C] et Mme [R] [O] ont acquis, par acte authentique en date du 28 juin 2019, auprès de M. [A] [G] et Mme [B] [H] épouse [G], un immeuble d’habitation situé [Adresse 6], pour un prix de 193.500 euros.

L’acte de vente mentionnait que le bien avait fait l’objet d’une fuite au niveau des panneaux photovoltaïques et que la SARL CELEC était intervenue, selon attestation de travaux du 14 juin 2019, aux fins de réparation de ladite fuite.

Se plaignant de désordres d’infiltrations à l’étage de l’immeuble acquis, M. [K] [C] et Mme [R] [O] ont, par lettre recommandée avec accusé de réception du 05 janvier 2022, mis en demeure M. [A] [G] et Mme [B] [H] épouse [G] de procéder à la prise en charge des travaux de reprises de ces désordres, à hauteur de la somme de 21.284,49 euros TTC.

Selon courrier du 10 janvier 2022, M. [A] [G] et Mme [B] [H] épouse [G] ont renvoyé M. [K] [C] et Mme [R] [O] à s’adresser à la SARL CELEC aux fins qu’elle procède aux réparations nécessaires et qu’elle déclare un sinistre auprès de sa compagnie d’assurance.

Par acte d’huissier de justice du 14 juin 2022, M. [K] [C] et Mme [R] [O] épouse [G] ont assigné M. [A] [G] et Mme [B] [H] épouse [G] devant le président du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, aux fins d’obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

M. [A] [G] et Mme [B] [H] épouse [G] ont assigné en intervention forcée, par acte de commissaire de justice signifié le 15 septembre 2022, la SARL CELEC.

Selon ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Tours du 15 novembre 2022, une expertise judiciaire a été ordonnée et M. [P] [T] a été désigné pour y procéder, selon ordonnance de changement d’expert du 08 décembre 2022.

Le rapport d’expertise a été rendu le 25 mars 2024.

C’est dans ce contexte que M. [K] [C] et Mme [R] [O] ont assigné, devant le tribunal judiciaire de Tours,

par acte de commissaire de justice signifié le 14 février 2025, la SARL CELEC ;par actes de commissaire de justice signifiés le 18 février 2025, M. [A] [G] et Mme [B] [H] épouse [G],aux fins notamment de :

Condamner M. [A] [G] et Mme [B] [H] épouse [G] à leur payer la somme de 20.000 euros correspondant au montant des travaux de reprises des désordres, sur le fondement de la garantie des vices cachés ;Subsidiairement, condamner solidairement M. [A] [G] et Mme [B] [H] épouse [G] et la SARL CELEC à leur payer la somme de 20.000 euros correspondant au montant des travaux de reprises des désordres, sur le fondement de la garantie décennale ;Condamner M. [A] [G] et Mme [B] [H] épouse [G] à leur payer la somme de 3.000 euros en réparation de leur préjudice moral.L’affaire, initialement appelée à l’audience d’orientation du 02 avril 2025, a été renvoyée à la mise en état du 02 juin 2025.

Aux termes de leurs conclusions d’incident n°2, signifiées par RPVA le 09 décembre 2025, M. [A] [G] et Mme [B] [H] épouse [G] sollicitent du juge de la mise en état de :

Accueillir la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en garantie des vices cachés ;Juger irrecevables Mme [R] [O] et M. [K] [C] en leur action fondée sur la garantie des vices cachés pour cause de prescription ;Réserver les dépens et les frais irrépétibles.Ils soutiennent, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, que l’action en garantie des vices cachés doit être exercée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice par l’acquéreur et qu’il s’agit d’un délai de prescription, lequel peut être interrompu par une demande en justice, en application de l’article 2241 du code civil.

Ils font valoir que les acquéreurs ont eu connaissance du défaut affectant l’installation photovoltaïque installée en couverture, et plus particulièrement des infiltrations, avant la vente, et qu’ils ont pris attache avec eux à la fin de l’année 2019 pour signaler les fuites, notamment par échange de messages du 04 novembre 2019.

Ils estiment qu’au 14 juin 2022, date à laquelle ils ont été assignés en référé-expertise, le délai biennal de l’article 1648 du code civil avait déjà expiré depuis 2 ans et 7 mois de sorte que Mme [R] [O] et M. [K] [C] étaient forclos. Ils considèrent que, a fortiori, au 18 février 2025, les demandeurs étaient hors délai pour agir au fond à leur encontre sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Ils opposent que ce ne sont pas les conclusions du rapport CCEB du 30 juin 2021 qui ont permis de reporter la date de la connaissance du vice alors que l’explication technique de ce rapport ne saurait éluder la manifestation du vice par les infiltrations dénoncées et apparues dans le mois suivant la vente.

Ils ajoutent qu’il n’est pas de droit que la date de découverte du vice serait celle du dépôt du rapport d’expertise judiciaire définitif mais qu’il est de droit que la connaissance du vice n’est pas conditionnée par la connaissance du coût des travaux nécessaires pour y remédier.

Selon leurs conclusions d’incident, signifiées par RPVA le 23 octobre 2025, M. [K] [C] et Mme [R] [O] demandent au juge de la mise en état de :

Déclarer qu’ils sont recevables et bien-fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;En conséquence,Débouter M. [A] [G] et Mme [B] [H] épouse [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;Réserver les dépens et les frais irrépétibles au fond.Ils opposent que le fait d’interroger les vendeurs sur des défauts de la chose vendue, tel qu’ils l’ont fait lors d’échanges dans la fin de l’année 2019, ne signifient pas qu’ils ont constaté des défauts si importants qu’ils constituent des vices rédhibitoires, au sens de l’article 1641 du code civil.

Ils exposent que la découverte du vice ne s’entend pas seulement de la connaissance de l’existence de ce dernier mais également de la connaissance de sa cause, son ampleur et ses conséquences.

Ils ajoutent qu’il est constant que la date découverte du vice est fixée, par principe, à la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire définitif et que c’est pas une interprétation favorable aux vendeurs qu’ils demandent de retenir la date du rapport d’expertise amiable comme point de départ du délai de prescription.

Ils précisent que, profanes en matière de gros œuvre immobilier, ils n’ont pu que constater l’existence d’un vice, en ignorant tout de son ampleur, de sa cause et de ses conséquences, et qu’ils ont été contraints de diligenter une expertise amiable. Ils estiment que ce n’est qu’après lecture de ce rapport qu’ils se sont aperçus que le bien immobilier était affecté d’un vice caché.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La SARL CELEC, qui a constitué avocat, n’a pas conclu sur l’incident.

L’affaire a été évoquée à l’audience d’incident de mise en état du 12 mars 2026, puis placée en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA FIN DE NON-RECEVOIR

Conformément à l’article 789 du code de procédure civile, « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. (…) ».

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 1648 alinéa 1 du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Il est de droit que la découverte du vice ne s’entend pas seulement de la connaissance de ce dernier, mais de la connaissance du vice dans toute sa cause, son ampleur et ses conséquences.

Par ailleurs, l’article 2241 du code civil dispose que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

En l’espèce, dans le courant du mois de novembre 2019, soit postérieurement à l’achat de l’immeuble d’habitation situé [Adresse 6], M. [K] [C] et Mme [R] [O] se sont plaints auprès de leurs vendeurs de l’apparition de désordres d’infiltrations affectant le premier étage de la maison.

À cette date, bien que l’immeuble ait déjà connu des fuites au niveau des panneaux photovoltaïques dans le passé, tel que cela ressort expressément de l’acte authentique de vente, il est patent que, ceux-ci ayant fait l’objet d’une reprise par la SARL CELEC, l’immeuble était en apparence exempt de tout vice rédhibitoire. En effet, l’acte de vente notarié indique que « l’entreprise CELEC a réparé la fuite au niveau des panneaux, l’attestation de travaux en date du 14 juin 2019 est annexée aux présentes » et cette attestation expose que « l’installation est conforme et fonctionne parfaitement ».

Il ne peut également être déduit des échanges de SMS produits entre les parties la connaissance par les acquéreurs de vices affectant les mêmes panneaux photovoltaïques. En effet, ces échanges ne sont pas reproduits dans leur intégralité et ne portent que sur le fait de savoir si Monsieur [G] a eu des nouvelles de la société CELEC de sorte qu’il ne peut en être tiré aucune conséquence.

Dans ces circonstances, et afin d’appréhender la cause et la portée exacte de ces désordres d’infiltrations, M. [K] [C] et Mme [R] [O] ont mandaté le cabinet CCEB aux fins d’organisation d’une expertise amiable. Aux termes des conclusions de ce rapport rendu le 30 juin 2021, il a été retenu que « les panneaux solaires n’ont pas été mis en œuvre dans les règles de l’art. Le film pare-pluie en sous toiture n’est pas étanche, il montre de nombreux percements, il ne peut pas assurer son rôle de protection en sous toiture, cela a provoqué de nombreuses fuites. Les tuiles faîtières sont mal fixées et elles ne sont pas étanches. Les éléments d’étanchéité des panneaux solaires ne recouvrent pas assez ceux-ci, par pluie venteuse cela provoque de nombreuses infiltrations. Les raccords avec les fenêtres de toit sont mal faits et ne sont pas étanches ».

Ce n’est donc que les conclusions de ce rapport d’expertise amiable qui ont permis aux acquéreurs de prendre connaissance des désordres affectant leur immeuble dans toute leur cause, ampleur et conséquences.

Dans ces conditions, le point de départ du délai de prescription de l’action des acheteurs contre les vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés doit être fixé à compter de la date de ce rapport d’expertise amiable, soit au 30 juin 2021, pour se terminer au 30 juin 2023.

Contrairement aux allégations de M. [A] [G] et Mme [B] [H] épouse [G], en assignant ces derniers devant le juge des référés le 14 juin 2022, soit dans le délai biennal, M. [K] [C] et Mme [R] [O] n’étaient pas forclos.

Par application des dispositions de l’article 2241 du code civil, le délai prévu à l’article 1648 du même code a donc été interrompu par cette assignation en référé. Un nouveau délai de même durée et de même nature à ainsi recommencer à courir à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

M. [P] [T], expert judiciairement désigné par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises du 08 décembre 2022, a rendu son rapport définitif le 25 mars 2024. De ce fait, le point de départ du nouveau délai de prescription de l’action des acheteurs contre les vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés doit être fixé à compter de cette date, pour se terminer au 25 mars 2026.

En assignant M. [A] [G] et Mme [B] [H] épouse [G] devant la présente juridiction le 18 février 2025, soit dans le nouveau délai biennal, M. [K] [C] et Mme [R] [O] étaient donc recevables en leurs demandes.

L’irrecevabilité soulevée par M. [A] [G] et Mme [B] [H] épouse [G] sera donc rejetée.

II. SUR LES DÉPENS ET LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES

À ce stade de la procédure, les dépens seront réservés.

Le sort des frais irrépétibles sera apprécié par le juge du fond.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile,

DÉCLARE recevable l’action de M. [K] [C] et Mme [R] [O] sur le fondement de la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil ;

REJETTE l’irrecevabilité tirée de la prescription de l’action et soulevée par M. [A] [G] et Mme [B] [H] épouse [G] ;

DIT que les dépens de l’incident suivront le sort de l’instance au fond ;

LAISSE le sort des frais irrépétibles à l’appréciation du juge du fond ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 29 juin 2026 et dit que M^e Nicolas FORTAT, avocat associé de l’AARPI VALWILL, devra transmettre ses conclusions avant cette date.

Ainsi fait et ordonné au Palais de Justice de Tours les jour, mois et an que dessus.

Ainsi fait et ordonné au Palais de Justice de Tours les jour, mois et an que dessus.

Le Greffier

C. LEJEUNE

Le Juge de la mise en état

D. MERCIER

En conséquence, la RÉPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne.

A tous les huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente

décision à exécution.

Aux Procureurs Généraux et Procureurs de la République près les

Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A vous Commandants et Officiers de la [Localité 7] Publique de prêter

main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées par Nous,

Directeur de greffe soussigné.

POUR COPIE CONFORME REVÊTUE DE LA FORMULE EXÉCUTOIRE.