MINUTE N° : 26/00074

JUGEMENT

DU 06 Mai 2026

N° RG 26/00701 – N° Portalis DBYF-W-B7K-J7VJ

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Localité 1] DE [Localité 2]

ET :

[O] [N]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 mars 2026

DÉCISION :

Annoncée pour le 06 MAI 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Localité 1] DE [Localité 2], sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société CITYA CHARLES GILLE dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e GAILLARD de la SCP REFERENS, avocats au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [O] [N], demeurant [Adresse 4]

Non comparant, ni représenté

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [N] est propriétaire du lot n°22 dans l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] (37).

Le 9 février 2026, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 6]", représenté par son syndic, a donné assignation à Monsieur [O] [N] devant le tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 35, 36, 55 et 60 du Décret n067-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1342-10 et 1240 du Code civil, des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 2181,28€ correspondant au montant des charges de copropriété impayés et fonds travaux arrêtées au 22 janvier 2026, incluant les frais, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 12 décembre 2024 ;la somme de 1008,80€ au titre des frais de recouvrement, somme à parfair ;la somme de 2000,00€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ;dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ; condamner ce dernier à lui payer la somme de 2238,00€ en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et ce compris le coût de l’assignation ;ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 22 janvier 2026 la somme de 2181,28€ ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 4 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 6]", représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 6]" verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— les contrats de syndic à effet du 22 septembre 2022 au 20 septembre 2026 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 25 septembre 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er avril 2023 au 31 mars 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 22 janvier 2026 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 2181,28

Frais sollicités 1008,80

TOTAL 3190,08

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Monsieur [O] [N] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 22 janvier 2026 à hauteur de la somme de 2181,28 €.

La lettre de mise en demeure présentée le 15 novembre 2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Monsieur [O] [N] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2181,28 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 22 janvier 2026 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 79,20€.

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de la défenderesse ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à 42 % de la créance à recouvrer. Par ailleurs la réalisation d’une requête en injonction de payer n’est pas établie au dossier (200 € facturés). Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 480,00€ seront accordés en conséquence.

***

Monsieur [O] [N] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 480 € au titre des frais de recouvrement.

— Sur les autres demandes

— Sur la demande de dommages et intérêts

En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décision du tribunal judiciaire de Tours du 14 février 2023), le défendeur a mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 500,00€.

— Sur la capitalisation des intérêts

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dûs au moins pour une année en entière produiront intérêts.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Monsieur [O] [N] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1500€ au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort ;

Condamne Monsieur [O] [N] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 6]" les sommes suivantes :

2.181,28 € (DEUX MILLE CENT QUATRE-VINGT-UN EUROS VINGT-HUIT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 22 janvier 2026 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024 ; 480 € (QUATRE CENT QUATRE VINGT EUROS) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) à titre de dommages-intérêts ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 7] [Localité 5] [Adresse 8]" ;

Dit que les intérêts échus dûs au moins pour une année entière produiront intérêts ;

Condamne Monsieur [O] [N] aux dépens ;

Condamne Monsieur [O] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 6]" la somme de 1500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD