N° Minute :26/00175

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

14 Avril 2026

Numéro de rôle : N° RG 25/20451 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JZ2U

DEMANDERESSE :

COMMUNE DE [Localité 1],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuel POTIER de la SELARL CASADEI-JUNG, avocats au barreau d’ORLEANS, avocat plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [E]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître François-antoine CROS de la SCP HERRAULT, CROS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

DÉBATS :

Par devant Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 03 Mars 2026, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 14 Avril 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 14 Avril 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La commune de [Localité 2] a consenti, par acte authentique en date du 19 novembre 2008, à M. [P] [K], un bail commercial portant sur deux bâtiments et un terrain situés [Adresse 3], cadastrés section AC numéro [Cadastre 1], pour une durée de neuf ans à compter du 01 novembre 2008.

M. [P] [K] a consenti, par acte authentique en date du 03 avril 2012, à M. [V] [E] une sous-location de son bail commercial portant sur les deux bâtiments et le terrain situés [Adresse 4] [Localité 3], pour une année entière et consécutive à compter du 03 avril 2012, reconductible tacitement, pour se terminer le 31 octobre 2017, soit à l’expiration de la durée du bail initial.

Le même jour, M. [P] [K] a procédé, par acte authentique, à la cession de son fonds de commerce, comprenant notamment le droit au bail commercial conclu le 19 novembre 2008 avec la commune de [Localité 2], au profit de la SAS LAVANCE OPÉRATIONNELLE.

Selon lettre recommandée du 07 juillet 2017, le conseil de la SAS LAVANCE OPÉRATIONNELLE a informé respectivement la commune de [Localité 2] et M. [V] [E] de sa décision de renoncer au renouvellement du bail commercial du 12 novembre 2008, lequel prendrait donc fin au 31 octobre 2017.

La commune de [Localité 2] a régularisé, par acte sous seing privé du 01 juillet 2021, avec M. [V] [E], une convention d’occupation précaire portant sur l’ensemble situé [Adresse 4] [Localité 3], cadastrés section AC numéro [Cadastre 1], pour une durée de trois ans à compter du 01 juin 2021 et moyennant une redevance mensuelle de 500 euros, charges comprises.

Selon courrier du 19 février 2024, le maire de la commune de [Localité 2] a rappelé à M. [V] [E] le caractère précaire de la convention conclue le 01 juillet 2021 et qu’à la date du 31 mai 2024 il devra être procédé à la libération des lieux.

Selon courrier du 04 octobre 2024, le maire de la commune de [Localité 2] a mis en demeure M. [V] [E] de quitter les lieux au plus tard le 01 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 04 juin 2025, la commune de SAINT-PIERRE-DES-CORPS a assigné M. [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS.

Selon avis en date du 20 mai 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS a informé la commune de SAINT-PIERRE-DES-CORPS que le dossier était transmis au juge du contentieux général civil de moins de 10.000 euros du tribunal judiciaire de TOURS.

Selon jugement du 10 décembre 2025, le désistement d’instance de la commune de [Localité 2] a été constaté et cette dernière a été condamnée à verser à M. [V] [E] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre au paiement des entiers dépens.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice signifié à étude le 15 octobre 2025, la commune de SAINT-PIERRE-DES-CORPS a assigné M. [V] [E] devant la présidente du tribunal judiciaire de TOURS, statuant en référé.

La commune de [Localité 2] sollicite, aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2 déposées à l’audience, de :

Constater que la convention d’occupation précaire du 01 juillet 2021 la liant à M. [V] [E] est échue depuis le 31 mai 2024 et que M. [V] [E] est, depuis le 01 juin 2024, occupant sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 5] que le maintien dans les lieux de M. [V] [E] est constitutif d’un trouble manifestement illicite auquel il importe de mettre fin ;Ordonner la libération immédiate des locaux situés [Adresse 6], occupés sans droit ni titre par M. [V] [E] ;Dire qu’à défaut de libération immédiate par M. [V] [E] desdits lieux de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique ;Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à 500 euros par mois à compter du 01 juin 2024 ;Condamner M. [V] [E] à payer l’indemnité d’occupation précitée jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs ;Condamner M. [V] [E], par provision, à lui payer la somme de 500 euros au titre de la redevance du mois de mai 2024 et la somme de 9.500 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période courant du 01 juin 2024 au 28 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir ;Condamner M. [V] [E] à lui payer la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [V] [E] aux entiers frais et dépens de l’instance, y compris les frais de commissaire de justice à fin de constat, commandements de payer et tous actes liés à la présente procédure.Elle soutient, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, que l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prenant les mesures qui s’imposent pour faire cesser ce trouble et que ce juge apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser un trouble manifestement illicite.

Elle expose que M. [V] [E] ne détient actuellement aucun titre régulier d’occupation des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 2] et est déchu de tout droit ou titre d’occupation depuis le 01 juin 2024. Elle ajoute que la convention d’occupation précaire signée le 01 juin 2021 a été négociée par l’intermédiaire du conseil du défendeur de sorte que ce dernier ne peut prétendre avoir ignoré la portée de son engagement, ni revendiquer un quelconque droit au maintien au-delà du 31 mai 2024.

Elle oppose qu’elle n’a jamais consenti le moindre bail commercial direct au défendeur, qu’il n’existe ni projet de bail, ni loyer commercial stipulé à son profit, ni une quelconque manifestation de volonté de lier avec lui un rapport de bail commercial.

Elle fait valoir, en tout état de cause, que les contestations développées par M. [V] [E] relèvent du juge du fond et que la présence d’une contestation sérieuse n’empêche pas le juge des référés d’ordonner l’expulsion lorsque le trouble manifestement illicite résulte précisément de l’occupation sans titre du bien d’autrui.

Selon ses conclusions récapitulatives et responsives déposées à l’audience, M. [V] [E] demande de :

Déclarer la commune de [Localité 2] irrecevable en son action devant le juge des référés en raison de l’absence de trouble manifestement illicite et du caractère contestable de l’obligation qui lui est imputée ;Débouter en conséquence la commune de [Localité 2] de l’ensemble de ses demandes et la renvoyer à mieux se pourvoir au fond ;Condamner la commune de [Localité 2] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.Il soutient que l’existence d’un trouble manifestement illicite relève d’une situation d’évidence dans un cas où il est porté atteinte à un droit spécialement protégé comme le droit de propriété. Il estime que son statut, qui n’est pas celui d’occupant sans droit, ni titre mais celui de locataire commercial, ne relève pas de l’évidence et impose qu’il puisse être statué au fond. Il fait valoir que le débat consistant à qualifier son occupation relève manifestement du juge du fond et que le trouble manifestement illicite tiré de cette occupation ne présente aucun caractère d’évidence.

Il expose que, lorsqu’un sous-locataire se maintient dans les lieux avec l’accord, au moins tacite, du bailleur et lui paie directement les loyers sur une longue période, il est admis qu’il puisse revendiquer l’existence d’un nouveau bail commercial. Il affirme, au visa des articles 1113 et 1114 du code civil, qu’il est donc en droit de revendiquer l’existence d’un bail commercial né à l’issue de l’expiration de son contrat de sous-location.

Il oppose qu’il ne lit, ni n’écrit la langue française et qu’il découvre, à l’occasion de la présente procédure, l’intervention d’un avocat à son profit dans le cadre de la rédaction de la convention d’occupation précaire du 01 juillet 2021, alors qu’il n’a mandaté personne à cet effet. Il considère, qu’en signant cette convention, il n’a pas renoncé de façon claire et non équivoque au bénéfice du statut des baux commerciaux qu’il était en droit de revendiquer après près de quatre années à exploiter les lieux et à payer un loyer en contrepartie.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 03 mars 2026, les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs et ont sollicité le bénéfice de leurs écritures respectives.

Le délibéré a été fixé au 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LE TROUBLE MANIFESTEMENT ILLICITE

En vertu de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Constitue un trouble manifestement illicite toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L’illicéité peut résulter de la méconnaissance d’une disposition légale ou réglementaire, d’une décision de justice ou d’une convention.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

Il est de droit que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser, par une appréciation souveraine des mesures propres à parvenir à cette finalité.

En l’espèce, à la suite de la signification à étude, par acte d’huissier de justice du 31 octobre 2017, d’une lettre libellée à son attention du même jour, M. [V] [E] a été dûment informé du terme de son contrat de sous-location conclu avec la SAS LAVANCE OPÉRATIONNELLE au 31 octobre 2017, en raison de la volonté de cette dernière de ne pas renouveler le bail commercial existant avec la commune de [Localité 2].

À compter du 01 novembre 2017, M. [V] [E] ne disposait donc plus d’aucun droit, ni d’aucun titre sur les bâtiments situés [Adresse 8] et [Adresse 9] [Localité 3], cadastrés section AC numéro [Cadastre 1], propriétés de la commune de [Localité 2].

M. [V] [E] s’est pour autant maintenu dans les lieux jusqu’au 01 juillet 2021, date à laquelle une convention d’occupation précaire a été régularisée avec la commune de [Localité 2]. Aux termes de cet acte, il a été notamment convenu entre les parties que « la précarité de cette occupation résulte de la situation de l’emprise du terrain qui est destiné à devenir un espace naturel en terrasses menant à la [Localité 4] dans le cadre du NPNRU. L’Occupant reconnaît l’exactitude de cette situation et accepte irrévocablement le caractère précaire qui en résulte à son encontre ».

La convention prévoyait également, en son article 3, que « la présente convention à titre précaire est consentie et acceptée pour une durée de 3 ans à compter du 01 juin 2021 jusqu’au plus tard le 31 mai 2024. À l’expiration de ce délai, l’Occupant devra impérativement libérer les lieux, sans prétendre à aucune indemnité pour quelque cause que ce soit. À l’expiration de ce délai, la convention ne sera susceptible d’aucun renouvellement, d’aucune reconduction et d’aucune prorogation. Il expirera en conséquence irrévocablement à la date susmentionnée, même à défaut de dénonciation pour cette date, l’Occupant se reconnaissant dès à présent mis en demeure de délaisser les locaux pour cette date ».

Dans ces conditions, à compter du 31 mars 2024, à défaut de conclusion d’une nouvelle convention ou d’un nouveau bail, il appartenait à M. [V] [E] de libérer les lieux, étant devenu occupant sans droit, ni titre. En effet, par application de l’article 3 de la convention du 01 juillet 2021, l’occupant était tenu de libérer les lieux, sans qu’il ne soit nécessaire de procéder à aucune mise en demeure, ni aucune sommation.

Par ailleurs, contrairement aux allégations du défendeur, il est démontré, par la production de deux courriers des 22 avril et 07 juin 2021, que M. [V] [E] était accompagné, dans le cadre de la conclusion de la convention d’occupation précaire litigieuse, par le conseil d’un avocat, en la personne de Me [S] [A]. Il ne peut donc se prévaloir de ce qu’il ne sait ni lire, ni écrire le français et affirmer qu’il a découvert, à l’occasion de la présente procédure, qu’un avocat était intervenu, pour remettre en cause la régularité de la conclusion de la convention.

En défense, il est soulevé l’existence d’un bail commercial oral liant M. [V] [E] à la commune de [Localité 2], qui serait né à l’issue de l’expiration du contrat de sous-location, entre le 01 novembre 2017 et le 30 juin 2021.

En la matière, il est de droit que le bail commercial n’est soumis à aucune condition de forme particulière de sorte que la forme écrite n’est, en principe, pas exigée. Sur son existence, le bail doit avoir reçu un commencement d’exécution pour qu’il puisse être prouvé par tous moyens, conformément aux dispositions de l’article 1715 du code civil. L’occupation des lieux par le preneur n’est pas suffisante et doit notamment être complétée par l’existence d’un loyer. En revanche, son contenu peut être prouvé par tous moyens en tout état de cause, sauf en ce qui concerne le loyer dont la preuve relève de l’article 1716 du code civil : à défaut de quittance de loyer, c’est la parole du propriétaire des lieux qui prévaut.

En l’espèce, l’existence d’un bail commercial verbal est alléguée par M. [V] [Q] mais n’est pas prouvée par ce dernier qui se contente d’affirmer qu’il occupait les lieux et payait les loyers subséquents. Or, l’occupation des lieux, qui n’est certes pas contestée, n’est pas corroborée par des quittances ou par des justificatifs de paiement des loyers entre le 01 novembre 2017 et le 30 juin 2021, alors même que l’occupation seule est insuffisante pour rapporter la preuve de l’existence d’un bail commercial verbal.

Dans ces circonstances, M. [V] [Q] ne peut utilement se prévaloir de l’existence d’un bail commercial verbal avec la commune de [Localité 2] pour la période allant du 01 novembre 2017 et le 30 juin 2021, pour justifier d’une occupation au titre d’un droit au bail et, par suite, pour solliciter la nullité de la convention d’occupation précaire.

Ainsi, en se maintenant dans les lieux anciennement occupés situés [Adresse 8] et [Adresse 9] [Localité 3], cadastrés section AC numéro [Cadastre 1], tel que cela ressort expressément du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 13 décembre 2024, sans aucun droit ni titre, M. [V] [E] a créé un trouble manifestement illicite.

Il lui sera ordonné de libérer les lieux et, à défaut de libération des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification, son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

À défaut de libération des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux seront également ordonnés, dans un garde-meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais du locataire.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATIONS PROVISIONNELLES

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de droit, en application de ces dispositions, que, à compter du terme d’un bail ou d’une convention d’occupation précaire, le preneur dont le bail ou la convention est terminé devient redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun jusqu’à la libération effective des lieux.

Occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 01 juin 2024 M. [V] [E] est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de cette date, d’un montant de 500 euros, correspondant au montant de la redevance fixée dans la convention d’occupation précaire, chaque mois commencé étant du, et ce jusqu’à complète libération des lieux.

M. [V] [E] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 9.500 euros, au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période courant du 01 juin 2024 au 28 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance.

Pour le surplus, la demande d’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés n’étant pas formée à titre provisionnel, elle échappe aux pouvoirs du juge des référés et il n’y a donc pas lieu à référé quant à cette demande.

Sur la somme de 500 euros sollicitée au titre de la redevance du mois de mai 2024, il y a lieu de relever que la commune de [Localité 2] ne produit aucun échéancier détaillé des sommes facturés et des sommes dues, ni aucune mise en demeure de payer, de sorte que la créance n’est ni certaine, ni liquide, ni exigible.

La demande formée à ce titre se heurte donc à une contestation sérieuse et il sera dit n’y avoir lieu à référé.

III. SUR LES DÉPENS ET LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES

En application des dispositions des articles 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, M. [V] [E], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Au regard des circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner le même à verser à la commune de [Localité 2] une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

ORDONNE à M. [V] [E] d’avoir à libérer les lieux situés [Adresse 7] et [Adresse 9] [Localité 3], cadastrés section AC numéro [Cadastre 1], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISE la commune de [Localité 2], faute pour M. [V] [E] de libérer les lieux à l’expiration de ce délai, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la commune de [Localité 2], faute pour M. [V] [E] de libérer les lieux à l’expiration de ce délai, à faire procéder au transport et à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais du M. [V] [E] ;

CONDAMNE M. [V] [E] à payer à la commune de [Localité 2] la somme provisionnelle de 9.500 euros (NEUF MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période courant du 01 juin 2024 au 28 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance.

DIT n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de condamnation ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE M. [V] [E] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [V] [E] à payer à la commune de [Localité 2] une somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier

D. BOISTARD

Le Président

D. MERCIER