COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 5] c/ [T] [V], [U] [V], [Z] [Y], [B] [Y], [R] [Y], [W] [S], [X] [S], [E] [S]

N° 24/

Du 09 Décembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 24/02022 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PPEV

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

expédition délivrée à

le 09 Décembre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du neuf Décembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 09 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Décembre 2024 , signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société GESTION BARBERIS, SAS dont le siège social est sis [Adresse 1], elle-même prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représentée par Maître David TICHADOU de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEURS:

Madame [T] [V]

c/o société [Adresse 3]

[Adresse 3]

Non représentée

Madame [U] [V]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Non représentée

Monsieur [Z] [Y]

[Adresse 4]

[Adresse 4] (IRAN)

Non représenté

Monsieur [B] [Y]

[Adresse 4]

[Adresse 4] (IRAN)

Non représenté

Monsieur [R] [Y]

[Adresse 4]

[Adresse 4] (IRAN)

Non représenté

Monsieur [W] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 2] (IRAN)

Non représenté

Monsieur [X] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 2] (IRAN)

Non représenté

Monsieur [E] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 2] (IRAN)

Non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [T] [V], Mme [U] [V], M. [Z] [Y], M. [B] [Y], M. [R] [Y], M. [W] [S], M. [X] [S] et M. [E] [S] sont propriétaires indivis des lots n 2102, 2134 et 2195 d’un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 5].

Par lettre du 29 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » a mis en demeure Mme [U] [V], qui réside dans l’immeuble et qui réglait jusqu’alors les charges de copropriété, de payer la somme de 7.998,92 euros de charges de copropriété dues au 1er avril 2023.

Par actes des 13 et 15 février 2024, le syndicat des copropriétaires de dénommé [Adresse 5] a fait assigner Mme [T] [V], Mme [U] [V], M. [Z] [Y], M. [B] [Y], M. [R] [Y], M. [W] [S], M. [X] [S] et M. [E] [S] aux fins d’obtenir, au bénéfice de l’exécution provisoire, le paiement des sommes suivantes :

11.539,18 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2023, avec capitalisation des intérêts ;2.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il explique que l’origine de la dette peut être fixée au 1er octobre 2021, date à laquelle l’extrait des copropriétaires défendeurs a été créditeur pour la dernière fois. Il indique fonder sa demande sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’il verse aux débats, pour rapporter la preuve de sa créance, le décompte actualisé au 29 janvier 2024, le détail des dépenses de la copropriété pour les exercices clos au 31 mars 2022 et 31 mars 2023, l’état financier après répartition, les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvés les comptes ainsi que les appels de fonds. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de cette copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir que si la détermination du caractère nécessaire des frais relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, les frais de transmission du dossier à l’avocat, de suivi de contentieux et de remise du dossier à l’huissier de justice peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant. Il soutient que ce n’est que par la faute des copropriétaires défendeurs que le syndic a rémunéré un salarié spécifiquement dédié au contentieux et que s’ils ne sont pas imputés exclusivement à ce copropriétaire défaillant, ils seront payés par la collectivité.

Il fait valoir enfin que la carence totale des défendeurs lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement, en le privant de la trésorerie nécessaire à son fonctionnement, qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Mme [T] [V] et Mme [U] [V], assignés par procès-verbaux de recherches infructueuses, ainsi que M. [Z] [Y], M. [B] [Y], M. [R] [Y], M. [W] [S], M. [X] [S] et M. [E] [S], assignés par acte de transmission à l’étranger, n’ont pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 16 octobre 2024 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 5] » produit :

le relevé de propriété démontrant que Mme [T] [V], Mme [U] [V], M. [Z] [Y], M. [B] [Y], M. [R] [Y], M. [W] [S], M. [X] [S] et M. [E] [S] sont propriétaires indivis des lots de copropriété n 2102, 2134 et 2195,le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juin 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/04/2021 au 31/03/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2023 au 31/03/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 janvier 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/04/2022 au 31/03/2023,

approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2024 au 31/03/2025,l’état financier après répartition au 31/03/2022, et au 31/03/2023,les appels de fonds, charges et provisions adressés à Mme [U] [V],une mise en demeure de payer la somme de 7.998,92 euros de charges de copropriété dues au 1er avril 2023 adressée à Mme [U] [V] par lettre du 29 mai 2023,un relevé de compte débiteur de la somme de 11.539,18 euros au 1er février 2024.

Toutefois, ce solde débiteur de 11.539,18 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

des frais de mise en demeure d’un montant de 25 euros le 23/11/2021, le 23/02/2022 et le 19/05/2022,des frais de conciliation d’un montant de 35 euros le 21/12/2021, le 22/03/2022 et le 22/09/2022,des frais de « mise au contentieux » d’un montant de 260 euros le 18/10/2022,

le tout pour un montant total de 460 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de mise en demeure », ou de « frais de conciliation », ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une mise en demeure de 25 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 11.124,18 euros, arrêtée au 1er février 2024, que Mme [T] [V], Mme [U] [V], M. [Z] [Y], M. [B] [Y], M. [R] [Y], M. [W] [S], M. [X] [S] et M. [E] [S] seront condamnés à lui payer, chacun à proportion de leurs droits dans l’indivision.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 février 2024, un seul indivisaire ayant été destinataire de la mise en demeure. Les intérêts seront capitalisés annuellement lorsque les conditions de l’article 1343-2 du code civil seront réunies.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que Mme [T] [V], Mme [U] [V], M. [Z] [Y], M. [B] [Y], M. [R] [Y], M. [W] [S], M. [X] [S] et M. [E] [S] s’abstiennent, depuis plusieurs années, de régler régulièrement leur contribution aux charges, et imposent à la copropriété des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes.

Ils lui causent ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, en raison du montant de la dette, à la somme de 500 euros.

Mme [T] [V], Mme [U] [V], M. [Z] [Y], M. [B] [Y], M. [R] [Y], M. [W] [S], M. [X] [S] et M. [E] [S] seront par conséquent condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » la somme de 500 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, Mme [T] [V], Mme [U] [V], M. [Z] [Y], M. [B] [Y], M. [R] [Y], M. [W] [S], M. [X] [S] et M. [E] [S] seront condamnés aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [T] [V], Mme [U] [V], M. [Z] [Y], M. [B] [Y], M. [R] [Y], M. [W] [S], M. [X] [S] et M. [E] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] la somme de 11.124,18 euros de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 1er février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024 et jusqu’à parfait règlement ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts dans les conditions de l’article 1343-1 du code civil ;

CONDAMNE Mme [T] [V], Mme [U] [V], M. [Z] [Y], M. [B] [Y], M. [R] [Y], M. [W] [S], M. [X] [S] et M. [E] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Mme [T] [V], Mme [U] [V], M. [Z] [Y], M. [B] [Y], M. [R] [Y], M. [W] [S], M. [X] [S] et M. [E] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [T] [V], Mme [U] [V], M. [Z] [Y], M. [B] [Y], M. [R] [Y], M. [W] [S], M. [X] [S] et M. [E] [S] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT