Du 20 juin 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/01472 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNVO

S.C.I. [Adresse 2]

C/

[V] [P]

— Expéditions délivrées à

la SELARL MYRIAM SEBBAN AVOCAT

[V] [P]

— FE délivrée à la SELARL MYRIAM SEBBAN AVOCAT

Le 20/06/2025

Avocats : la SELARL MYRIAM SEBBAN AVOCAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 juin 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 4]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Clarisse BIREMONT substituant M^e Myriam SEBBAN (SELARL MYRIAM SEBBAN AVOCAT)

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [P]

né le 28 Septembre 1990 à [Localité 8]

[Adresse 3] [Adresse 7]

[Localité 6]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 04 Avril 2025

Délibéré du 06 juin 2025 prorogé au 20 juin 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 21 mai 2020 la SCI [Adresse 2] a consenti un bail d’habitation à M. [V] [P], bail portant sur un logement situé [Adresse 5] 6), moyennant un loyer mensuel révisable de 500 euros (charges en sus donnant lieu à provision mensuelle de 30 euros).

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, la SCI [Adresse 2] a fait délivrer à M. [V] [P] un commandement de payer la somme de 1.135,58 euros au titre de l’arriéré, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte introductif d’instance en date du 23 juillet 2024 notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 24 juillet 2024, la SCI [Adresse 2] a fait assigner M. [V] [P] à l’audience du juge des contentieux de la protection statuant en référé du 4 octobre 2024 afin de faire constater la résiliation de plein droit du bail au 23 mars 2024 par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ou subsidiairement faire prononcer la résiliation du bail et obtenir :

— son expulsion et celle de tout occupant de son chef en vertu des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution ,

— en cas d’abandon du logement l’autorisation de d’effectuer l’inventaire des meubles meublant, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé

— sa condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 2.384,39 euros à valoir sur le paiement des sommes dues à fin juillet 2024 outre intérêts de droit à compter de l’assignation, et tous autre termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de la résiliation ou résolution du bail retenue par le tribunal et qui ne seraient pas inclus dans le décompte

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de la résolution ou résiliation jusqu’à la libération entière des lieux,

— sa condamnation au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

À l’audience du 4 octobre 2024, où M. [V] [P] n’a pas comparu la SCI [Adresse 2], représentée par avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes et l’affaire a été mise en délibéré.

Par ordonnance en date du 22 novembre 2024 à laquelle il y a lieu de se référer quant à l’exposé du litige, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a rouvert les débats renvoyés à l’audience du 10 janvier 2025, où elle a de nouveau été mise en délibéré en l’absence de M. [V] [P].

Par une nouvelle ordonnance en date du 14 février 2025, les débats ont de nouveau été rouverts à l’audience du 4 avril 2025.

Á l’audience du 4 avril 2025, la SCI [Adresse 2], représentée par avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes, en actualisant sa créance à 3.420,25 euros et en s’opposant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [V] [P], a indiqué avoir repris le paiement du loyer, d’abord sous déduction de l’aide au logement car la Caisse d’Allocations Familiales lui a indiqué qu’elle serait rétablie avec effet rétroactif. Il a indiqué avoir versé l’intégralité du loyer avant l’audience, avec un versement de 400 euros le 1er avril et un versement de 200 euros avant l’audience et pouvoir verser 100 euros par mois en sus du loyer.

Il a précisé qu’il a retrouvé un emploi et perçoit 1.800 euros par mois.

La juridiction a autorisé une note en délibéré pour s’assurer du versement de la somme de 200 euros alléguée à l’audience.

Par note en délibéré du 4 avril 2025, la SCI [Adresse 2] a confirmé son refus de l’octroi de délais de paiement suspensifs en observant que le versement du 1er avril n’était que partiel et que le solde n’a été réglé que le 4 avril, M. [V] [P] ne pouvant prétendre avoir repris le paiement du loyer.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

Motifs de l’ordonnance

Sur la résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer notamment.

Par exploit du 23 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.135,58 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Ce défaut de régularisation fonde la SCI [Adresse 2] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 24 mars 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que le 1er avril 2025 M. [V] [P] a versé une somme de 400 euros, complétée le 4 avril 2025, avant l’audience qui s’est tenue le jour même, par une somme de 200 euros couvrant le loyer d’avril inclus dans le décompte et exigible au plus tard au 10 du mois.

M. [V] [P] a justifié avoir retrouvé un emploi et indiqué percevoir 1.800 euros par mois ce qui peut lui permettre de faire face au paiement du loyer et à l’apurement de sa dette.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu.

En cas de non-respect de ce moratoire, la clause de résiliation de plein droit reprenant ses effets et étant d’ores et déjà acquise, la SCI [Adresse 2] sera autorisé à poursuivre l’expulsion de M. [V] [P] et une indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel.

Due jusqu’à libération effective des lieux, son montant sera fixé à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail augmenté des charges et taxes récupérables.

Sur la provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon le décompte produit aux débats M. [V] [P] est redevable de la somme de 3.420,25 euros au 1er avril 2025 (mois d’avril 2025 inclus).

Cependant, ce décompte intègre les frais de commandement de payer qui relèvent des dépens (98,89 euros), et il y a lieu de tenir compte des versements de M. [V] [P] à hauteur de 600 euros au total en date des 1er et 4 avril 2025.

En conséquence il convient de déduire ces sommes du décompte.

L’obligation au paiement des loyers et indemnités d’occupation n’étant pas sérieusement contestable, M. [V] [P] sera condamné à payer la somme de 2.721,36 euros à titre d’indemnité provisionnelle.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Dans l’hypothèse où M. [V] [P] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du mois de mai 2025.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

M. [V] [P], qui succombe, supportera la charge des dépens.

L’indemnité allouée à la SCI [Adresse 2] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, sera en équité fixée à la somme de 700 euros.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent vu l’urgence :

CONSTATONS que la SCI [Adresse 2] a régulièrement mis en oeuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers par commandement de payer en date du 23 janvier 2024 ;

CONDAMNONS M. [V] [P] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 2.721,36 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des sommes dues à la date du 4 avril 2025 (échéance d’avril 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

ACCORDONS à M. [V] [P] des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour acquitter sa dette locative, en principal et intérêts, outre les dépens et indemnité de procédure ;

L’AUTORISONS à s’acquitter de cette dette ainsi que des intérêts, dépens et indemnité de procédure à compter du mois de juillet 2025 au plus tard dans un délai de 36 mois par versements mensuels de 100 euros, le dernier étant augmenté ou réduit à concurrence du solde de la dette en principal, intérêts et frais, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance,

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure ;

SUSPENDONS les effets du commandement de payer en date du 23 janvier 2024 aux fins de résiliation de plein droit du bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard au dernier jour de chaque mois, ou du loyer courant et des charges locatives dans le délai de 15 jours suivants la date d’échéance, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail, CONDAMNONS en ce cas M. [V] [P] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] 6) et DISONS qu’à défaut pour lui de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS en cas de non-respect du moratoire et à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (578,36 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNONS M. [V] [P], en deniers ou quittances valables, à son paiement à compter du mois de mai 2025 ;

REJETONS les demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS M. [V] [P] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail, le coût du dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde, ainsi qu’à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection