MINUTE N° : 26/00211

JUGEMENT

DU 13 Mai 2026

N° RC 25/03151

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

Société VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[B] [H]

Débats à l’audience du 26 Février 2026

le

copie et grosse :

à VTH

copie :

à M. Le Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 13 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M. [I] muni d’un pouvoir en date du

16 février 2026

D’une Part ;

ET :

Monsieur [B] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 12 octobre 2023 à effet du 19 octobre 2023, l’EPIC VAL TOURAINE Habitat a donné à bail à M. [B] [H] et Mme [L] [A] un bien immobilier à usage d’habitation, avec jardin et stationnement, situé à [Localité 4][Adresse 4]), [Adresse 5], pour un loyer mensuel principal de 390,24 euros outre 108,06 euros de provisions sur charges, payables à terme échu.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a :

— fait signifier à M. [B] [H] seul, le 16 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail jouant deux mois après un commandement de payer infructueux,

— saisi préalablement la CCAPEX le 11 avril 2025 de la situation.

Arguant du défaut de paiement de la dette dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 25 juin 2025, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 26 juin 2025, pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail;

— ordonner l’expulsion de M. [B] [H] devenu occupant sans droit ni titre avec tous moyens de droit ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.218,73 euros au titre des loyers impayés à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement.

A l’audience du 26 février 2026, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT – représenté par un salarié muni d’un pouvoir – indique que M. [H] a donné congé et quitté les lieux le 21 octobre 2025. Il se désiste en conséquence de sa demande d’expulsion mais maintient ses demandes de constatation d’acquisition de la clause résolutoire et en paiement des loyers et indemnités d’occupation échus en actualisant sa créance à 4.029,44 euros.

M. [B] [H] cité par dépôt en étude ne comparait pas et n’est pas représenté. Le jugement susceptibble d’appel sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 70-447 du 31 mai 1770 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT justifie avoir signalé la situation à la CCAPEX et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°87-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT produit :

— le bail conclu le 12 octobre 2023 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux.

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 16 avril 2025, pour la somme en principal de 1.385,05 euros.

— un décompte de créance actualisé au 24 février 2026.

Il ressort du décompte de créance que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les prélèvement du loyer ont en effet tous été rejetés sur cette période.

M. [B] [H] ne rapporte pas la preuve de paiement autre que ceux visés au décompte, alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

Il sera donc constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 17 juin 2025.

La demande initiale d’expulsion de M. [B] [H], est toutefois devenue sans objet en raison du désistement du bailleur tenant compte du départ du locataire.

Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 87-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la résiliation du bail, M. [B] [H] qui s’est maintenu dans les lieux jusqu’en octobre 2025 a causé un préjudice à son bailleur, qui doit être compensé par une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer actualisé et des charges.

En l’espèce, L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT revendique une créance de 4.029,44 euros, échéance d’octobre 2025 inclus. Il a exclu de sa créance les frais de commissaire de justice et la somme de 552,18 euros correspondant à des réparations locatives non justifiées et dont la demande ne respecte pas le principe du contradictoire.

M. [B] [H], n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Si en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

M. [B] [H] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 4.029,44 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus après déduction du dépot de garantie figurant au décompte.

3) Sur les mesures accessoires

L’article 676 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [B] [H], partie perdante, sera condamné à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais de commandement et de sa notification.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l’équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, prévue au bail conclu le 12 octobre 2023 concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 17 juin 2025 ;

CONSTATE que la demande d’expulsion de M. [B] [H] est devenue sans objet du fait du désistement de l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT ;

CONDAMNE M. [B] [H] à verser à l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de 4.029,44 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation après déduction du dépot de garantie ;

CONDAMNE M. [B] [H] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement et de sa notification, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;

DÉBOUTE l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière

La greffière, Le juge des contentieux de la protection.