N° Minute : 26/00113

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

03 Mars 2026

Numéro de rôle : N° RG 25/05706 – N° Portalis DBYF-W-B7J-J4S5

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] [Localité 1] »,

représenté par son syndic la S.A.S. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.C.I. B.C.,

Immatriculée au RCS d'[Localité 2] n°898 687 637, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, non représentée

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame C. FLAMAND, Greffier.

A l’audience publique du 06 Janvier 2026, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 03 Mars 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 03 Mars 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

la SCI B.C. est propriétaire du lot/ des lots n°2209 et n° 2210 dans l’immeuble situé [Adresse 5], JOUE [Adresse 6] TOURS (37).

Le 11 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic, a donné assignation à la SCI B.C. devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

condamner cette dernière à lui payer :

la somme de 2821,23 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 27 novembre 2025 ;la somme de 930 € au titre des frais de recouvrement,la provision de 1490,38 € correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ; avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure; condamner cette dernière à lui payer la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens ;rappeler que le jugement à intervenir aura autorité de la chose jugée au fond, et sera – exécutoire à titre provisoire.

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 27 novembre 2025 la somme de 2821,23 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 06/01/2026, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA [Localité 1], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

La SCI B.C., régulièrement citée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 03/03/2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 19 décembre 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er juillet 2023 au 30 juin 2024 ,qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 27 novembre 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 2 818,92

Frais/diligences sollicitées 930,00

Autre-Intérêts 2,31

TOTAL 3 751,23

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la SCI B.C. n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 27 novembre 2025 à hauteur de la somme de 2818,92 €. La lettre de mise en demeure présentée le 11/02/2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

La SCI B.C. sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2818,92 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 27 novembre 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11/02/2025 sur la somme de 585,09 € et à compter de l’assignation du 11 décembre 2025 pour le surplus.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 98 €.

S’agissant des frais de commissaire de justice sollicités (hors frais d’assignation qui relèvent des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 132 € (commandement de payer/sommation de payer).

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de la SCI B.C. ont impliqué pour le syndic des diligences à 700 € Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 350 € seront accordées en conséquence.

***

La SCI B.C. sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 580 € au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11/02/2025 sur la somme de 54€ et à compter de l’assignation du 11 décembre 2025 pour le surplus.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En droit positif, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ( voir sur ce point avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007).

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 11/02/2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a mis en demeure la SCI B.C. de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

La SCI B.C. sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 1490,38€ à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges et fonds travaux à venir du 01er janvier 2026 au 30 juin 2026 au vu du décompte et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la SCI B.C. sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort

CONDAMNE la SCI B.C. à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] les sommes suivantes :

2.818,92 € (DEUX MILLE HUIT CENT DIX-HUIT EUROS QUATRE-VINGT-DOUZE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au27 novembre 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11/02/2025 sur la somme de 585,09 € et à compter de l’assignation du 11 décembre 2025 pour le surplus.

580,00 € (CINQ CENT QUATRE-VINGTS EUROS) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11/02/2025 sur la somme de 54 € et à compter de l’assignation du 11 décembre 2025 pour le surplus.

1.490,38 € (MILLE QUATRE CENT QUATRE-VINGT-DIX EUROS TRENTE-HUIT CENTIMES) à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges à venir du 01er janvier 2026 au 30 juin 2026.

CONDAMNE la SCI B.C. aux dépens;

CONDAMNE la SCI B.C. à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA [Localité 1] la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués ;

Le Greffier

D. BOISTARD

Le Président

C. BELOUARD