TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 14]

[Localité 10]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/09880 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YXEN

JUGEMENT

DU : 31 Mars 2025

Syndicat des Copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 2]

C/

[R] [Z]

[P] [G]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 31 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Syndicat des Copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Représentant : M^e Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE – Représentant : SAS VACHERAND IMMOBILIER FLANDRES-LYS (Syndic)

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [R] [Z], demeurant [Adresse 9], représentée par M^e Thierry VANDERMEEREN, avocat au barreau de LILLE

M. [P] [G], demeurant [Adresse 9], non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Février 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 31 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/9880 – Page -

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [G] et Mme [R] [Z] sont propriétaires en indivision d’un local professionnel (lot n°9) situé au sous-sol (étage -1) d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 6] à [Localité 13], géré par son syndic en exercice, la société à responsabilité limitée (SARL) Vacherand Immobilier Flandres-Lys.

Par lettre recommandée électronique du 16 janvier 2023 distribuée le 21 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires (SDC) de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 12], représenté par son syndic en exercice, la SARL Vacherand Immobilier Flandres-Lys, a mis en demeure « M. ou Mme [G] » de lui payer la somme de 923,30 euros sous 5 jours.

Le 29 décembre 2023, le conciliateur de justice du tribunal judiciaire de Lille a établi un constat d’échec de la tentative de conciliation entre les parties.

Par actes de commissaire de justice du 7 août 2024, le SDC de l’immeuble [Adresse 5] à Armentières, représenté par son syndic en exercice, la SARL Vacherand Immobilier Flandres-Lys, a fait assigner Mme [Z] et M. [G] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de les voir, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 700 du code de procédure civile, solidairement condamner à lui payer les charges de copropriété impayées.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 octobre 2024 lors de laquelle les parties, à l’exception de M. [G], non comparant, ont régularisé un calendrier de procédure et accepté de soumettre la procédure à l’application de l’article 446-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2017-892 du 6 mai 2017. L’audience de plaidoiries a été fixée au 3 février 2025.

A cette audience, le SDC de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 12], représenté par son syndic en exercice, la SARL Vacherand Immobilier Flandres-Lys, s’en est rapporté à ses dernières écritures aux termes desquelles il sollicite de voir, au visa des mêmes articles que ceux mentionnés dans son assignation :

condamner solidairement M. [G] et Mme [Z] à lui payer la somme de 1 964,14 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 25 janvier 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité,condamner solidairement M. [G] et Mme [Z] à lui payer la somme de 72 euros au titre des frais nécessaires exposés par lui pour le recouvrement de sa créance,condamner solidairement M. [G] et Mme [Z] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,rejeter les demandes de M. [G] et Mme [Z].Au soutien, il fait valoir que la solidarité est prévue par l’article 108 du règlement de copropriété ; qu’elle produit un extrait de compte du 27 janvier 2025 qui mentionne le montant des charges impayées par les défendeurs.

Elle explique que les frais correspondent à l’envoi d’une mise en demeure le 9 décembre 2022 et d’une relance après mise en demeure du 16 janvier 2023 et que le contrat de syndic prévoit la facturation de ces diligences au seul copropriétaire défaillant.

Elle précise qu’aucun texte en matière de surendettement n’interdit au créancier d’obtenir un titre pour sa créance même si les créances antérieures à la recevabilité ne peuvent être recouvrées que dans le cadre du plan mis en place par la commission de surendettement ; que dans ce contexte, que Mme [Z] n’a pas réglé ses charges courantes pendant la durée du plan de surendettement dont elle a bénéficié en 2022, ce qui a augmenté son endettement ; qu’elle a déposé un nouveau dossier de surendettement fin 2024 et que par courrier du 7 janvier 2025, il s’est fermement opposé à ce nouveau projet de plan.

Mme [Z], représentée par son conseil, s’en est rapportée à ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir :

rejeter les demandes présentées par le SDC de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 12], représenté par son syndic, la SARL Vacherand Immobilier Flandres-Lys,surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes,condamner le SDC de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 12], représenté par son syndic, la SARL Vacherand Immobilier Flandres-Lys aux entiers frais et dépens.RG : 24/9880 – Page -

Au soutien, elle fait valoir que M. [G] a été déclaré coupable de violences sur son fils et condamné à ce titre par le tribunal correctionnel ; que le couple est actuellement en procédure de divorce ; qu’elle est dans une situation financière délicate et a déposé un dossier de surendettement et que la créance dont il s’agit est prise en considération dans l’état détaillé des dettes établi par la commission le 6 décembre 2024.

M. [G], initialement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine.

Aux termes de l’article L 733-16 du code de la consommation, les créanciers auxquels les mesures imposées par la commission en application des articles L 733-1, L 733-4 et L 733-7 ou celles prises par le juge en application de l’article L 733-13 sont opposables ne peuvent exercer des procédures d’exécution à l’encontre des biens du débiteur pendant la durée d’exécution de ces mesures.

Toutefois, un créancier peut toujours, pendant le cours d’une procédure de surendettement, saisir le juge du fond pour obtenir un titre exécutoire dont l’exécution sera différée pendant la durée du plan.

En l’espèce, Mme [Z] a déposé un premier dossier de surendettement en 2022 qui intégrait un arriéré de charges de copropriété de 279,81 euros.

Les mesures imposées par la commission consistaient en un moratoire de 24 mois.

A l’expiration de celui-ci, elle a déposé un nouveau dossier de surendettement qui a conduit la commission de surendettement des particuliers du Nord à établir le 16 décembre 2024 un projet de plan conventionnel de redressement suivant lequel il est notamment proposé au SDC de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 12] d’intégrer dans le plan un arriéré de charges de 1 886,10 euros (qui correspond aux charges impayées arrêtées au 1er octobre 2024), d’en suspendre l’exigibilité par un nouveau moratoire de 24 mois pour permettre à Mme [Z] de sortir de l’indivision avec vente du bien immobilier.

Le SDC de l’immeuble [Adresse 7] [Localité 12] a opposé un refus à ce projet, suivant la mention manuscrite portée en ce sens sur celui-ci le 7 janvier 2025.

En tout état de cause et en application du principe précédemment rappelé, il n’y a pas lieu de surseoir à statuer sur les demandes de paiement présentées par le SDC de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 12], représenté par son syndic en exercice, dans la mesure où il est en droit d’obtenir un jugement au fond en dépit de la procédure de surendettement en cours.

La demande de sursis à statuer présentée par Mme [Z] sera donc rejetée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 24 de la même loi, I.- les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II.- Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.

En l’espèce, le SDC de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 12], représenté par son syndic en exercice, la SARL Vacherand Immobilier Flandres-Lys, produit les procès-verbaux de l’assemblée générale ordinaire des 5 janvier 2022, 27 novembre 2023 et 2 juillet 2024 qui approuvent les comptes des exercices 2021, 2022, 2023 et du budget prévisionnel de l’exercice 2022, 2024 et 2025.

Les résolutions relatives à l’approbation des comptes de l’exercice clos, à l’approbation des budgets prévisionnels, à la constitution d’un fonds de travaux Alur et à la réalisation de travaux ont été adoptées dans les conditions de majorité requises par la loi du 10 juillet 1965.

Le SDC de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SARL Vacherand Immobilier Flandres-Lys, produit également :

les appels de fonds émis en 2022, 2023, 2024 et jusqu’au 1er trimestre 2025 qui rappellent les tantièmes afférents au lot dont Mme [Z] et M. [G] sont propriétaires en indivision ;le décompte de charges pour les années 2022 et 2023.

L’appel de fonds le plus récent émis le 17 décembre 2024 mentionne une somme due de 2 036,14 euros à régler avant le 15 janvier 2025.

Le SDC de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, produit un décompte actualisé au 27 janvier 2025 qui mentionne cette même somme et qui inclut 72 euros de frais détaillés comme suit :

36 euros au titre de frais de relance du 9 décembre 2022,36 euros au titre de frais de relance du 16 janvier 2023.

Ces frais sont prévus par le contrat de syndic produit aux débats.

Toutefois, l’accusé de réception de la lettre du 9 décembre 2022 date du 17 mai 2023, ce qui interroge sur la correspondance entre l’accusé de réception et la lettre expédiée.

Ainsi, seule la somme de 36 euros sera accordée au titre des frais.

Enfin, l’article 108 du Chapitre V relatif au paiement des charges, provisions, recouvrement de créances du syndicat du règlement de copropriété prévoit que dans le cas où une ou plusieurs lots viendraient à appartenir à plusieurs copropriétaires, ceux-ci sont tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra, en conséquence, exiger l’entier paiement de n’importe lequel des copropriétaires indivis.

M. [G] et Mme [Z] seront donc solidairement condamnés à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 7] [Localité 12], représenté par son syndic en exercice, la SARL Vacherand Immobilier Flandres-Lys, la somme de 2000,14 euros dont 1 964,14 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 27 janvier 2025 et 36 euros au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi n°65-667 du 10 juillet 1965.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [G] et Mme [Z] qui succombent à l’instance seront condamnés aux dépens.

En application de l’article 700 du même code, ils seront solidairement condamnés à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 12], représenté par son syndic en exercice, la SARL Vacherand Immobilier Flandres-Lys, la somme de 800 euros.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de sursis à statuer présentée par Mme [R] [Z] ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [Z] et M. [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 13], représenté par son syndic en exercice, la société à responsabilité limitée Vacherand Immobilier Flandres-Lys la somme de 2000,14 euros dont 1 964,14 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 27 janvier 2025 et 36 euros au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi n°65-667 du 10 juillet 1965, assortie des intérêts à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [Z] et M. [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 13], représenté par son syndic en exercice, la société à responsabilité limitée Vacherand Immobilier Flandres-Lys la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que les sommes dues sont à régler par Mme [R] [Z] selon les modalités prévues au plan de surendettement qui sera établi par la commission de surendettement des particuliers du Nord sauf décision de caducité de ce plan ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [Z] et M. [P] [G] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 31 mars 2025.

Le Greffier Le Juge

D.AGANOGLU M. COCQUEREL