COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[N], [F], S.A. SEYNA c/ [B]

MINUTE N°

DU 14 Janvier 2025

N° RG 24/03105 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P3HP

Grosse délivrée

à M^e LACOME D’ESTALENX Marion

Copie délivrée

à Madame [J] [B]

le

DEMANDEURS:

Monsieur [S] [N]

[Adresse 4]

[Localité 8] – ALGERIE

représenté par M^e LACOME D’ESTALENX Marion, avocat au barreau de Paris, substitué par M^e VANDELET An toine, avocat au barreau de Nice

Madame [W] [F]

[Adresse 4]

[Localité 8] – ALGERIE

représentée par M^e LACOME D’ESTALENX Marion, avocat au barreau de Paris, substitué par M^e VANDELET An toine, avocat au barreau de Nice

S.A. SEYNA

Représenté par son mandataire la société GARANTME

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e LACOME D’ESTALENX Marion, avocat au barreau de Paris, substitué par M^e VANDELET An toine, avocat au barreau de Nice

DEFENDERESSE:

Madame [J] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 1]

comparante,

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Marie FAIVRE-DUPAIGRE,Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 12 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 août 2022, [S] [N] et [W] [F], représentés par la société MCE IMMOBILIER, ont donné à bail à [J] [B] un logement à usage d’habitation leur appartenant, situé [Adresse 3], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 1.207 € et de 93 € de provisions pour charges, le dit bail devant prendre effet le 1er octobre 2022 pour une durée d’un an reconductible tacitement.

[S] [N] et [W] [F] ont confié la gestion de ce bien à la société MCE IMMOBILIER, en sa qualité de mandataire immobilier.

Le mandataire immobilier a souscrit par l’intermédiaire de la société GARANTME, en sa qualité de courtier gestionnaire, un contrat de garantie de loyers impayés avec l’assureur. Cette garantie de loyers impayés couvre pour la totalité des lots déclarés par le mandataire immobilier le risque d’impayés de loyer, charges et indemnité d’occupation pour un montant d’indemnisation maximum de 90.000 € versés au bailleur assuré qui subroge l’assureur dans ses droits, action et sûreté contre le locataire défaillant.

Par acte d’huissier du 16 février 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler dans un délai de deux mois la somme principale de 5.660 euros au titre des loyers échus et impayés arrêtés au 1er mars 2024.

Le commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 19 février 2024, selon l’accusé de réception électronique délivré par la Préfecture des Alpes maritimes.

Par acte d’huissier du 16 juillet 2024, [S] [N], [W] [F] et la SA SEYNA ont fait assigner [J] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nice aux fins de :

A titre principal:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à [J] [B] à compter du 16 avril 2024;

A titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à [J] [B];

En tout état de cause :

— condamner [J] [B] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’elle occupe et remettre à [S] [N] et [W] [F] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir;

— ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de [J] [B] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin, avec le concours de la force publique;

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner [J] [B] à payer la somme de 12.370 € au titre des loyers et charges dues aux termes de juillet 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

* la somme de 8.344 € à [S] [N] et [W] [F],

*la somme de 4.026 € à la société SEYNA subrogée des droits de [S] [N] et [W] [F],

— condamner [J] [B] à payer à [S] [N] et [W] [F] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés;

— condamner [J] [B] à payer à la SA SEYNA la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile et le paiement des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 février 2024.

L’assignation a été dénoncée aux services de la préfecture par le bailleur le 17 juillet 2024, selon l’accusé de réception électronique délivré par la Préfecture des Alpes maritimes.

A l’audience du 12 novembre 2024 à 14 heures, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, [S] [N], [W] [F] et la SA SEYNA, représentés par leur avocat, ont repris les termes de ses dernières écritures visées à l’audience et actualisé la dette de [J] [B] à 17.738 € selon décompte arrêté à la date du 1er novembre 2024.

[J] [B], régulièrement assignée à sa personne, n’a pas contesté le montant de la dette actualisée. Elle a prétendu être en attente de la perception d’un héritage dont les fonds seraient gelés et indiqué pouvoir être en mesure de régler la dette en un seul versement après perception de cet héritage.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le Tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures déposées à l’audience, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de Procédure civile.

Après débats en audience publique du 12 novembre 2024, a décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion

En application de l’article 1134 du Code civil devenu l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’action de [S] [N], [W] [F] et la SA SEYNA en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet deux mois au moins avant la date de l’audience, soit le 19 février 2024, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le contrat de location contient en l’espèce une clause résolutoire aux termes de laquelle le bail est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges dûment justifiés aux termes convenus, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La locataire n’a, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer du 16 février 2024, qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, selon le décompte versé au débat, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 16 avril 2024.

Il convient dès lors d’ordonner, faute de départ volontaire de [J] [B] dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion du logement précédemment donné à bail ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

L’indemnité mensuelle d’occupation est égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 16 avril 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur la séquestration des meubles

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la somme due au titre de l’arriéré locatif

En application de l’article 1134 du Code civil devenu l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1353 du Code civil (ancien article 1315 du Code civil), celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré (qui prétend avoir payé sa dette) doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur correspondant à la dette locative de 17.738 euros arrêté à la date du 1er novembre 2024.

Au titre du contrat de garantie des loyers impayés, l’assureur a versé au bailleur assuré la somme totale de 4.026 € (au terme des quittances subrogatives établies le 15 avril, 24 mai et 13 juin 2024)

[J] [B] est condamnée à payer la somme de:

—  13.712 € à [S] [N] et [W] [F],

—  4.026 € à la SA SEYNA,

le tout, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [J] [B], partie perdante, est condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de Procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

[J] [B], qui supporte les dépens, est condamnée à payer à la SA SEYNA une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Sans préjudice des dispositions de l’article 514-3, l’exécution provisoire de droit ne peut être écartée que par la décision en cause.

Lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire, s’agissant d’un domaine où la loi n’en dispose pas autrement, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti à [J] [B] et portant sur le logement situé [Adresse 3], à compter du 16 avril 2024, date d’effet du commandement visant la clause résolutoire ;

DIT que [J] [B] devra quitter et rendre libres de toute occupation les lieux loués situé [Adresse 3], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,

ORDONNE, faute de départ volontaire de [J] [B], son expulsion des lieux loués situé [Adresse 3], ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L 411-1 et L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

RENVOIE [S] [N] et [W] [F] aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991, codifiés aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, concernant le sort à réserver, le cas échéant, aux meubles,

CONDAMNE [J] [B] à payer au titre de la dette locative la somme de:

—  13.712 € à [S] [N] et [W] [F],

—  4.026 € à la SA SEYNA, subrogée des droits de [S] [N] et [W] [F],

le tout assorti des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [J] [B] à payer à [S] [N] et [W] [F] une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 16 avril 2024 jusqu’à la date de son départ effectif des lieux ;

CONDAMNE [J] [B] à payer à SA SEYNA une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE [J] [B] au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 février 2024;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et qu’il n’y pas lieu de l’écarter;

Ainsi jugé par mise à disposition du public par le greffe, le 14 janvier 2025;

LE GREFFIER LE JUGE