MINUTE N° : 25/00408

JUGEMENT

DU 11 Février 2026

N° RG 25/05182 – N° Portalis DBYF-W-B7J-J4BP

Société Anonyme Coopérative à capital et personnel variables [Adresse 1]

ET :

[Q] [D]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS, lors des débats

GREFFIER : C. FLAMAND lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 décembre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 11 FEVRIER 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société Anonyme Coopérative à capital et personnel variables BEAUJARDIN 1 (RCS de [Localité 1] n° 564 801 439), dont le siège social est [Adresse 3]

non comparante, représentée par M^e GUEREKOBAYA substituant M^e ARNOULT substituant M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [Q] [D], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

[Q] [D] est porteur d’actions dans la société anonyme coopérative à capital et personnel variables BEAUJARDIN 1 qui lui donnent droit à la jouissance des lots n° 173, 243 et 14 au [Adresse 5] à [Localité 1].

Le 10 novembre 2025, la société anonyme coopérative à capital et personnel variables BEAUJARDIN 1 a donné assignation à M. [Q] [D] devant le tribunal judiciaire de Tours, afin de voir,

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 3920,96 € correspondant au montant des charges impayées arrêtées au 07 novembre 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 octobre 2024;la somme de 822€ au titre des frais de recouvrement,la somme de 2000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés;condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 2238 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Elle fait valoir que l’objet sociétal comprend non seulement la construction d’un ou plusieurs immeubles mais également la gestion; que le défendeur, en qualité d’associé est soumis aux obligations des articles L213-1 et L212-2 et L212-6 du Code de la construction et de l’habitation; qu’il reste devoir au 07 novembre 2025 la somme de 3920,96 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Elle sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et le coût des diligences exceptionnelles réalisées pour le recouvrement de cette créance. Elle affirme que le non paiement occasionne aux autres actionnaires un préjudice certain puisqu’il déséquilibre financièrement la société.

A l’audience du 03 décembre 2025, la société anonyme coopérative à capital et personnel variables BEAUJARDIN 1, représentée par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur reconnaît ne pas avoir réglé ses charges et sollicite des délais sur 24 mois avce des mensualités ne dépassant pas 400 €.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

1- Sur les demandes formulées au titre des charges

L’article L212-6 du Code de la construction et de l’habitation énonce que : “les associés sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, s’il en existe, dans les conditions prévues à l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Le règlement prévu à l’article L. 212-2 fixe la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; à défaut, il indiquera les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges.(…)”.

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, la société anonyme coopérative à capital et personnel variables [Adresse 1] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— les statuts de la société anonyme coopérative à capital et personnel variables BEAUJARDIN 1 et le “règlement de copropriété”;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 27 novembre 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er juillet 2023 au 30 juin 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 27 novembre 2023 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er juillet 2022 au 30 juin 2023 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 07 novembre 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 4 050,56

Frais/diligences sollicitées 692,40

Autre- relevant article 700 858,00

TOTAL 5 600,96

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [Q] [D] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 07 novembre 2025 à hauteur de la somme de 4050,56 €.

Aucune régularisation du solde n’est intervenue.

M. [Q] [D] sera en conséquence condamné à payer à la société anonyme coopérative à capital et personnel variables [Adresse 1] la somme de 4050,56 € au titre des charges sociétaires arrêtées au 07 novembre 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en l’absence de retour de l’accusé de réception de la lettre de mise en demeure du 25 octobre 2024. Les lettres de mise en demeure adressées par la société Citya ne seront pas prises en compte, sa qualité de mandataire de la demanderesse n’étant pas démontrée.

2- Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Le Tribunal relève que :

— la société anonyme coopérative à capital et personnel variables BEAUJARDIN 1 n’explique pas le fondement de sa demande puisque si l’article L212-6 du Code de la construction et de l’habitation renvoie bien à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, cet article n’évoque nullement l’article 10-1.

— le contrat qui pourrait donner mandat à la société Citya pour recouvrer les sommes nécessaires au fonctionnement de la société anonyme coopérative à capital et personnel variables BEAUJARDIN 1 n’est pas versé au dossier ni les décisions des associés approuvant un mandat à ce titre donné à la société Citya;

— au surplus, aucun contrat stipulant le coût de prestations de la société Citya n’est versée au dossier.

Au regard de ces éléments, les demandes au titre des frais de recouvrement seront rejetées.

— Sur les autres demandes

— Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le départ des intérêts ayant été retenu au jour de l’assignation, les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ne sont pas réunies, la demande de capitalisation des intérêts sera rejetée.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

M. [Q] [D] est pour la première fois assigné en justice dans le cadre de charges de sociétaire impayées. Le caractère répété de la défaillance n’est pas démontré. Dans ces conditions, la société anonyme coopérative à capital et personnel variables [Adresse 1] ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

Il convient de rejeter cette demande.

— Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu des ressources de la partie défenderesse, il convient d’accorder des délais de paiement et d’assortir cette mesure d’une clause résolutoire comme il est dit au présent dispositif.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [Q] [D] sera tenu aux dépens .

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000€ au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort

Condamne M. [Q] [D] à verser à la société anonyme coopérative à capital et personnel variables BEAUJARDIN 1 la somme suivante 4.050,56 € (QUATRE MILLE EUROS ET CINQUANTE SIX CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 07 novembre 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Rejette la demande formulé au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour la société anonyme coopérative à capital et personnel variables BEAUJARDIN 1 ;

Rejette la demande de capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par la société anonyme coopérative à capital et personnel variables BEAUJARDIN 1;

Autorise M. [Q] [D] à se libérer de cette dette en 24 mensualités de 169€, payable le 5 de chaque mois en plus des charges courantes, la dernière mensualité couvrant le solde du principal et des intérêts;

Dit que la première mensualité devra être payée au plus tard avant le 5 du premier mois qui suivra la signification du présent jugement;

Dit qu’à défaut de paiement complet et ponctuel d’une mensualité et après une sommation de payer restée infructueuse, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

Condamne M. [Q] [D] aux dépens ;

Condamne M. [Q] [D] à payer la société anonyme coopérative à capital et personnel variables BEAUJARDIN 1 la somme de 1.000 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

C. FLAMAND C. BELOUARD