N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 12 FEVRIER 2026

N° RG 23/04653 – N° Portalis DBYF-W-B7H-I54H

DEMANDERESSE

S.C.I. MGTC IMMOBILIER

(RCS de [Localité 1] n°527 705 594), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karine DUBOIS de la SCP ABCD (AVOCATS BRUGIERE-DUBOIS-BOURGUEIL-CLOCET), avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDERESSE

Mutuelle Assurance des Commerçants et Industriels de France et des cadres et des salariés de l’Industrie et du Commerce (MACIF), sté d’assurance à forme mutuelle, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Daniel JACQUES de la SELARL A.B.R.S ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de C. FLAMAND, Greffier lors des débats et de V. AUGIS, Greffier lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Octobre 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025 puis prorogée au 12 Février 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

La société civile immobilière MGTC IMMOBILIER est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2] pour lequel elle a souscrit une police “sociétaire non occupant immeuble” n°0000000001289666" auprès de la MACIF.

Cet immeuble est divisé en plusieurs lots qui ont été mis en location : un logement au rez-de-chaussé donné à bail à Madame [Y], deux logements au premier étage loués à Monsieur [J] et à Monsieur [X] et un logement au second étage donné à bail à Monsieur [F] [W].

Le 28 octobre 2021, Monsieur [X], qui occupe l’appartement situé sous celui de Monsieur [F] [W], a signalé l’effondrement du plâtre du plafond fixé sur lattis bois dans le salon de son appartement.

Le 23 novembre 2021, la société Resilians, mandatée par la compagnie AXA, assureur de Monsieur [F] [W], est intervenue dans son logement pour établir un rapport de recherche de fuite qui a mis en évidence une fuite sur la cuve du ballon d’eau chaude, un dysfonctionnement du groupe de sécurité et une infiltration au niveau de la lucarne.

Requis par le maire de la commune de Loches, le juge des référés du tribunal administratif de Loches a rendu le 24 décembre 2021 une ordonnance désignant un expert pour donner son avis sur l’état de l’immeuble et sur la gravité du péril qu’il représente et le cas échéant proposer les mesures provisoires de nature à faire cesser le risque de péril pour la sécurité publique.

Monsieur [R] [H] a déposé son rapport d’expertise le 28 décembre 2021. Il conclut que les désordres constatés dans l’immeuble établissent un état de péril grave et imminent vis à vis des occupants des logements.

Un arrêté du maire n°2021/1027 de mise en sécurité – procédure d’urgence du 30 décembre 2021 a mis en demeure la SCI MGTC IMMOBILIER de conserver l’évacuation des occupants du logement de Monsieur [F] [W], de Monsieur [X] et éventuellement de Madame [Y] au rez-de-chaussée si la mise en place des étais ne permet plus d’habiter dans le logement, décidé que le logement de Monsieur [J] pourra être évacué si le diagnostic indiquait une faiblesse dans le plancher sous le porche d’entrée et a mis en demeure la SCI d’effectuer un certain nombre de travaux de sécurisation et de remise en état des planchers et des structures porteuses.

Une expertise a été diligentée par la MACIF assureur de la SCI MGTC IMMOBILIER et l’expert Monsieur [M] [O] a rendu son rapport le 28 mars 2022.

La SCI MGTC a sollicité de son assureur l’indemnisation de ses pertes de loyer et la MACIF a limité son indemnisation à la perte de loyer de Monsieur [X] pour une période de quatre mois de janvier à avril 2022 pour un montant de 1320 euros.

La SCI MGTC a également sollicité de son assureur la prise en charge des travaux de reprise des désordres affectant l’immeuble à la suite des dégâts des eaux mais la MACIF a refusé sa garantie.

C’est dans ce contexte que la SCI MGTC a fait assigner la MACIF devant le tribunal judiciaire de Tours.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mai 2024 et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, elle demande au tribunal, au visa des articles R.114-1 et L.113-5 du Code des assurances et de l’article 1231-6 du Code civil de :

— La déclarer recevable et bien fondée dans ses demandes,

En conséquence,

— Condamner la MACIF à lui verser la somme de 48 565,71euros correspondant à la remise en état de l’immeuble sis [Adresse 4],

— Condamner la MACIF à lui verser la somme de 28 570 euros au titre de la perte locative,

— Condamner la MACIF à lui verser la somme de 5.000 euros pour résistance abusive,

— Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— Condamner la MACIF à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner la MACIF aux entiers dépens de l’instance.

Elle expose en substance qu’il est de jurisprudence constante que l’existence d’un contrat de bail ne permet pas à elle seule de conclure que la garde de la chose, en l’espèce le ballon d’eau chaude, ait été transférée au preneur ; que ne disposant d’aucun pouvoir de direction et de contrôle de l’installation défectueuse, le locataire ne peut être considéré comme gardien de la chose ; que la MACIF s’est comportée en gestionnaire du sinistre en mandatant un expert et en conseillant sur le choix des travaux et des entreprises à sélectionner pour les réaliser ; que la MACIF aurait dû faire intervenir les assureurs des locataires pour leur demander le règlement de la part leur incombant ; que la SCI a pris à sa charge d’importants travaux de rénovation pour un montant total de 48 565,71 euros que la MACIF doit lui rembourser au titre de sa garantie ; que les clauses d’exclusion qui sont visées dans les conditions générales du contrat n’ont jamais été portées à sa connaissance et lui sont donc inopposables ; qu’en tout état de cause ces conditions générales prévoient que sont couverts les dégâts des eaux liés à une fuite d’appareil de chauffage ou à effet d’eau y compris ceux à usage des occupants ; qu’elle a subi une perte de loyer en lien avec le sinistre car les quatre occupants de l’immeuble sont partis suite à l’arrêté de péril ; qu’elle a subi une perte financière de 28 750 euros à ce titre dont elle doit être indemnisée ; que les conditions générales ne prévoit pas de clause d’exclusion au motif que le locataire ne payait pas ses loyers au moment du sinistre ; que le refus de la MACIF de l’indemniser constitue une résistance abusive qui lui a causé un important préjudice dont elle doit être indemnisée.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 septembre 2024 et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la SA MACIF GESTION SINISTRE demande au tribunal, au visa de l’article 1242 du Code civil de :

— Débouter la SCI MGCT IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner la SCI MGCT IMMOBILIER à lui payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la SCI MGCT IMMOBILIER aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Daniel JACQUES sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir pour l’essentiel que la fuite du chauffe-eau, dont le locataire Monsieur [F] [W] était le gardien, a pour origine un défaut d’entretien ; que l’assureur du locataire est donc tenue de garantir les dommages découlant du dégât des eaux provenant du chauffe-eau ; qu’elle n’a commis aucune faute de gestion en mandatant un expert car cela était nécessaire pour connaître l’origine de la fuite ; que les travaux de peinture et d’isolation dont la SCI MGCT IMMOBILIER demande la prise en charge ne sont pas en lien avec le dégât des eaux puisque l’expert a constaté que le logement de Monsieur [X] était fortement impacté par les moisissures sur les murs de sa cuisine occasionnées par l’absence de ventilation ; que l’expert a relevé que l’ensemble des logements n’étaient pas conformes au niveau de la ventilation des locaux et de l’alimentation électrique ce qui a été rappelé par l’arrêté municipal ; que la prise en charge du chauffe-eau dans le logement de Monsieur [X] n’a pas vocation à être indemnisée par elle alors qu’aucun sinistre n’a été relevé le concernant ; qu’en application de la convention IRSA quand les dommages sont inférieurs à 5 000 euros, l’assureur du locataire du bien sinistré en tant que gestionnaire du sinistre doit mandater un expert ce que la Banque Postale, assureur de Monsieur [X] n’a pas fait ; que la MACIF n’était pas opposée à prendre en charge les dommages quand elle aurait eu confirmation que toutes les causes à l’origine des dommages étaient bien réparées ce qui n’a pas été le cas ; qu’il ressort du rapport d’expertise que les dommages concernant le plafond du porche sont anciens et qu’ils ne relèvent pas du dégât des eaux récent ; que selon l’expert il serait dû à la fuite d’une canalisation ; que cet élément a été confirmé par le rapport de recherche de fuite de l’entreprise Ginger CEBTP ; qu’elle n’a pas vocation à indemniser une perte de loyer qui est dûe à des travaux non liés au sinistre ; que la garantie perte de loyer a pour objet la prise en charge de la perte économique du propriétaire du logement inoccupé pendant le sinistre et les travaux de remise en état ; qu’en l’espèce si le locataire Monsieur [F] [W] ne payait plus son loyer, la perte économique du propriétaire n’est pas directement liée au sinistre ; qu’au regard des conditions fixées par l’arrêté municipal, il n’est pas établi que Madame [Y] et Monsieur [J] ont quitté leur logement à la suite du dégât des eaux ; que la SCI MGCT IMMOBILIER ne démontre pas la mauvaise foi de la MACIF au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile et de l’article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 octobre 2025 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1- Sur la garde du chauffe-eau et de la lucarne à l’origine des désordres :

Il résulte des dispositions de l’article 1242 du Code civil que l’on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise de Monsieur [R] [H] du 28 décembre 2021 que le logement loué par Monsieur [F] [W] est situé au deuxième étage sous comble de l’immeuble appartenant à la SCI MGCT IMMOBILIER.

L’expert a constaté une lucarne fuyarde avec des traces d’eau au sol, un sol en parquet stratifié qui est gondolé et très souple sous le passage des personnes présentes. L’expert indique que plusieurs fuites ont été constatées par l’expert d’assureur et qui proviennent du ballon d’eau chaude et des appareillages de cuisine non entretenus. L’expert ajoute que le logement est très mal entretenu, le locataire semblant ne pas respecter les règles élémentaires d’hygiène.

Le rapport d’expertise diligentée par la MACIF le 28 mars 2022 indique que le sinistre survenu au domicile de Monsieur [X] est consécutif à une fuite au niveau du groupe de sécurité du ballon d’eau chaude ainsi que sur la cuve de ce dernier situé dans le logement de Monsieur [F] [W]. Le rapport précise que l’entreprise Resilians mandatée pour rechercher l’origine de la fuite a aussi pu constater une infiltration par la toiture au niveau de la lucarne du logement de Monsieur [F] [W].

L’expert constate que le plafond du salon de Monsieur [X] est composé de plâtre fixé sous le lattis avec présence d’une toile de verre peinte en revêtement. Il constate que le plafond est bombé à l’aplomb du chauffe-eau situé dans le logement situé au dessus, que le plâtre s’est désolidarisé du lattis et qu’il est tombé au sol pour une surface de 4m² environ. Ces désordres résultent directement des fuites relevées dans le logement de Monsieur [W].

L’entreprise GINGER CEBTP a effectué le diagnostic des éléments de structure sinistrés à la demande de l’expert mandaté par la MACIF pour le compte de la SCI MGTC IMMOBILIER. Dans son rapport de diagnostic du 23 février 2022, elle fait état des éléments suivants :

“L’eau du ballon d’eau chaude et des canalisations de la cuisine du R+2 s’étant infiltrée dans le plancher, les désordres suivants ont été mis en évidence :

— Plancher bas R+2 : (pièce ballon d’eau et salon)

* Développement de moisissures noires (en forme d’auréoles) sous le revêtement, au droit des infiltrations d’eau

* Traces d’humidité sur le parquet sous les agglomérés bois

* Fléchissement du plancher dû à une adaptation structurelle du plancher

* Pas d’altérations des solives par l’infiltration d’eau

— Plancher haut R+1 : (chambre)

* Effondrement du plâtre et torchis en sous face

* Pourriture des lattis (+/- 5m2)

* Pourriture en sous face du chevêtre (1m60) et piqûres en surface, caractéristiques des insectes xylophages

En plus de notre investigation suite au sinistre, des désordres annexes ont été mis en évidence dans le logement au R+1 et au niveau de porche extérieur (désordres en parti relevés lors de l’expertise précédente) :

— Logement R+1 : (cuisine/salon / Sdb)

* Développement de moisissures noires sur une grande partie des murs de la salle et de la cuisine

* Fissuration de l’enduit sur la hauteur du mur au droit des moisissures

*Obstruction de l’aération de la Sdb par du scotch (une pièce non ventilée sujette à l’humidité et à la condensation est propice au développement de moisissures)

— Porche :

* Développement localisé de moisissures noires en sous face des plaques d’aggloméré bois

* Traces d’infiltration humides aux jointures des plaques de bois

Remarque : un sondage destructif de faible diamètre n’a pas permis de trouver l’origine du désordre. Cependant la laine de verre entre les plaques de bois et le haut du plancher n’était pas humide (investigations complémentaires à mener).”

La SCI MGTC IMMOBILIER sollicite la prise en charge par la MACIF des travaux réalisés dans le logement de Monsieur [F] [W] par la SARL RCS à hauteur de 8 248,96 euros et des travaux réalisés par l’entreprise PROCESS TECHNOLOGIE à hauteur de 16 577,55 euros, 12 539,35 euros, 2 576,97 euros et 426,38 euros en faisant valoir que la MACIF est tenue de prendre en charge les travaux de remise en état des logements à la suite du dégât des eaux.

Elle soutient que son assureur doit la garantir car la garde du chauffe-eau n’a pas été transmise à son locataire qui ne disposait d’aucun pouvoir de direction et de contrôle de l’installation défectueuse. Elle expose qu’il en est de même pour le groupe sécurité du chauffe eau et pour la lucarne fuyante.

Il y a lieu cependant de considérer que dans le cadre du contrat de bail, lors de la prise de possession de l’appartement de la SCI MGTC IMMOBILIER par Monsieur [F] [W], il s’est opéré un transfert de la garde de la chose au profit du locataire qui a acquis à cette occasion l’usage, la direction et le contrôle du bien loué. Monsieur [F] [W] était le gardien du chauffe eau, du groupe sécurité du chauffe eau et de la lucarne au moment du sinistre.

Ainsi, l’assurance du locataire qui avait la garde des choses à l’origine des dommages est tenue de garantir ceux-ci.

Les demandes d’indemnisation formées à l’encontre de la MACIF doivent donc être rejetées.

La SCI MGTC IMMOBILIER soutient que la MACIF a commis une faute en se comportant comme la gestionnaire du sinistre et en ne mettant pas en cause les assureurs des locataires.

Il y a lieu cependant de constater que dès le 1er avril 2022 la MACIF a écrit à la SCI dès réception du rapport d’expertise du 28 mars 2022 pour lui indiquer que les dommages ont une cause locative pour laquelle la responsabilité de Monsieur [W], assuré auprès d’AXA est engagée (pièce n°2 des productions de la MACIF).

La MACIF a renouvelé son refus de garantie par un courrier du 21 octobre 2022 en indiquant que “les dommages chez M. [W] sont à prendre par son assureur AXA. Les dommages dans le logement de M. [X] estimés à 4 963,05 euros sont à prendre en charge par la MACIF mais c’est la Banque Postale (assureur de M. [X]) qui aurait dû déléguer un expert. Devant les difficultés de ce dossier, nous ne sommes pas opposés à prendre en charge les dommages, lorsque nous aurons eu confirmation que toutes les causes à l’origine des dommages sont bien réparées”.

A ce titre, la SCI MGTC produit des factures de travaux dont elle sollicite l’indemnisation mais qui ne permettent pas de s’assurer que les causes à l’origine des dommages sont réparées. Les factures de remise en état de l’installation électrique sont en outre sans lien avec le sinistre d’origine.

Aucune faute ne saurait ainsi être reprochée à la MACIF qui, après avoir fait diligenter une expertise pour connaître l’origine du sinistre, a clairement exposé dès avril 2022 sa position de garantie ainsi que les responsabilités retenues et les assureurs à mettre en cause.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient la société MGTC, les autres dégâts constatés dans l’appartement de Monsieur [X] n’ont pas été causés par la vacance du logement et donc à son absence d’aération à la suite de l’arrêté de mise en sécurité du 30 décembre 2021 mais bien à une absence de ventilation notamment de la salle de bain. Ils sont donc sans lien de causalité avec le sinistre initial de sorte que la MACIF ne doit pas prendre en charge les travaux de peinture et d’isolation de cet appartement comme il est demandé.

Il en est de même pour la réfection du plafond du porche dont la cause de la dégradation est ancienne, non déterminée et serait liée à une fuite de canalisation qui n’est pas en lien avec le chauffe eau et la lucarne de l’appartement de Monsieur [W].

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la SCI MGTC IMMOBILIER sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 48 565,71 euros au titre des travaux de remise en état de l’immeuble.

2- Sur la demande en paiement au titre des pertes de loyer :

Les conditions générales du contrat d’assurance sociétaire non occupant souscrit par la SCI MGTC IMMOBILIER (pièce n°8 de ses productions), stipulent en leur article 15 – perte des loyers que :

“Ce qui est garanti :

Le montant des loyers dont l’assuré est légalement privé.

L’indemnité due sera calculée sur la base du loyer annuel des locaux sinistrés, déduction faite des charges non payées et en proportion du temps nécessaire, à dire d’experts, pour la remise en état desdits locaux.

Elle ne s’étend donc pas au défaut de location après achèvement des travaux de réparation ou de reconstruction.

L’indemnité sera versée dans la limite d’une année au maximum, à compter du jour du sinistre.”

La MACIF a versé à la SCI MGTC IMMOBILIER la somme de 1320 euros en indemnisation de la perte de loyers chiffrée par l’expert de janvier à avril 2022 pour le logement de Monsieur [X] (pièces n°7 et 19 des productions de la SCI).

La SCI MGTC IMMOBILIER demande le paiement des sommes de :

—  9 660 euros (420 euros x 23 mois) s’agissant de la perte de loyers de l’appartement de Monsieur [E],

—  7 360 euros (320 euros x 23 mois) s’agissant de la perte de loyers de l’appartement de Monsieur [X],

—  6600 euros (400 euros x 16,5 mois) s’agissant de la perte de loyers de l’appartement de Madame [Y]

—  4950 euros (300 euros x 16,5 mois) de la perte de loyers de l’appartement de Monsieur [J],

Soit un total de 28 570 euros.

Elle sollicite ainsi l’indemnisation de perte de 23 mois ou 16,5 mois de loyers alors que les conditions générales du contrat limitent l’indemnisation à une année maximum à compter du jour du sinistre.

Elle sollicite également la prise en charge des frais de relogement de Monsieur [W] à hauteur de 1552 euros pour la période du 22 décembre 2021 au 21 avril 2022 mais elle n’établit pas que les frais de relogement du locataire sont garantis par le contrat d’assurance sociétaire non occupant qu’elle a souscrit.

En outre, elle ne verse aux débats aucune pièce justifiant du montant du loyer sollicité, ni de son paiement dès lors qu’elle ne verse aux débats ni contrat de bail, ni quittance et que le tribunal demeure dans l’ignorance des causes des départs des locataires des logements sinistrés et de leur dates de réintégration des lieux à l’issue des travaux de réparation.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande d’indemnisation au titre des pertes de loyers qui n’est pas justifiée.

3- Sur les autres demandes :

La SCI MGTC IMMOBILIER qui succombe en ses demandes d’indemnisations sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI MGTC IMMOBILIER qui succombe en ses demandes, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Daniel Jacques, avocat.

En équité la MACIF et la SCI MGTC IMMOBILIER seront déboutées de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SCI MGTC IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne la SCI MGTC IMMOBILIER aux entiers dépens ;

Déboute la MACIF de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI MGTC IMMOBILIER de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Accorde à Maître Daniel JACQUES, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

V. AUGIS

LA PRÉSIDENTE,

B. CHEVALIER