MINUTE N° : 25/00403

JUGEMENT

DU 11 Février 2026

N° RG 25/04127 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JZVC

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Adresse 1]”

ET :

[H], [M] [Z]

[D], [Q] [U] épouse [Z]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

Au siège du Tribunal, [Adresse 2],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS, lors des débats

GREFFIER : C. FLAMAND, lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 décembre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 11 FEVRIER 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Adresse 1]” sise [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE LOIRE immatriculée au RCS de TOURS N° 307 213 249, dont le siège social se situe [Adresse 4],

non comparante, représentée par M^e MARKOWSKY substituant M^e BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS – 27 #

D’une part ;

DEFENDEURS

Monsieur [H], [M] [Z]

né le 01 Janvier 1973 à [Localité 1] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 3]

Madame [D], [Q] [U] épouse [Z]

née le 5 février 1975 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

Non comparants, ni représentés

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [U] épouse [Z] sont propriétaires du lot n°103 dans l’immeuble [Adresse 3].

Le 9 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 1]" , représenté par son syndic, a donné assignation à Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [U] épouse [Z] devant le tribunal judiciaire de Tours, afin de voir,

sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

condamner solidairement ces derniers à lui payer :la somme de 4749,13€ correspondant au montant des charges de copropriété et fonds travaux impayés arrêtées au 3 septembre 2025 ; la somme de 350,00€ au titre des frais de poursuites rendus nécessaires ; la somme de 2000,00 à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure présentée le 17 juillet 2025condamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 1500,00 en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir au 3 septembre 2025 la somme de 4749,13€ ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que les copropriétaires qui ne s’acquittent pas de manière répétée de leurs charges de copropriété mettent en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 3 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 1]" , représenté par son Conseil, réactualise ses demandes à hauteur de la somme de 6246,87€ selon décompte en date du 25 novembre 2025.

Les défendeurs, régulièrement cités par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

À titre liminaire le nouveau décompte n’a pas été actualisé à l’égard des deux parties mais d’une seulement (sans savoir qui a signé l’accusé reception). Dans ces conditions, le tribunal ne peut retenir que le décompte avant été communiqué avec l’assignation soit du 03 septembre 2025.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 1]" verse aux débats :

— le titre de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic à effet du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 13 mars 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er octobre 2023 au 30 septembre 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant;

— le procès-verbal antérieur d’assemblée générale des copropriétaires qui approuve notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 3 septembre 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 2 276,88

Frais/diligences sollicitées 922,50

Autre- relevant article 700 1 899,75

TOTAL 5 099,13

Le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]" ne justifie pas de la notification aux deux époux du décompte actualisé au 25 novembre 2025 versé aux débats lors de l’audience, en conséquence, celui-ci ne saurait être retenu, l’un des défendeurs n’ayant pas été à même d’en débattre contradictoirement. En revanche le décompte du 3 septembre 2025 a bien été communiqué avant la dernière audience, les demandes actualisées du demandeur seront examinées au regard de ce décompte (pièce 11).

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [U] épouse [Z] n’ont pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 3 septembre 2025 à hauteur de la somme de 2276,88€.

La lettre de mise en demeure présentée le 17 juillet 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [U] épouse [Z] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2276,88€ au titre des charges et fonds de travaux échus au 3 septembre 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2025.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

S’agissant des frais de commissaire de justice sollicités (hors frais d’assignation qui relèvent des dépens), le décompte laisse apparaître des frais de 300,00€ au titre d’une hypothèque, 117,84 € au titre d’une saisie immobilière, 154,66 € au titre d’une signification, autant de frais dont la réalité n’est, d’une part, pas justifiée, et qui, d’autre part, correspondent manifestement à l’exécution d’une précédente condamnation à l’appui d’un titre exécutoire.

Ces sommes ne sauraient dès lors être sollicitées au titre de la présente instance. Ils peuvent être directement sollicités contre les défendeurs s’ils découlent de l’exécution du précédent titre exécutoire.

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

Le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 de sorte que les diligences sollicitées après cette date (18 juin 2025) ne peuvent être facturés, faute du contrat de syndic postérieur versé aux débats.

***

La demande au titre des frais de recouvrement et diligences exceptionnelles est donc intégralement rejetée.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En ne payant pas leurs charges, et alors que leur défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décisions du tribunal judiciaire en date des 28 juin 2019 et 20 février 2024), Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [U] épouse [Z] ont mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 500,00€.

Cette somme portera intérêt intérêt légal à compter du présent jugement.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [U] épouse [Z] seront tenus solidairement aux dépens .

Ils seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000,00€ au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 1]" irrecevable en sa demande de paiement complémentaire de sommes non visées dans l’assignation du 9 septembre 2025 ;

Condamne solidairement Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [U] épouse [Z] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 1]" les sommes suivantes :

2276,88 € (DEUX MILLE DEUX CENT SOIXANTE SEIZE EUROS ET QUATRE VINGT HUIT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 3 septembre 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2025,;

Rejette la demande présentée par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 1]" au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

Condamne solidairement Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [U] épouse [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 1]" la somme de 500 € (CINQ CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts, avec intérêt légal à compter du présent jugement ;

Condamne solidairement Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [U] épouse [Z] aux dépens ;

Condamne solidairement Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [U] épouse [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 1]" la somme de 1000 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT