TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Minute N°

N° RG 25/01681 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LJN7

[Z] [W], [D] [N] épouse [W]

C/

[V] [K], [S] [G] épouse [B]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 12 JANVIER 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [W]

né le 26 octobre 1950 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 7]

comparant en personne assisté de Maître Liliane DJUIDJE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituée par Maître Jean Faustin KAMDEM, avocat au barreau de NÎMES

Madame [D] [N] épouse [W]

née le 12 mars 1951 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 7]

comparante en personne assistée de Maître Liliane DJUIDJE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituée par Maître Jean Faustin KAMDEM, avocat au barreau de NÎMES

DEFENDEURS :

Monsieur [V] [K]

né le 26 mars 1966 à [Localité 14] (HAUTE [Localité 12])

demeurant [Adresse 1]

[Localité 6]

comparant en personne

Madame [S] [G] épouse [B]

née le 20 juillet 1974 à [Localité 13] (YVELINES)

demeurant [Adresse 1]

[Localité 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Serge SALTET-DE-SABLET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection,

Greffier : Janine CIRECH, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 08 décembre 2025

Date des Débats : 08 décembre 2025

Date du Délibéré : 12 janvier 2026

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 12 janvier 2026 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 mars 2023 avec effet au 15 mars suivant, les époux [Z] [W] et [D] [N] épouse [W] ont consenti un bail d’habitation à M. [V] [K] et Mme [S] [G] épouse [B] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1450,00 euros et d’une provision pour charges de 12 euros.

Par actes de commissaire de justice du 18 février 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1603,00 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice du 27 juin 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un deuxième commandement de payer la somme principale expurgée des frais de procédure et du coût de l’acte de 4039,00 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire et de justifier de justifier de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois,

Le même jour, ils ont, par acte de commissaire de justice fait délivrer un congé pour reprise au terme du 14 mars 2026.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [K] et Mme [S] [G] épouse [B] le 27 juin 2025.

Par assignations du 1er octobre 2025, les époux [Z] [W] et [D] [N] épouse [W] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en référé pour :

A titre principal :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire au 27 août 2025,

— ordonner la résolution du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [V] [K] et Mme [S] [G] épouse [B], sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir jusqu’ à parfait délaissement,

— ordonner l’enlèvement des biens et faculté mobilières se trouvant dans la villa en un lieu approprié aux frais, risques et périls des locataires qui disposeront d’un délai de un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivré par l’huissier chargé de l’ exécution,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision jusqu’ au jour de complète libération des lieux et de remise des clefs,

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,une somme provisionnelle de 1470 euros mensuels du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clefs,5941,41 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 août 2025, majorée de 10% outre un intérêt fixe au taux bancaire le plus haut sur le marché majoré de 3 points.

A titre subsidiaire :

Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés,

— prononcer que faute de paiement au terme prévu d’une seule des échéances, l’ordonnance à intervenir la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire acquise, le bailleur étant autorisé à poursuivre l’expulsion du preneur ainsi que de tout occupant de son chef dans les conditions visées ci-dessus,

— condamner à titre provisionnel les défendeurs à payer aux demandeurs les charges du jour de la résiliation à celui de la libération de la villa et restitution des clefs.

En tout état de cause :

Condamner M. [V] [K] et Mme [G] épouse [B] solidairement à payer à M. et Mme [W] la somme de 2000,00 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi, 2400,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 8 décembre 2026, les époux [Z] [W] et [D] [N] épouse [W], présents et assistés, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 24 novembre 2025, s’élève désormais à 8406,00 euros. Les époux [Z] [W] et [D] [N] épouse [W] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils veulent récupérer le logement au vu de leur état de santé.

M. [V] [K] et Mme [S] [G] épouse [B], comparant en personne, ne contestent pas la dette. Ils exposent que le paiement n’a pas été fait car la porte vétuste du logement laissait passer des courants d’air qui ont refroidi le logement et provoqué des grosses factures d’électricité et que depuis que la porte a été changée, les factures ont diminué.

Ils ne sollicitent pas de délai de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [V] [K] et Mme [S] [G] épouse [B] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Les époux [Z] [W] et [D] [N] épouse [W] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Cependant, ils ne justifient pas avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Néanmoins, la Cour considère que le juge n’a pas l’obligation de relever d’office le défaut de notification de l’assignation au représentant de l’état (Cass. 3ème civ., 13 oct 2004, n°03-14.266).

Si le juge se saisit d’office de cette irrégularité qui s’analyse comme une fin de non-recevoir, il a l’obligation, conformément aux dispositions de l’article 16 du code de procédure civile de la mettre dans le débat afin de permettre aux parties de présenter leurs observations.

En l’espèce, les locataires ne se sont pas prévalus de cette irrégularité qui ne leur fait pas grief puisqu’un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience et que la raison de la notification de l’assignation à la préfecture est de déclencher la procédure d’exécution du diagnostic social et financier.

En conséquence le juge ne se saisit pas d’office de l’absence du document de notification de l’assignation à la préfecture.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 27 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4039,00 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les baillereurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 août 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [Z] [W] et Mme [D] [N] épouse [W] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

1.3. Sur la demande d’astreinte par jour de retard à compter de la décision

Condamner les défendeurs à payer une astreinte de 50,00 euros par jour de retard à quitter les lieux à compter de la décision à intervenir viendrait en contradiction avec les termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Aucun élément ne justifie la suppression du délai de deux mois.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

1.4. Sur le sort des meubles

Le sort des meubles étant régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, à ce stade de la procédure, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1709 du même code prévoit également que Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les époux [Z] [W] et [D] [N] épouse [W] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 novembre 2025, M. [V] [K] et Mme [S] [G] épouse [B] leur devaient la somme de 8406,00 euros.

M. [V] [K] et Mme [S] [G] épouse [B] ne contestent pas le montant de l’arriéré locatif.

Ils exposent qu’ils peuvent payer la dette mais qu’ils ont constaté que la porte d’entrée laissait passer des courants d’air ce qui a fortement impacté leurs factures de fourniture d’énergie. Ces factures ont diminué lorsque la porte a été remplacée.

Ils produisent une facture d’énergie au 21 août 2024 d’un montant de 2135,30 euros et une facture d’énergie au 25 octobre 2025 d’un montant de 1602,66 euros.

Cependant, ils échouent à démontrer que le delta entre ces deux factures provient du remplacement de la vieille porte par une porte neuve plus étanche aux courants d’ air.

Il leur est rappelé d’autre part que l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 n’autorise pas le locataire à cesser de lui-même de payer les loyers, sans l’autorisation du juge, dans le cas où le bailleur ne respecte pas ses obligations.

En conséquence ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’ordonnance.

Cette somme ne subira pas les majorations demandées celles-ci n’étant pas prévues dans le contrat de bail.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à ce même montant.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [Z] [W] et Mme [D] [N] épouse [W] ou à leur mandataire.

4. Sur la demande de provision de 1470,00 euros mensuels du jour de la résiliation à celui de la libération des lieux

Les défendeurs étant condamnés à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges depuis le 28 août 2025 jusqu’ à libération des lieux, conformément à la volonté des bailleurs, cette demande est couverte par la condamnation précédente et ne donnera pas lieu à référé.

5. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1241 du code civil, « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

La résistance abusive désigne le comportement du débiteur tendant à refuser avec persistance d’exécuter ses obligations.

En outre il est de jurisprudence que la résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins ou d’un manquement à la bonne foi.

Elle ne se traduit pas par une simple résistance.

L’article 1231-1 du code civil dispose : « Le débiteur est condamné si il y a lieu au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’ exécution si il ne justifie pas que l’exécution ait été empêché par la force majeure.

Aux termes de l’article 1241 du code civil, « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

Il est constant que la résistance abusive désigne le comportement du débiteur tendant à refuser avec persistance d’exécuter ses obligations.

Elle ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, il ressort des éléments versés au dossier, du diagnostic social et financier et des débats que M. [V] [K] et Mme [S] [G] épouse [B] n’ont pas payé leur loyer, non pas à cause de difficultés financières mais parce que selon ce qu’ils prétendent, la défectuosité de la porte d’entrée a provoqué une augmentation de leur facture de chauffage.

Or, ils échouent à le démontrer et quoi qu’il en soit, cela ne les dispensaient pas de payer leur loyer au terme échu et prévu contractuellement le 5 de chaque mois.

De la copie des SMS versée par les bailleurs il ressort que ces derniers ont dû particulièrement insister pour obtenir le paiement des loyers s’opposant à une mauvaise foi évidente de leurs locataires, ce qui ressort particulièrement du message transmis le mardi 15 avril (date non précisée) en réponse aux bailleurs qui réclament le loyer de mars et avril, «  Bonjour Madame comme je vous l’ai dit le mois dernier vous allez attendre comme moi j’ai attendu la porte que vous m’aviez promis avant l’ hiver ce qui m’a couté des sommes astronomiques de chauffage » ou le 23 avril : « Je recommencerai à payer les loyers à partir de mai comme c’ était avant. Mais pour le retard je ferai le même décalage que vous avez fait pour la porte vous avez juste à compter les mois de décalage… »

Il ressort de ces échanges que les bailleurs ont fait preuve d’une extrème patience vis-à-vis de leurs locataires et que ces derniers ont fait montre d’un comportement que la force majeur ne justifie pas et qui a causé un préjudice direct à M. et Mme [W] les obligeant à recourir à la justice pour obtenir le respect de leur droit.

Enfin les locataires, avisés, n’ont pas réclamé la lettre recommandée avec accusé de réception du 7 mars 2025 leur signifiant la révision annuelle du loyer, ce qui démontre leur négligence.

En conséquence, M. [V] [K] et Mme [S] [G] épouse [B] seront condamnés à titre provisionnelle à payer à M. [Z] [W] et Mme [D] [N] épouse [W] la somme de 800,00 euros en réparation de ce préjudice constitué par la résistance abusive.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [K] et Mme [S] [G] épouse [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, à l’exception du commandement de payer du 18 février 2025, superfétatoire au commandement du 27 juin 2025.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500,00 euros à la demande des époux [Z] [W] et [D] [N] épouse [W] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées à l’exception du coût du commandement de payer du 18 février 2025.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

les droits et moyens des parties demeurant réservés quant au fond mais cependant et dès à présent, en l’absence de contestation sérieuse, vu l’urgence,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail,

DECLARE recevable l’action initiée par les époux [Z] [W] et [D] [N] épouse [W] au titre de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire,

En conséquence :

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 mars 2023 entre M. [Z] [W] et Mme [D] [N] épouse [W], d’une part, et M. [V] [K] et Mme [S] [G] épouse [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 28 août 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [V] [K] et Mme [S] [G] épouse [B], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [V] [K] et Mme [S] [G] épouse [B] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de séquestration des meubles,

DIT qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que si les personnes expulsées se réinstallent dans les mêmes lieux après l’expulsion, la nouvelle expulsion pourra avoir lieu sans délai, même pendant la période hivernale,

CONDAMNE solidairement M. [V] [K] et Mme [S] [G] épouse [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT en conséquence qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de payer la somme de 1470,00 euros (mille quatre cent soixante-dix euros) mensuels depuis la résiliation du bail jusqu’ au la libération des locaux,

CONDAMNE solidairement M. [V] [K] et Mme [S] [G] épouse [B] à payer aux demandeurs la somme de 8406,00 euros (huit mille quatre cent six euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 24 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

CONDAMNE solidairement M. [V] [K] et Mme [S] [G] épouse [B] à payer aux demandeurs la somme de 800,00 euros (huit cent euros) à titre de provision au titre du préjudice causé par la résistance abusive des débiteurs,

DIS qu’il n’y a pas lieu à référé sur les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [V] [K] et Mme [S] [G] épouse [B] à payer aux demandeurs la somme de 500,00 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [V] [K] et Mme [S] [G] épouse [B] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 27 juin 2025 et celui des assignations du 1er octobre 2025, à l’exclusion du commandement de payer du 18 février 2025,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La greffière, Le juge,