REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 16 JANVIER 2025

N° RG 24/00324 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G3GR

N° minute : 25/00007

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. 2MR

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Monsieur [U] [G], muni d’un pouvoir de représentation

et

DEFENDERESSE

Madame [B] [N] [D]

née le 04 Avril 1988 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 28 Novembre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025

copies délivrées le 16 JANVIER 2025 à :

S.C.I. 2MR

Madame [B] [N] [D]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 16 JANVIER 2025 à :

S.C.I. 2MR

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 juin 2023, la SCI 2MR a consenti un bail d’habitation à Madame [B] [D] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à DOMPIERRE SUR VEYLE (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 465 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 15 mai 2024, la SCI 2MR a fait commandement à Madame [B] [D] d’avoir à payer la somme en principal de 2.296,55 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice le 27 septembre 2024, dénoncé le même jour à la Préfecture de l’Ain par voie électronique avec accusé de réception, la SCI 2MR a fait assigner Madame [B] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— l’expulsion de Madame [B] [D], et de tout occupant, si besoin avec le concours de la force publique,

— de supprimer le délai de deux mois prévu par le commandement de quitter les lieux,

— la condamnation de la locataire au paiement :

— de la somme de 4.369,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats, avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 28 novembre 2024, la SCI 2MR, représentée par Monsieur [G] [U], a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges à la somme de 5.598,70 euros, échéance du mois de novembre inclus.

Assignée à étude, Madame [B] [D] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience indiquant que la locataire a quitté le logement le 15 avril 2024 et que son adresse est inconnue.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025.

Sur demande du tribunal, la SCI 2MR a transmis une note en délibéré afin de justifier du pouvoir détenu par Monsieur [G] [U] afin de représenter la SCI 2MR. Elle a également produit un décompte actualisé au 06 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’absence de la défenderesse

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Madame [B] [D] ayant été régulièrement assignée, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 27 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI 2MR justifie avoir saisi le 16 mai 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause (VIII) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges mais il ne prévoit pas expressément de délai après un commandement de payer demeuré infructueux pour la mise en oeuvre de cette résiliation.

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.

Par acte délivré par commissaire de justice le 15 mai 2024, la SCI 2MR a fait commandement à Madame [B] [D] d’avoir à payer la somme en principal de 2.296,55 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour la locataire de régler les sommes dues dans un délai de six semaines, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Madame [B] [D] avait jusqu’au 26 juin 2024 pour régler la dette visée au commandement de payer délivré le 15 mai 2024.

À cette date, la situation n’avait pas été régularisée. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 27 juin 2024 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Dans la mesure où le diagnostic social et financier confirme que Madame [D] aurait déjà quitté les lieux, il y a lieu de réduire (et non de supprimer totalement) à 15 jours le délai légal de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [B] [D] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 27 juin 2024. Il convient de réparer ce dommage et de la condamner à payer à la SCI 2MR une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 29 juin 2023 et un dernier décompte faisant état d’une dette de 5.598,70 euros à la date de l’audience du 28 novembre 2024.

Il y a donc lieu de condamner Madame [B] [D] à payer à la SCI 2MR la somme de 5.598,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, comme demandé.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [B] [D] n’a pas comparu à l’audience, et personne n’a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

En outre, Madame [B] [D] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Plus encore, aucun versement n’a été fait depuis le mois de février 2024.

Enfin, aucun élément particulier dans la situation sociale, financière, familiale et professionnelle de la locataire n’a été porté à la connaissance du tribunal.

Il n’y a donc pas lieu d’octroyer des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

En cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit en son alinéa 3, le seul invoqué par le bailleur, que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La SCI 2MR ne démontrant pas la mauvaise foi de la locataire, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Madame [B] [D], qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 15 mai 2024.

Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la SCI 2MR l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Il lui sera donc alloué la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 29 juin 2023 conclu entre la SCI 2MR d’une part et Madame [B] [D] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à DOMPIERRE SUR VEYLE (01) sont réunies au 27 juin 2024,

Ordonne la libération des lieux,

Dit qu’à défaut par Madame [B] [D] d’avoir libéré les lieux 15 JOURS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

Condamne Madame [B] [D] à payer à la SCI 2MR une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Condamne Madame [B] [D] à payer à la SCI 2MR la somme de 5.598,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Dit n’y avoir lieu à des délais de paiement,

Rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la SCI 2MR,

Condamne Madame [B] [D] à payer à la SCI 2MR la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [B] [D] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 15 mai 2024,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,