Tribunal Judiciaire de Tours, 1re chambre, 3 février 2026, n° 25/00816

TJ Tours 3 février 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que la SCPI IMMORENTE n'a pas réglé les charges dues, et a jugé que le demandeur avait produit les preuves nécessaires pour établir la créance.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
Le tribunal a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et conformes aux dispositions légales, permettant leur imputation à la défenderesse.
Accepté
Droit à une indemnité pour frais non compris dans les dépens
Le tribunal a considéré qu'il était équitable d'accorder une indemnité au demandeur pour les frais exposés, en raison de la défaillance de la défenderesse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Tours, 1re ch., 3 févr. 2026, n° 25/00816
Numéro(s) :	25/00816
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Odile COTEL
Cabinet(s) :	LEROY AVOCATS
Parties :	son syndic en exercice, Syndicat des copropriétaires de la [ Adresse 1 ] situé [ Adresse 2 ]

Texte intégral

N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 03 FEVRIER 2026

N° RG 25/00816 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JQ52

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SARL BV ABRAYSIE CONSEIL, ayant pour nom commercial CENTURY 21 PREMIUM, dont le siège social est sis [Adresse 3],

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS,

DÉFENDERESSE

S.C.P. IMMORENTE

RCS d'[Localité 1] n°347 996 209, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non représentée

MAGISTRATS TENANT L’AUDIENCE :

D. MERCIER, Première Vice-Présidente et F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire, chargée du rapport, tenant toutes les deux l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, en ont rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente

Assesseur : Madame V.GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : M^me F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire

assistées de C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Décembre 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 03 Février 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCPI IMMORENTE est propriétaire au sein de la résidence « [W]» situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 2], des six lots de copropriété suivants :

Lot 1001 soit un appartement 3 pièces avec les 172 tantièmes s’y rattachant,

Lot 1003, soit un appartement 3 pièces avec les 186 tantièmes s’y rattachant

Lot 1009, soit un appartement 5 pièces avec les 253 tantièmes s’y rattachant

Lot 1014, soit un appartement 5 pièces avec les 247 tantièmes s’y rattachant

Lot 1017, soit un appartement 5 pièces avec les 280 tantièmes s’y rattachant

Lot 1018, soit un appartement 5 pièces avec les 261 tantièmes s’y rattachant

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, délivré à personne, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] », représenté par son Syndic, la SARL BV ABRAYSIE CONSEIL, a assigné la SCPI IMMORENTE devant le Tribunal Judiciaire de Tours, afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire et sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

— Condamner cette dernière au paiement de la somme en principal de 25 826.35 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 16 décembre 2024, des frais de syndic au titre des lettres de mises en demeure, de rappels, des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux, en vertu des dispositions des articles 10, 10-1 et 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et de l’annexe 9 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, augmentées des intérêts de droit à compter du 29 octobre 2024, date du commandement de payer resté vain,

— La condamner au paiement de la somme de 563.45 euros au titre du coût de la sommation de payer en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamner la SCPI IMMORENTE aux entiers dépens,

— Condamner la SCPI IMMORENTE au paiement de la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de sa demande, il fait valoir que la défenderesse n’a réglé que partiellement les appels des charges et des cotisations fonds travaux arrêtés au 16 décembre 2024 malgré un commandement de payer délivré le 29 octobre 2024. Il sollicite également le paiement de frais correspondants au coût des mises en demeure, lettres de rappel, diligences exceptionnelles du syndic et du commandement.

Régulièrement assignée à personne, la SCPI IMMORENTE n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, le tribunal renvoie à l’exploit introductif d’instance visé ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 septembre 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 2 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 3 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du Code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance, de rapporter la preuve que la SCPI IMMORENTE est effectivement débitrice des sommes réclamées, en produisant les pièces permettant d’établir sa dette.

Sur la demande en paiement

a-des charges de copropriété de travaux et des cotisations du fonds travaux.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ".

L’article 14-1 I. de la même loi prévoit que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des Copropriétaires de La [Adresse 1] produit :

le relevé de propriété du bien litigieux ;

le contrat de syndic pour la période du 21 mars 2024 au 30 juin 2025,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 avril 2022,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 avril 2023, fixant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024.

le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 mars 2024, approuvant les comptes de l’exercice 2023, réajustant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024, fixant le fonds travaux pour l’exercice de 2024 et autorisant le syndic à passer commande des travaux relatifs au remplacement des portes du parking syndic et la création d’un point de livraison ENEDIS en fixant le planning des appels de fonds pour ces travaux.

l’appel de fonds travaux du 22 mai 2024,

l’appel de provisions sur charges courantes, fonds travaux et de cotisation fonds travaux du 4eme trimestre 2024,

la mise en demeure du 16 septembre 2024,

le commandement de payer du 29 octobre 2024,

le décompte de l’arriéré de charges arrêté au 16 décembre 2024.

Le Tribunal relève sur le décompte de créance des frais de commandements facturés le 01/08/2024 pour 211.81 €, le 23/10/2024 pour 120 € et 06/11/2024 pour 231,64 € ainsi que des frais de mise en demeure pour 45 euros.

Ces sommes d’un montant cumulé de 608,45 € ne correspondent pas à des charges incombant à l’ensemble des copropriétaires. Elles seront extournées du décompte et examinées ci-dessous au titre des frais de recouvrement.

Il ressort de l’ensemble des documents produits que la SCPI IMMORENTE n’a pas réglé les charges de copropriété, les appels de fonds pour travaux et les cotisations au fonds travaux arrêtés au 6 novembre 2024 à hauteur de 25.217,90 euros.

La mise en demeure du 16 septembre 2024, le commandement de payer du 29 octobre 2024 et l’assignation n’ont pas permis la régularisation du solde.

En conséquence, la SCPI IMMORENTE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 25.217,90 euros au titre des charges de copropriété, travaux et cotisations au fonds travaux dues au 16 décembre 2024 inclus (25.826,35 € – 608,45 € de frais).

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement du 29 octobre 2024.

b- Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10-1 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 énonce que la rémunération du syndic, pour les prestations qu’il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, il est réclamé dans le décompte de créance la somme de 165 € ainsi détaillée :

mise en demeure 45,00 €

commandement de payer 120,00 €

Le contrat de syndic produit est effectif pour la période du 21 mars 2024 au 30 juin 2025 et envisage les frais réclamés, de sorte que tous les frais exposés dans cette période peuvent être facturés.

Il est justifié d’une mise en demeure en date du 16 septembre 2024 et de la transmission du dossier à l’huissier préalablement à la délivrance du commandement. La somme de 165 euros sera dès lors retenue.

S’agissant des frais de commissaire de justice sollicités (hors frais d’assignation qui relèvent des dépens), il est réclamé la somme de 563,45 euros au titre « de la sommation de payer ».

Il est produit une facture du commissaire de justice d’un montant de 231,64 euros correspondant au commandement délivré le 29 octobre 2024. Seule cette somme sera retenue.

En conséquence, la SCPI IMMORENTE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 396,64 euros (45€ +120 € + 231,64 €) au titre des frais de recouvrement dus au 16 décembre 2024 inclus

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement du 29 octobre 2024.

Sur les mesures accessoires

La SCPI IMMORENTE, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la SCPI IMMORENTE à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, une indemnité de 1.000 € au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits.

Il convient de rappeler que le présent jugement est revêtu de l’exécution provisoire, de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne La SCPI IMMORENTE à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] les sommes suivantes :

25.217,90 euros (VINGT CINQ MILLE DEUX CENT DIX SEPT EUROS et QUATRE-VINGT DIX CENTIMES) aux titres des charges, fonds de travaux et travaux dus au 16 décembre 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 augmentés des intérêts au taux légal à compter du commandement du 29 octobre 2024;

396,64 euros (TROIS CENT QUATRE-VINGT SEIZE EUROS ET SOIXANTE QUATRE CENTIMES) au titre des frais de recouvrement augmentés des intérêts au taux légal à compter du commandement 29 octobre 2024 ;

Condamne la SCPI IMMORENTE aux dépens ;

Condamne la SCPI IMMORENTE à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

RAPPELLE que le présent jugement est revêtu de l’exécution provisoire, de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

D. MERCIER