TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e ALORO

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e ALORO, M^e MEYNARD, M^e ALLIGNE

■

Charges de copropriété

N° RG 20/11844 -

N° Portalis 352J-W-B7E-CTIZY

N° MINUTE :

Assignation du :

13 avril 2018

JUGEMENT

rendu le 29 janvier 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 1] représenté par son syndic le Cabinet CHARPENTIER, poursuites et diligences par son représentant légal demeurant audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître Marcel ALORO de la SELARL ALORO TESSIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1689

DÉFENDEURS

Madame [B] [P]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Madame [Y] [Q] veuve [P]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentées par Maître Jean-didier MEYNARD de la SCP SCP BRODU CICUREL MEYNARD MARIE CHADEFAUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0240

Monsieur [I] [P]

[Adresse 5]

[Localité 4] (TUNISIE)

Représenté par Maître Eric ALLIGNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2558

Monsieur [G] [P] (décédé)

Décision du 29 janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 20/11844 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTIZY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, greffière,

DÉBATS

À l’audience du 19 novembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 29 Janvier 2026.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

______________________________

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [G] [P] était propriétaire des lots de copropriété n°8, 32, 33 et 50 d’un immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 1].

Par exploit d’huissier signifié le 13 avril 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] à Paris a fait assigner M. [G] [P] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal de grande instance de Paris.

Un projet de protocole d’accord transactionnel a été soumis à l’assemblée générale le 19 juin 2019, puis ratifié le 3 juillet 2019. Aux termes de ce document, M. [G] [P] reconnaissait devoir à la copropriété la somme de 22 036,52 euros en principal au titre d’un arriéré de charges (arrêté au 2e trimestre 2019 inclus), et s’engageait à la rembourser par 16 versements mensuels d’un montant de 1 400 euros et une 17e réglant le solde.

Par une ordonnance du 17 décembre 2017, l’affaire a été retirée du rôle. Elle a été rétablie le 27 novembre 2020.

M. [G] [P] est décédé le 12 mai 2020.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 14 février 2022 et 29 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée ses enfants et ayants-droits Mme [B] [P] et M. [I] [P].

Par une ordonnance du 29 mars 2023, confirmée par un arrêt du 2 avril 2024, le président du tribunal de grande instance de Paris a fait droit à la demande en rectification d’état civil formée par Mme [Y] [Q] (ép. [P]).

Décision du 29 janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 20/11844 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTIZY

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée Mme [Y] [Q] (ép. [P]).

Ces trois instances ont été jointes par le juge de la mise en état le 7 juin 2024.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 21 février 2025, et au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 35 et 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— Voir débouter Monsieur [I] [P], Madame [B] [P] et Madame [Y] [Q] veuve

[P] de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Voir déclarer recevable et bien fondée la demande du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] à l’encontre de Monsieur [I] [P], Madame [B] [P] et Madame [Y] [Q] veuve de Monsieur [G] [P] ;

— Voir condamner, conjointement et solidairement Monsieur [I] [P], Madame [B] [P] et Madame [Y] [Q] veuve de Monsieur [G] [P], au paiement de la somme en principal de 57.415,37 € charges arrêtées au 1er trimestre 2025 sous réserve de réactualisation et à défaut, il est sollicité la condamnation de Monsieur [I] [P] et Madame [B] [P] ;

— Voir condamner, conjointement et solidairement Monsieur [I] [P], Madame [B] [P] et Madame [Y] [Q] veuve de Monsieur [G] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 6.000 € au titre des dommages et intérêts, et à défaut, il est sollicité la condamnation de Monsieur [I] [P] et Madame [B] [P] ;

— Voir condamner, conjointement et solidairement Monsieur [I] [P], Madame [B] [P] et Madame [Y] [Q] veuve de Monsieur [G] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] à la somme de 12.000 € au titre de l’article 700, et à défaut, il est sollicité la condamnation de Monsieur [I] [P] et Madame [B] [P] ;

— Condamner conjointement et solidairement, Madame [Y] [Q], Monsieur [I] [P] et Madame [B] [P] en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL ALORO & TESSIER, avocats aux offres de droit, et à défaut, il est sollicité la condamnation de Monsieur [I] [P] et Madame [B] [P] ;

— Faire application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 avril 2025, et au visa des articles 1240 du code civil et 514-1 du code de procédure civile, Mme [Y] [Q] (ép. [P]) et Mme [B] [P] demandent au tribunal de :

A titre principal,

— Surseoir à statuer sur la demande de condamnation présentée par le syndicat des copropriétaires.

Décision du 29 janvier 2026

Charges de copropriété

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A titre subsidiaire,

— Condamner [I] [P], occupant de l’immeuble, à payer les charges dues au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1].

A titre très subsidiaire,

— Condamner [I] [P] à relever et garantir Mesdames [Y] [Q] et [B] [P] de toute condamnation qui serait prononcée contre elles.

— Débouter [I] [P] de sa demande de condamnation de [Y] [Q] veuve [P] au titre de veuve et usufruitière de son époux prédécédé.

— Ecarter, en tout état de cause, l’exécution provisoire de droit comme incompatible avec la nature de l’affaire.

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 5 avril 2025, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, M. [I] [P] demande au tribunal de :

— Surseoir à statuer sur la demande de condamnation présentée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] afin que le Tribunal judiciaire de PARIS (2ème Chambre – 2ème Section, RG n° 21/15015) se prononce sur la répartition des droits successoraux et d’usufruitier entre Monsieur [I] [P], Madame [B] [P] et Madame [Y] [Q] veuve [P];

— Confirmer que Monsieur [I] [P] réside légalement à [Localité 4] en TUNISIE ;

— Débouter Madame [B] [P] et Madame [Y] [Q] veuve [P] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;

— Déclarer infondée la procédure intentée par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], du fait de l’absence de clause de solidarité inclue dans le règlement de copropriété et versée aux débats et de l’absence de demande par ledit Syndicat d’un mandataire successoral ayant pour mission d’administrer provisoirement la succession de Monsieur [G] [P] ;

— Débouter en conséquence le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] de ses demandes de paiement des charges de copropriété ;

— Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Monsieur [I] [P] ;

— Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] de sa demande de paiement des frais nécessaires faute de décompte distinct fourni ;

— Condamner tout succombant au paiement d’une somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens ;

À titre subsidiaire

— Prononcer, si par extraordinaire il était fait droit aux demandes du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], le règlement des charges de copropriété du [Adresse 1], ainsi que pour toutes condamnations qui pourraient être prononcées à la charge exclusive de Madame [Y] [Q] veuve [P] au titre de veuve et usufruitière de son époux prédécédé.

Décision du 29 janvier 2026

Charges de copropriété

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***

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 mai 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 19 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur le sursis à statuer

Les articles 377 et 378 du code de procédure civile disposent qu'« en dehors des cas où la loi le prévoit, l’instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l’affaire ou ordonne le retrait du rôle ». Celle-ci suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Sur le fondement de l’article 74 du même code, hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, le juge de la mise en état puis le tribunal disposent du pouvoir souverain d’ordonner un sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

L’article 815-10 du code civil dispose quant à lui que « sont de plein droit indivis, par l’effet d’une subrogation réelle, les créances et indemnités qui remplacent des biens indivis, ainsi que les biens acquis, avec le consentement de l’ensemble des indivisaires, en emploi ou remploi les biens indivis. Les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l’indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise. Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être. Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision ».

*

En l’espèce, Mme [Y] [Q] (ép. [P]), Mme [B] [P] et M. [I] [P] demandent tous trois au tribunal de surseoir à statuer sur la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires, « afin que le Tribunal judiciaire de PARIS (2ème Chambre – 2ème Section, RG n° 21/15015) se prononce sur la répartition des droits successoraux et d’usufruitier entre Monsieur [I] [P], Madame [B] [P] et Madame [Y] [Q] veuve [P] ».

Il est établi par les pièces produites aux débats que par acte de commissaire de justice signifié le 25 novembre 2021, Mme [Y] [Q] (ép. [P]) et Mme [B] [P] ont fait assigner M. [I] [P] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter l’annulation du testament olographe réalisé le 19 avril 2019 par feu leur époux et père M. [G] [P]. Il est de même établi que par ordonnance du 24 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné la réalisation d’une mesure d’instruction, laquelle demeure en cours d’exécution à ce jour.

Les défendeurs soutiennent qu’il conviendrait de surseoir à statuer dans l’attente d’une décision définitive quant à la répartition des droits successoraux, dans la mesure où il serait « manifeste qu’est ignorée jusqu’à présent la quote-part de chacun ».

Il doit cependant être relevé que le règlement de copropriété de l’immeuble comprend en son article 9-II (page n°28) une clause dite de « solidarité » stipulant que « en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis et leurs héritiers et représentants seront solidairement et indivisiblement responsables entre eux, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion, de toutes sommes dues afférentes audit lot ».

Une telle clause permet au syndicat des copropriétaires d’exiger le paiement intégral, auprès de l’indivisaire de son choix, des dettes relatives à un lot détenu en indivision.

Le syndicat des copropriétaires n’est aucunement concerné par la situation juridique de l’indivision et la quote-part respective des indivisaires. Dans le cas contraire, la moindre situation d’indivision (conventionnelle, successorale, post-communautaire…) concernant un bien soumis au statut de la copropriété paralyserait immanquablement la gestion de l’immeuble, en permettant à un indivisaire de se prévaloir d’une mésentente avec son ou ses coindivisaires.

C’est à l’indivisaire que le syndicat des copropriétaires choisit d’actionner en paiement qu’il appartiendra de faire l’avance des fonds à ses coindivisaires, dans l’attente de la détermination de leurs droits successoraux respectifs. Le syndicat des copropriétaires ne peut en aucun cas être tributaire de l’avancée et de l’aboutissement d’une instance judiciaire à laquelle il est totalement étranger.

Les défendeurs soutiennent que les dispositions de l’article 815-10 du code civil primeraient sur la clause de solidarité figurant au règlement de copropriété.

Ceci est toutefois inexact, la jurisprudence ayant reconnu de longue date et de manière constante la validité de telles clauses dans les règlements de copropriété (voir notamment Cass. 3e civ., 1er déc. 2004, n° 03-17.518 et Cass. 3e civ., 14 avr. 2016, n° 15-12.545, publiés au bulletin).

Pour les motifs qui précèdent, il n’y a lieu de surseoir à statuer.

2 – Sur la recevabilité

Les articles 31 et 32 du code de procédure civile disposent que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable.

*

Mme [Y] [Q] (ép. [P]) et Mme [B] [P] demandent au tribunal de « condamner [I] [P], occupant de l’immeuble, à payer les charges dues au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ».

M. [I] [P] demande quant à lui au tribunal de « prononcer, si par extraordinaire il était fait droit aux demandes du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], le règlement des charges de copropriété du [Adresse 1], ainsi que pour toutes condamnations qui pourraient être prononcées à la charge exclusive de Madame [Y] [Q] veuve [P] au titre de veuve et usufruitière de son époux prédécédé ».

Aucune partie n’a cependant intérêt et qualité à former une demande en paiement envers une autre au bénéfice d’un tiers – nul ne pouvant plaider par procureur. Celles-ci ne pouvaient en toute hypothèse prospérer, le syndicat des copropriétaires étant bien fondé à réclamer le paiement intégral de la dette envers chacun des coindivisaires.

Ces demandes seront par conséquent déclarées irrecevables.

M. [I] [P] demande également au tribunal de « confirmer que Monsieur [I] [P] réside légalement à CARTHAGE en TUNISIE ».

Toutefois, il n’entre aucunement dans l’office du tribunal de « confirmer » qu’une partie réside dans un lieu donné. L’adresse du défendeur indiquée dans l’en-tête de la présente décision est celle indiquée dans ses dernières écritures.

3 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Décision du 29 janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 20/11844 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTIZY

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [G] [P] était propriétaire des lots n°8, 32, 33 et 50 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 1].

Il est par ailleurs établi et non contesté que ses enfants M. [B] [P] et M. [I] [P] sont ses ayants-droits, et que Mme [Y] [Q] (ép. [P]) a agi en justice afin d’obtenir la reconnaissance de sa propre qualité d’ayant-droit.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 juin 2019, 9 décembre 2020, 29 juin 2021, 30 mai 2022, 13 novembre 2023 et 30 mai 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;

— un décompte de créance actualisé au 6 janvier 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de l’indivision successorale de M. [G] [P], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 57 346,97 euros [57 415,37 – (24 + 22,20 + 22,20)].

Mme [Y] [Q] (ép. [P]) et Mme [B] [P] ne contestent pas le principe ni le montant de la créance revendiquée par le syndicat des copropriétaires.

M. [I] [P] fait quant à lui valoir que la présente procédure serait entachée de « nombreuses irrégularités », et expose que le syndicat des copropriétaires aurait dû faire désigner au préalable un « mandataire successoral ayant pour mission d’administrer provisoirement la succession de Monsieur [G] [P] », en application de l’article 23 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

M. [I] [P] effectue en cela une confusion entre la notion de mandataire commun de l’indivision (article 23 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965), et le mandataire successoral chargé « d’administrer provisoirement la succession en raison de l’inertie, de la carence ou de la faute d’un ou de plusieurs héritiers dans cette administration, de leur mésentente, d’une opposition d’intérêts entre eux ou de la complexité de la situation successorale » (article 813-1 du code civil).

À propos du mandataire commun, il est relevé que celui-ci a pour fonction de représenter l’indivision dans ses liens avec le syndic et le syndicat des copropriétaires (convocation aux assemblées générales, par exemple), mais ce n’est aucunement sur lui que reposerait la charge du paiement des charges de copropriété, qui peut être réclamé intégralement auprès de tout indivisaire.

De même, en la présence de trois héritiers identifiés et de l’existence avérée d’une mésentente entre eux, il apparaît que la désignation d’un mandataire successoral pourrait être justifiée. Toutefois, l’article 813-1 du code civil indique précisément que « la demande est formée par un héritier, un créancier, toute personne qui assurait, pour le compte de la personne décédée, l’administration de tout ou partie de son patrimoine de son vivant, toute autre personne intéressée ou par le ministère public ».

Si le syndicat des copropriétaires aurait pu solliciter la désignation d’un mandataire successoral, tout comme les consorts [P] eux-mêmes, ceci n’est en aucun cas une obligation et n’affecte pas l’exigibilité de sa créance de charges, en raison là encore de l’existence d’une clause de solidarité.

La présente procédure n’est donc entachée d’aucune irrégularité, étant à nouveau rappelé qu’il est totalement indifférent qu’un calcul des droits successoraux entre les indivisaires ait été effectué à ce jour, et que l’un d’entre eux devra effectuer l’avance des fonds envers ses coindivisaires.

Enfin, alors que le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner les défendeurs « conjointement et solidairement », il est rappelé que ces termes sont des exacts contraires. Une obligation conjointe implique en effet que chaque débiteur ne paie que sa part, tandis qu’une obligation solidaire permet au créancier de réclamer paiement de l’intégralité de la dette auprès de chaque débiteur (articles 1309 et suivants du code civil).

Mme [Y] [Q] (ép. [P]), Mme [B] [P] et M. [I] [P] ne contestant pas ne pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 57 346,97 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 6 janvier 2025 (premier trimestre 2025 inclus).

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme totale de 68,40 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais de relance exposés postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. Toutefois, il apparaît à la lecture du décompte produit par le syndicat des copropriétaires que ces trois dépenses ont été réalisées alors que l’instance à l’encontre des débiteurs avait déjà débuté.

Des relances adressées après l’assignation en paiement ne présentant pas un caractère nécessaire au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

4 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [Y] [Q] (ép. [P]), Mme [B] [P] et M. [I] [P] de leurs obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et les copropriétaires, il apparaît que M. [G] [P], puis ses ayants-droits, ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès l’année 2017 a minima.

Décision du 29 janvier 2026

Charges de copropriété

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Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Par ailleurs, il apparaît que les trois défendeurs ont opposé une résistance manifestement abusive au paiement de sommes à l’évidence dues à la copropriété, en opposant à cette dernière une situation juridique qui ne la concerne aucunement. Ils ne peuvent par conséquent être qualifiés de débiteurs de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner solidairement Mme [Y] [Q] (ép. [P]), Mme [B] [P] et M. [I] [P] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

5 – Sur l’appel en garantie

Mme [Y] [Q] (ép. [P]) et Mme [B] [P] forment un appel en garantie envers M. [I] [P] et demandent que celui-ci soit tenu de les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre.

Cet appel en garantie ne peut cependant prospérer, dans la mesure où la responsabilité de M. [I] [P] à l’égard de Mme [Y] [Q] (ép. [P]) et Mme [B] [P] n’est pas engagée, et où les droits respectifs des défendeurs dans l’indivision ne sont pas établis à ce jour. Il n’existe donc aucun élément, à date, pouvant justifier que M. [I] [P] soit tenu de payer la quote-part de dettes de charges incombant à Mme [Y] [Q] (ép. [P]) et Mme [B] [P].

Mme [Y] [Q] (ép. [P]) et Mme [B] [P] seront par conséquent déboutées de leur appel en garantie.

6 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, et à défaut de demande contraire, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du prononcé de la décision.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Décision du 29 janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 20/11844 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTIZY

Mme [Y] [Q] (ép. [P]), Mme [B] [P] et M. [I] [P], parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Mme [Y] [Q] (ép. [P]), Mme [B] [P] et M. [I] [P] seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

L’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à cette instance introduite avant le 1er janvier 2020, dispose que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi ».

En l’espèce, les défenderesses demandent au tribunal de ne pas ordonner l’exécution provisoire de la décision. Au regard de la nature des condamnations prononcées, du préjudice conséquent subi par le syndicat des copropriétaires et de l’ancienneté du litige, le prononcé de l’exécution provisoire se révèle au contraire particulièrement nécessaire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Dit n’y avoir lieu de surseoir à statuer ;

Déclare Mme [Y] [Q] (ép. [P]), Mme [B] [P] et M. [I] [P] irrecevables en leurs demandes respectives formées pour le compte du syndicat des copropriétaires ;

Condamne in solidum Mme [Y] [Q] (ép. [P]), Mme [B] [P] et M. [I] [P] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

—  57 346,97 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er trimestre 2025 inclus) ;

—  5 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  4 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute Mme [Y] [Q] (ép. [P]), Mme [B] [P] et M. [I] [P] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne in solidum Mme [Y] [Q] (ép. [P]), Mme [B] [P] et M. [I] [P] au paiement des entiers dépens de l’instance, et autorise la SELARL Aloro & Tessier à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris, le 29 janvier 2026.

La greffière Le président