TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

DU 18 NOVEMBRE 2025

Ordonnance du :

18 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00541 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FJSI

Société civile immobilière P4-INVESTISSEMENTS

c/

Société C.S.A SUPER MARCHE DE [Localité 6]

Monsieur [K] [Z]

Grosse le

à

DEMANDERESSE

Société civile immobilière P4-INVESTISSEMENTS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Séverine VINCENT, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDEURS

Société C.S.A SUPER MARCHE DE [Localité 6] RCS 985 293 315, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [K] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparant

* * * * * * * * * *

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 14 Octobre 2025 tenue par :

— Madame Abigail LAFOUCRIERE, Juge du tribunal judiciaire, statuant en référé,

assistée de Madame Julia MARTIN, Greffier présent lors des débats, et de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier en charge de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 14 novembre 2023, la société civile immobilière P4-INVESTISSEMENTS a consenti à la société CSA SUPER MARCHE [Localité 6], représentée par Monsieur [H] [F], un bail commercial pour un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 7] pour une durée de 9 années, moyennant un loyer annuel de 14 400 euros hors charges.

Le contrat de bail prévoit en sa page 18 que Monsieur [K] [Z] se porte caution solidaire au bénéfice du bailleur.

Par exploit de commissaire de justice du 14 février 2025, la société civile immobilière P4-INVESTISSEMENTS a fait délivrer à la société CSA SUPER MARCHE [Localité 6] un commandement de payer la somme de 12 650 euros en loyers impayés au mois de janvier 2025, outre le coût de l’acte et visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par exploit de commissaire de justice du 30 juillet 2025, la société civile immobilière P4-INVESTISSEMENTS a fait signifier ce commandement de payer à Monsieur [K] [Z].

Invoquant que son commandement est resté sans effet, par exploits de commissaire de justice des 3 et 4 septembre 2025, la société civile immobilière P4-INVESTISSEMENTS a fait assigner la société CSA SUPER MARCHE TROYES et Monsieur [K] [Z] devant le président de ce tribunal statuant en référé aux fins de voir :

Dire la SCI P4-INVESTISSEMENTS recevable et bien fondée en son action,Recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de la SCI P4-INVESTISSEMENTS,Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à effet au 14 mars 2025,Déclarer la SARL C.S.A. SUPER MARCHE TROYES occupante sans droit ni titre des locaux donnés à bail au [Adresse 5] 10000 TROYES,Ordonner l’expulsion immédiate de la SARL C.S.A. SUPER MARCHE TROYES ainsi que de ses biens et de tous occupants de son chef,Ordonner en tant que de besoin le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers appartenant à la SARL C.S.A. SUPER MARCHE TROYES et/ou garnissant les par la SCI P4-INVESTISSEMENTS dans un garde meubles de son choix aux frais, risques et périls de SARL C.S.A.SUPER MARCHE TROYES et de Monsieur [K] [Z],Dire que la SCI P4-INVESTISSEMENTS pourra requérir le concours d’un serrurier et de la force publique pour procéder à l’expulsion,Condamner solidairement la SARL C.S.A. SUPER MARCHE TROYES et Monsieur [K] [Z] à payer à la SCI P4-INVESTISSEMENTS par provision les loyers et charges impayés d’un montant de 14 708 € courant du 15 novembre 2023 au 13 mars 2025 majoré des intérêts au taux légal augmenté de 5 points,Condamner solidairement la SARL C.S.A. SUPER MARCHE TROYES et Monsieur [K] [Z] à payer à la SCI P4-INVESTISSEMENTS à compter de la résiliation du bail en date du 14 mars 2025 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à libération effective des lieux,Condamner solidairement la SARL C.S.A. SUPER MARCHE TROYES et Monsieur [K] [Z] à payer à la SCI P4-INVESTlSSEMENTS la somme de 2280 € à titre d’indemnité fixée forfaitairement à 10 % des sommes dues,Condamner solidairement la SARL C.S.A. SUPER MARCHE TROYES et Monsieur [K] [Z] à payer à la SCI P4-INVESTISSEMENTS la somme de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC,Condamner solidairement la SARL C.S.A. SUPER MARCHE TROYES et Monsieur [K] [Z] aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer,Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir en application des dispositions de l’article 514 du CPC.

À l’audience du 14 octobre 2025, la société civile immobilière P4-INVESTISSEMENTS, représentée par avocat, maintient ses demandes.

La société CSA SUPER MARCHE [Localité 6], représentée par son gérant, n’était pas représentée par avocat.

Or, la représentation par avocat étant obligatoire en matière de référé s’agissant d’une demande indéterminée, la société CSA SUPER MARCHE [Localité 6] doit être considérée comme non comparante.

Monsieur [K] [Z], quoique régulièrement convoqué, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

La présente ordonnance sera donc réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation du bail est justifiée par la production aux débats :

du bail commercial en date du 14 novembre 2023, qui contient une clause résolutoire,du commandement de payer la somme de 12 650 euros, arrêtée au mois de janvier 2025, délivré le 14 février 2025, avec rappel de la clause résolutoire ;du relevé de compte locatif de la société CSA SUPER MARCHE [Localité 6] fourni par la société civile immobilière P4-INVESTISSEMENTS arrêté au mois d’août faisant état d’une dette locative de 22 800 euros ;

La société CSA SUPER MARCHE [Localité 6], non comparante, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer du 14 février 2025.

Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 14 mars 2025.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient donc d’ordonner la libération des lieux par la société CSA SUPER MARCHE [Localité 6] et tout occupant de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier.

L’octroi du concours de la force publique afin qu’il soit procédé à l’expulsion ne relève en revanche pas des pouvoirs du juge des référés mais de ceux de l’autorité administrative.

Enfin , les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable » le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

1.Sur la dette locative

Les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit par la société civile immobilière P4-INVESTISSEMENTS :

le bail commercial en date du 14 novembre 2023 qui contient une clause de cautionnement solidaire en sa page 18 ;du commandement de payer la somme de 12 650 euros, arrêtée au mois de janvier 2025, délivré le 14 février 2025, avec rappel de la clause résolutoire ;du relevé de compte locatif de la société CSA SUPER MARCHE [Localité 6] fourni par la société civile immobilière P4-INVESTISSEMENTS arrêté au mois d’août 2025 faisant état d’une dette locative de 22 800 euros.

Au vu des démonstrations antérieures, l’obligation en cause n’apparaît pas sérieusement contestable. Il sera donc fait droit à la demande de la société civile immobilière P4-INVESTISSEMENTS en paiement de la somme provisionnelle de 14 708 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 15 mars 2025.

Il n’apparaît pas davantage sérieusement contestable que Monsieur [K] [Z] est tenu, en qualité de caution solidaire, de garantir le paiement des loyers, charges, accessoires et toutes les sommes dues en cas de condamnation judiciaire.

Ce dernier sera donc condamné solidairement avec la société CSA SUPER MARCHE [Localité 6] au paiement de la somme de 14 708 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 14 février 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 12 650 euros, puis à compter du 3 septembre 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

La majoration du taux d’intérêts pouvant s’analyser en une clause pénale, pouvant être réduite par le juge du fond, il ne sera pas fait droit à cette demande.

2.Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant actuel des loyers et charges.

Aussi, la société CSA SUPER MARCHE [Localité 6] et Monsieur [K] [Z] seront tenus solidairement à une indemnité d’occupation à compter du 15 mars 2025 puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre. Cette indemnité d’occupation sera égale au dernier loyer et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Elle portera également intérêt au taux légal à compter du 3 septembre 2025, date de l’assignation.

3.Sur la demande d’indemnité forfaitaire

La société civile immobilière P4-INVESTISSEMENTS sollicite la condamnation de la société CSA SUPER MARCHE [Localité 6] à lui verser la somme de 2 280 euros, soit 10% des sommes dues, au titre d’une indemnité forfaitaire en cas de non-paiement des loyers.

Il ressort du contrat liant les parties, en sa page 5, que « Dans le cas où le bailleur exercerait des poursuites ou prendrait des mesures conservatoires à l’encontre du preneur, le dit bailleur aura droit à une indemnité fixée forfaitairement à DIX POURCENTS (10%) des sommes pour lesquelles les procédures seront engagées indépendamment des frais d’avocats aussi à la charge du preneur, de manière à couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans les paiements que des frais et honoraires exposés pour le recouvrement, et cette indemnité sera considérée comme supplément et accessoire du loyer ».

Cette clause s’apparente à une clause pénale, à même en tant que telle d’être révisée par le juge du fond.

La demande d’indemnité forfaitaire formulée par la société civile immobilière P4-INVESTISSEMENTS sur ce fondement sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société CSA SUPER MARCHE [Localité 6] et Monsieur [K] [Z], qui succombent, seront tenus solidairement aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Abigail LAFOUCRIERE, juge du tribunal judiciaire de TROYES, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, en référé, en premier ressort, réputée contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail signé par acte authentique le 14 novembre 2023 entre la société civile immobilière P4-INVESTISSEMENTS, bailleur, et la société CSA SUPER MARCHE [Localité 6] représentée par Monsieur [H] [F], preneur, à compter du 14 mars 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de la société CSA SUPER MARCHE [Localité 6] représentée par Monsieur [H] [F], et de tous occupants de son chef des locaux en cause, sis [Adresse 4] à [Localité 7], au besoin avec le concours d’un serrurier ;

DISONS que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement la société CSA SUPER MARCHE [Localité 6] représentée par Monsieur [H] [F], et Monsieur [K] [Z] à payer à la société civile immobilière P4-INVESTISSEMENTS, à titre de provision :

la somme de 14 708 euros (QUATORZE MILLE SEPT CENT HUIT EUROS) au titre des loyers et charges impayés au 13 mars 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer à compter du 15 mars 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DISONS que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 14 février 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 12 650 euros, puis à compter du 3 septembre 2025, date de l’assignation, pour le surplus ;

REJETONS la demande d’indemnité forfaitaire formée par la société civile immobilière P4-INVESTISSEMENTS, ainsi que la demande de majoration du taux d’intérêt ;

CONDAMNONS solidairement la société CSA SUPER MARCHE [Localité 6] représentée par Monsieur [H] [F], et Monsieur [K] [Z] [Localité 6] à payer à la société civile immobilière P4-INVESTISSEMENTS la somme de 1 000 euros (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement la société CSA SUPER MARCHE [Localité 6] représentée par Monsieur [H] [F], et Monsieur [K] [Z] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT