Tribunal Judiciaire de Meaux, Ctx gen jcp, 20 août 2025, n° 25/00145

TJ Meaux 20 août 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, les locataires ayant été en défaut de paiement pendant plus de deux mois après le commandement de payer.
Accepté
Manquement aux obligations locatives
La cour a jugé que le manquement aux obligations locatives par les locataires justifiait la résiliation du bail.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a ordonné l'expulsion des locataires, considérant que la clause résolutoire avait été acquise.
Accepté
Inexécution des obligations de paiement
La cour a condamné les locataires au paiement des arriérés locatifs, confirmant le montant dû.
Accepté
Occupation sans titre
La cour a accordé une indemnité mensuelle d'occupation aux bailleurs jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné les locataires à verser une somme au titre des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, ctx gen jcp, 20 août 2025, n° 25/00145
Numéro(s) :	25/00145
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alexandra TROJANI

Texte intégral

Min N° 25/00701

N° RG 25/00145 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZXK

M. [J] [D]

Mme [X] [N] épouse [D]

M. [T] [O]

Mme [G] [K] épouse [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 août 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [D]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [X] [N] épouse [D]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par M^e Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [O]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant

Madame [G] [K] épouse [O]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 juin 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Alexandra TROJANI

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [T] [O] et Madame [G] [K] épouse [O]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 31 janvier 2019, Monsieur [J] [D] et Madame [X] [N] épouse [D] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [T] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel initial de 1.209 euros hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [J] [D] et Madame [X] [N] épouse [D] ont, par actes de commissaire de justice du 13 septembre 2024, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par actes de commissaire de justice du 16 décembre 2024, Monsieur [J] [D] et Madame [X] [N] épouse [D] ont ensuite fait assigner Monsieur [T] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à titre principal, à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du contrat de bail pour manquement aux obligations locatives du fait des loyers impayés,ordonner leur expulsion,ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs,condamner solidairement Monsieur [T] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] au paiement de la somme de 6.569,87 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’une somme mensuelle de 1.367,41 correspondant aux loyers et charges dus jusqu’au prononcé de la résiliation du bail, outre une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 février 2025.

A l’audience, Monsieur [J] [D] et Madame [X] [N] épouse [D], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation et déposent leur dossier de plaidoirie, actualisant la dette locative à la somme de 6.337,44 euros (échéance du mois de janvier 2025 incluse). Ils précisent ne pas être opposés à l’octroi de délais de paiement au bénéfice des locataires.

Monsieur [T] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] comparaissent en personne.

Ils reconnaissent le principe de la dette et son montant, indiquant pouvoir effectuer deux virements soldant la dette locative. Ils expliquent leur dette locative par les difficultés financières générées par les impayés de leurs clients. Ils précisent ne pas s’opposer à la demande formulée par les demandeurs au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

Par note en délibéré reçue par courriel au greffe le 19 février 2025, sur autorisation du tribunal, le conseil des demandeurs a confirmé l’absence de virements en cours de délibéré par les locataires pour solder leur dette locative. Il a également transmis un décompte actualisé de la dette locative à la somme de 6.237,67 euros arrêtée au 17 février 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse).

Par note en délibéré en réponse reçue par courriel au greffe le 20 février 2025, les défendeurs ont justifié d’un virement d’une somme de 700 euros effectué le 18 février 2025 auprès de l’agence immobilière en charge de la gestion du bien loué. Par ailleurs, ils ont produit le rapport d’enquête sociale établi par l’association ARILE et un justificatif de perception à venir en avril prochain d’une tontine pour un montant de 8.350 euros.

Enfin, ils précisent que de nouveaux virements vont être effectué dans les prochains jours, rappelant qu’ils sont dans l’attente de règlement de factures impayées par leurs clients, ce qui les a empêchés de régler la totalité de leur dette locative comme avancé à l’audience.

Le 21 février 2025, un diagnostic social et financier a été reçu au greffe, soit postérieurement à la clôture des débats sans que les conclusions puissent être débattues contradictoirement à l’audience. Ce rapport précise que les locataires formulent une demande de délais de paiement par versement de mensualités de 350 euros par mois en sus du loyer courant afin d’apurer leur dette locative.

Le 2 avril 2025, le tribunal a ordonné une réouverture des débats à la demande des locataires compte-tenu de leur impossibilité de solder la totalité de la dette, du fait de l’absence de règlements dus par leurs clients, sollicitant par courriel reçu au greffe le 20 février 2025 une demande de délais de paiement non mise dans les débats à la précédente audience et pour laquelle l’avis des bailleurs n’a pas été sollicité ; et pour mise dans les débats du rapport d’enquête sociale reçu au greffe après la clôture des débats.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 juin 2025.

A l’audience, Monsieur [J] [D] et Madame [X] [N] épouse [D], représentés par leur conseil, demandent l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal et à titre subsidiaire la résolution judiciaire du contrat de bail pour manquement aux obligations locatives du fait des loyers impayés.

Ils actualisent la dette locative à la somme de 3.238,08 euros arrêtée au 22 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), précisant ne pas être opposés à l’octroi de délais de paiement au bénéfice des locataires, le dernier loyer courant ayant été versé.

Monsieur [T] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] comparaissent en personne.

Ils reconnaissent le principe et le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et d’une somme supplémentaire de 90 euros en règlement de l’arriéré.

La locataire indique percevoir un salaire mensuel de 2.500 euros et son conjoint précise que son salaire mensuel est de 1.500 euros. Ils occupent également tous les deux un second emploi de transport d’enfants leur permettant de percevoir une rémunération mensuelle chacun d’environ 500 euros.

Ils ont un enfant à charge qui va effectuer une formation en apprentissage à compter du mois de septembre 2025 et le montant du loyer mensuel de 1.400,16 euros charges incluses sans avoir le bénéfice des APL par la CAF.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Monsieur [J] [D] et Madame [X] [N] épouse [D] produisent un décompte démontrant que Monsieur [T] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] restent lui devoir, hors frais, la somme de 3.238,08 euros à la date du 22 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée à l’audience.

Conformément à l’article 1310 du code civil et compte tenu de la clause de solidarité qui figure dans le contrat de bail (article n°7), Monsieur [T] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] seront tenus solidairement au paiement.

En conséquence, Monsieur [T] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 3.238,08 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 22 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 17 décembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 31 janvier 2019 contient une clause résolutoire (article n°8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 septembre 2024, pour la somme en principal de 5.037,05 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 novembre 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bailleur est favorable à l’octroi de délais de paiement.

A l’audience, Monsieur [T] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] demandent à ce que leur soient accordés des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux.

Il ressort des éléments du dossier que le dernier loyer courant a été réglé et que les locataires disposent de ressources suffisantes pour apurer le montant de la dette dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [T] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention des locataires est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :

➢

la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef ;Monsieur [T] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] seront solidairement redevables du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [O] et Madame [G] [K] épouse [O], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que Monsieur [J] [D] et Madame [X] [N] épouse [D] a dû accomplir, Monsieur [T] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de Monsieur [J] [D] et Madame [X] [N] épouse [D] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 janvier 2019 entre Monsieur [J] [D] et Madame [X] [N] épouse [D], d’une part, et Monsieur [T] [O] et Madame [G] [K] épouse [O], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] à [Localité 7] sont réunies à la date du 14 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] à verser à Monsieur [J] [D] et Madame [X] [N] épouse [D] la somme de 3.238,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [T] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 90 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

➢

la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 14 novembre 2024;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

le bailleur sera autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [O] et Madame [G] [K] épouse [O], ainsi que tous occupants de leur chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [T] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] seront condamnés solidairement à verser à Monsieur [J] [D] et Madame [X] [N] épouse [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] à verser à Monsieur [J] [D] et Madame [X] [N] épouse [D] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [O] et Madame [G] [K] épouse [O], aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge