TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

DU 26 AOUT 2025

Ordonnance du :

26 AOUT 2025

N° RG 24/00958 – N° Portalis DBWV-W-B7I-FA7I

Société civile immobilière [Localité 5] P IMMO

c/

Société [W] [Localité 4]

Grosse le

à

DEMANDERESSE

Société civile immobilière [Localité 5] P IMMO venant aux droits de la SARL INVESTIMM’AUBE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDERESSE

Société [W] [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

* * * * * * * * * *

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 Décembre 2024 puis après renvois à la demande des parties, plaidée à celle du 24 Juin 2025 tenue par :

— Madame Abigail LAFOUCRIERE, Juge du tribunal judiciaire, statuant en référé,

assistée de Madame Julia MARTIN, Greffier.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 Août 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 12 octobre 2010, l’O.P.H. [Localité 5] AUBE HABITAT a procédé au renouvellement du bail commercial du local sis [Adresse 3] à [Localité 6] au profit de Madame [J] [V] pour l’exploitation de sa société AUTO ECOLE POINCARRE pour une durée de 9 années moyennant le paiement d’un loyer annuel de 11 127 euros HT.

Par acte authentique du 31 juillet 2015, la société civile immobilière [Localité 5] P IMMO a acquis le local sis [Adresse 3] à [Localité 6].

Par acte authentique du 11 janvier 2016, la société [W] [Localité 4] a acquis la société AUTO ECOLE POINCARRE.

Par exploit de commissaire de justice du 21 décembre 2023, la société civile immobilière [Localité 5] P IMMO a fait délivrer à la société [W] [Localité 4] un commandement de payer la somme de 15 291,48 euros en loyers et charges impayés au mois de novembre 2023, incluant le coût de l’acte et la prestation de recouvrement et visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Invoquant l’absence d’effet du commandement, la société civile immobilière TROYES P IMMO, par exploit de commissaire de justice du 4 octobre 2024, a fait assigner la société [W] [Localité 4] devant président de ce tribunal statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du bail à la date du 22 janvier 2024 ;ordonner l’expulsion de la société [W] [Localité 4] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;condamner par provision la société [W] [Localité 4] au paiement de la somme de 12 664,22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 septembre 2024 :condamner par provision la société [W] [Localité 4] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges jusqu’à libération effective des lieux ;condamner la société [W] [Localité 4] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de la présente assignation et de ses suites.

À l’audience du 24 juin 2025, la société civile immobilière [Localité 5] P IMMO, représentée par avocat, maintient ses demandes et actualise le montant de sa créance à 3 826,48 euros.

La société [W] [Localité 4], quoique régulièrement convoquée, n’a pas comparu et n’était pas représentée ; l’ordonnance sera donc réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 août 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation du bail est justifiée par la production aux débats :

du bail commercial en date du 12 octobre 2010, qui contient une clause résolutoire en sa page 6 ;du commandement de payer la somme de 15 291,48 euros, arrêtée au mois de novembre 2023, délivré le 21 décembre 2023 ;du relevé de compte locatif de la société [W] [Localité 4] fourni par la société civile immobilière [Localité 5] P IMMO arrêté au mois de juin 2025 faisant état d’une dette locative de 3 826,48 euros ;

La société [W] [Localité 4], à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, n’a pas comparu et ainsi, ne démontre ni ne soutient avoir soldé sa dette locative.

Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 22 janvier 2024.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient donc d’ordonner la libération des lieux par la société [W] [Localité 4] et tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier.

Par ailleurs, le concours de la force publique, afin qu’il soit procédé à l’expulsion ne relève pas des pouvoirs du juge des référés mais de ceux de l’autorité administrative.

Sur le paiement provisionnel des sommes dues

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable » le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit par la société civile immobilière [Localité 5] P IMMO :

le bail commercial en date du 12 octobre 2010 ;le commandement de payer la somme de 15 291,48 euros, arrêtée au mois de novembre 2023, délivré le 21 décembre 2023 ;le relevé de compte locatif de la société [W] [Localité 4] fourni par la société civile immobilière [Localité 5] P IMMO arrêté au mois de juin 2025 faisant état d’une dette locative de 3 826,48 euros ;

Au vu des démonstrations antérieures, l’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable. Il sera donc fait droit à la demande de la société civile immobilière [Localité 5] P IMMO en condamnation de la société [W] [Localité 4] au paiement de la somme provisionnelle de 3 826,48 euros au titre des loyers et charges impayés.

Enfin, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant actuel des loyers et charges.

Aussi, les sommes dues par la société [W] [Localité 4] postérieurement au 22 janvier 2024 donneront lieu à une indemnité d’occupation puisque les lieux sont occupés sans droit ni titre.

Sur les demandes accessoires

La société [W] [Localité 4], qui succombe, sera condamnée à verser à la société civile immobilière [Localité 5] P IMMO la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Abigail LAFOUCRIERE, juge du tribunal judiciaire de TROYES, statuant par ordonnance publique par mise à disposition au greffe, en référé, en premier ressort, réputée contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail signé le 12 octobre 2010 entre la société civile immobilière [Localité 5] P IMMO, bailleur, et la société [W] [Localité 4], preneur, à compter du 22 janvier 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de la société [W] [Localité 4] et de tous occupants de leur chef, des locaux en cause, sis [Adresse 3] à [Localité 6], au besoin avec le concours d’un serrurier ;

CONDAMNONS la société [W] [Localité 4] à payer à la société civile immobilière [Localité 5] P IMMO, à titre de provision, la somme de 3 826,48 euros (TROIS MILLE HUIT CENT VINGT-SIX EUROS ET QUARANTE-HUIT CENTIMES) suivant dernier décompte des sommes dues au mois de juin 2025 ;

CONDAMNONS la société [W] [Localité 4] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges dues pour un mois à compter du 22 janvier 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la société [W] [Localité 4] à verser à la société civile immobilière [Localité 5] P IMMO la somme de 750 euros (SEPT CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société [W] [Localité 4] aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT