MINUTE N°25/02851

DOSSIER N° RG 25/00131 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M44W

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

OPH HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représenté par M^e BARON substituant M^e Jacqueline BONUTTO, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [S] [H]

43 rue Georges Braque

Esc 2 – Etg 00 – Appt 002

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 04 Juillet 2025

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 16 février 1989, l’O.P.A.C. DU DEPARTEMENT DE LA SEINE-MARITIME a donné à bail à Monsieur [X] [M] et Madame [C] [M] un local à usage d’habitation situé 43, rue Georges Barque, immeuble Artois, escalier 2, étage 00, appartement 002 à GRAND-COURONNE (76530), contre le paiement mensuel d’un loyer révisable de 840,06 francs.

A la suite du décès de Monsieur [X] [M], Madame [C] [M] est devenue seule titulaire du bail selon avenant en date du 16 mars 2007 conclu entre cette dernière et l’O.P.H. HABITAT 76, venant aux droits de l’O.P.A.C. DU DEPARTEMENT DE LA SEINE-MARITIME.

Madame [C] [M] étant quant à elle décédée le 25 août 2022, le bail a été transféré à son fils, Monsieur [S] [H], avec effet rétroactif à la date du décès, selon avenant en date du 31 janvier 2023.

Par notification électronique du 15 juillet 2024, l’O.P.H. HABITAT 76 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Le 18 juillet 2024, le bailleur a fait signifier à Monsieur [S] [H] un commandement de payer dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire, pour un montant de 10.650,54 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 14 janvier 2025, l’O.P.H. HABITAT 76 a saisi le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [S] [H] et celle de tout occupant de son chef, si besoin avec l’assistance d’un serrurier le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [S] [H] à lui payer la somme de 12.909,50 € au titre des arriérés de loyers et charges échus au 23 décembre 2024 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter commandement de payer ;

— des pénalités OPS pour défaut de retour de l’enquête ;

— des frais d’assurance facturée depuis le mois d’août 2022 pour raison d’absence d’attestation locative malgré les courriers de relance ;

— condamner Monsieur [S] [H] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

— condamner Monsieur [S] [H] au paiement d’une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 14 janvier 2025.

Le 3 mars 2025 le bailleur a fait procéder à une saisie conservatoire de créances sur certains biens du locataire.

A l’audience du 4 juillet 2025, l’O.P.H. HABITAT 76, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 15.999,61 € selon décompte arrêté au 23 juin 2025. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

En défense, Monsieur [S] [H], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il déclare que son logement présente des troubles et précise que des travaux sont en cours. Il ajoute être en situation de handicap et avoir des problèmes avec ses voisins.

Le diagnostic social et financier prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’O.P.H. HABITAT 76 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’O.P.H. HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges est recevable.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par exploit en date du 18 juillet 2024, l’O.P.H. HABITAT 76 a fait commandement à Monsieur [S] [H] de s’acquitter de la somme de 10.650,54 € au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois. Ce commandement lui a été signifié à étude.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 19 septembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

Monsieur [S] [H] n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient donc de rejeter la demande.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux, Monsieur [S] [H] cause un préjudice à l’O.P.H. HABITAT 76 qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de paiement

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, l’O.P.H. HABITAT 76 produit le bail en date du 16 février 1989, les avenants des 16 mars 2007 et 31 mars 2023 ainsi qu’un décompte de créance actualisé, faisant état à la date du 23 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, d’une dette de 15.999,61 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés déduction faite du coût du commandement de payer et de l’assignation, entrant dans les dépens, ainsi que du coût du procès-verbal de saisie conservatoire de créances. De même, l’O.P.H. HABITAT 76 a déduit de la dette l’arriéré locatif compris dans la succession de Madame [C] [M] soit la somme de 120,55 €.

Il ressort de ce décompte que le bailleur a facturé à cette dernière, à compter du mois de mars 2022, des frais d’assurance contre les risques locatifs (de 2,71 € par mois) qui se sont poursuivis à la suite de la reprise du bail par Monsieur [S] [H] et sont justifiés par l’envoi d’une mise en demeure, en date du 27 décembre 2021, qu’il lui a adressée de produire son assurance habitation dans le délai d’un mois, conformément à l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989.

Les frais d’assurance facturés au locataire à compter du mois de mai 2023 jusqu’au mois d’avril 2024 (de 3,22 € mensuels) puis à compter de juillet 2024 sont également justifiés par le bailleur qui verse aux débats deux mises en demeure de produire son attestation d’assurance habitation qu’il lui a fait parvenir par courriers des 15 février 2023 et 22 avril 2024.

De même, les pénalités pour défaut de retour de l’enquête sur l’Occupation du Parc Social (OPS) de 2022 facturées à compter du mois d’avril 2022 à Madame [C] [M] sont justifiées par le bailleur qui produit l’enquête qu’il lui a adressée le 8 octobre 2021 ainsi qu’un courrier de rappel d’y répondre, du 27 décembre 2021, faute de quoi des pénalités de 7,62 € par mois pourraient lui être facturées, comme le prévoit l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation. Ces sommes sont également dues par Monsieur [S] [H] qui bénéficie du transfert du bail depuis le 25 août 2022.

Les pénalités OPS qui lui ont été facturées pour l’année 2024, à compter du mois de mars, sont également justifiées par l’envoi au locataire de l’enquête le 28 septembre 2023 ainsi qu’un courrier de rappel de la retourner en date du 16 novembre 2023, l’informant qu’à défaut, des pénalités de 7,62 € pourraient lui être réclamées, conformément à l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Cependant, à compter de la résiliation du bail, Monsieur [S] [H] n’étant redevable que d’indemnités d’occupation égales au seul montant du loyer augmenté des charges, les pénalités OPS facturées après le 19 septembre 2024 seront déduites de la dette, soit la somme de 22,86 €.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [S] [H] à payer à l’O.P.H. HABITAT 76, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 15.976,75 €, arrêtée au 23 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juillet 2024 sur la somme de 10.650,54 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [H] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Condamné aux dépens, Monsieur [S] [H] sera condamné à verser à l’O.P.H. HABITAT 76 une indemnité qu’il est équitable de fixer à la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de l’O.P.H. HABITAT 76 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE la résiliation, à la date du 19 septembre 2024, du contrat de bail du 16 février 1989 liant l’O.P.H. HABITAT 76 d’une part, et Monsieur [S] [H] d’autre part, et portant sur un local à usage d’habitation situé 43, rue Georges Barque, immeuble Artois, escalier 2, étaeg 00, appartement 002 à GRAND-COURONNE (76530) ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire des lieux matérialisé par la remise des clés du logement entre les mains de l’O.P.H. HABITAT 76, l’expulsion de Monsieur [S] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] à payer à l’O.P.H. HABITAT 76, à compter du 19 septembre 2024, date de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] à payer à l’O.P.H. HABITAT 76 la somme de 15.976,75 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 23 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024 sur la somme de 10.650,54 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] à payer à l’O.P.H. HABITAT 76 la somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec le président.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT