TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

DU 08 JUILLET 2025

Ordonnance du :

08 JUILLET 2025

N° RG 25/00328 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FHOW

30B 0A

Société civile immobilière D [Localité 5]

c/

Société @3 SOBROFI-SERIMAR

S.C.P. B&M ASSOCIES

Grosse le

à

DEMANDERESSE

Société civile immobilière D'[Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Chloé RICARD de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de l’AUBE

DEFENDERESSES

Société @ 3 SOBROFI-SERIMAR, prise en la personne de son liquidateur selon jugement d’ouverture du tribunal de commerce de Troyes du 06 décembre 2024, la SCP B&M Associés, en la personne de Maître [E] [S], dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

S.C.P. B&M ASSOCIES en la personne de Maître [E] [S], es qualité de liquidateur de la société @3 SOBROFI-SERIMAR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

* * * * * * * * * *

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 10 Juin 2025 tenue par :

— Madame Odile SIMART, Présidente, statuant en référé,

assistée de Madame Julia MARTIN, Greffier.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 08 Juillet 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2016, la société civile immobilière D'[Localité 5] a consenti à la société @ 3 SOBROFI SERIMAR un contrat de bail commercial portant sur local sis [Adresse 3] à [Localité 6] pour une durée de 9 années moyennant le paiement d’un loyer annuel de 36 000 euros hors taxes (HT).

Selon jugement d’ouverture du 9 janvier 2024, la société @ 3 SOBROFI SERIMAR a été placée en redressement judiciaire. Le loyer avait alors été réduit au montant de 1 250 euros par mois pour les besoins de la procédure.

Selon jugement du 6 décembre 2024, le tribunal de commerce de TROYES a placé la société @ 3 SOBROFI SERIMAR en liquidation judiciaire et désigné la société SCP B & M ASSOCIES en la personne de Maître [E] [S] en qualité de liquidateur judiciaire.

Par ordonnance du 5 mai 2025, le juge commissaire de la société @ 3 SOBROFI SERIMAR a prononcé la résiliation du bail commercial du 1er juillet 2016 et ordonné la libération des locaux mis à bail ainsi que la restitution des clés au bailleur.

Par exploit de commissaire de justice du 12 mars 2025, la société civile immobilière D'[Localité 5] a fait délivrer à la société @ 3 SOBROFI SERIMAR, prise en la personne de son liquidateur judiciaire Maître [E] [S], un commandement de payer la somme de 22 943,13 euros en loyers et charges impayés au mois de mars 2025, outre le coût de l’acte et visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Invoquant l’absence d’effet du commandement, la société civile immobilière D’ALBI, par exploit de commissaire de justice du 21 mai 2025, a fait assigner la société @ 3 SOBROFI SERIMAR, prise en la personne de son liquidateur judiciaire Maître [E] [S], ainsi que la société SCP B & M ASSOCIES devant le président de ce tribunal statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du bail, au 13 avril 2025 ;ordonner l’expulsion de la société @ 3 SOBROFI SERIMAR et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;dire qu’à défaut pour la société @ 3 SOBROFI SERIMAR et tous occupants de son chef d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dès signification de l’ordonnance, la société civile immobilière D'[Localité 5] pourra faire procéder sans délai à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la société @ 3 SOBROFI SERIMAR ;condamner la société @ 3 SOBROFI SERIMAR au paiement, à titre de provision, des sommes suivantes :une indemnité d’occupation d’un montant de 5 031,66 euros à compter du 13 avril 2025 et jusqu’à libération complète et effective des lieux, avec intérêts de retard à hauteur de 15% ;218,51 euros au titre du commandement de payer ;27 007,66 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts de retard à hauteur de 15% ;condamner la société @ 3 SOBROFI SERIMAR au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

À l’audience du 10 juin 2025, la société civile immobilière D'[Localité 5], représentée par avocat, maintient ses demandes.

Les défendeurs, quoique régulièrement convoqués, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés ; la présente ordonnance sera donc réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Sur le constat de la résiliation du bail

La société civile immobilière D'[Localité 5] fait valoir que la société @ 3 SOBROFI SERIMAR n’a pas réglé son arriéré locatif dans le mois suivant le commandement de payer du 12 mars 2025 pour solliciter la résiliation du bail commercial à la date du 13 avril 2025.

Force est toutefois de constater qu’une décision du juge commissaire de la société @ 3 SOBROFI SERIMAR en date du 5 mai 2025 a déjà prononcé la résiliation du bail commercial.

Il n’y a donc pas lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de la société @ 3 SOBROFI SERIMAR et tout occupant de son chef des locaux mis à bail, au besoin avec le concours d’un serrurier.

L’octroi du concours de la force publique afin qu’il soit procédé à l’expulsion ne relève en revanche pas des pouvoirs du juge des référés mais de ceux de l’autorité administrative.

Les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel des sommes dues

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable » le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Aux termes de l’article L. 622-17 du code de commerce, « I.- Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance ».

Les demandes en paiement provisionnel sont justifiées par la production aux débats :

du bail commercial en date du 1er juin 2016, qui contient une clause pénale en son article 13 ;du commandement de payer la somme de 22 943,13 euros, arrêtée au mois de mars 2025, délivré le 12 mars 2025 ;des factures des loyers impayés de juillet 2024 à février 2025  ;

La société civile immobilière D'[Localité 5] détaille le calcul de sa demande en paiement provisionnel de la somme de 27 007,66 euros au titre des loyers et charges impayés au 12 avril 2025 comme suit :

Loyers impayés de juillet à décembre 2024 : 9 000 euros

Loyers impayés de janvier, février, mars 2025 : 4 574,24 euros

Loyers impayés du 1er avril au 12 avril 2025 : 4 574,24/30x12 = 1 829,70 euros

TOTAL : 24 552,42 + 10% (clause pénale) = 27 007,66 euros.

La société @ 3 SOBROFI SERIMAR, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, n’a pas comparu et ainsi, ne démontre ni ne soutient avoir soldé sa dette locative.

Les sommes demandées entrent par ailleurs dans le champ d’application de l’article L.622-17 du code de commerce en ce qu’elles sont nécessaires au déroulement de la procédure collective.

Dès lors, au regard des justificatifs fournis, l’obligation ne paraît pas sérieusement contestable.

Il sera donc fait droit à la demande de la société civile immobilière D'[Localité 5] en paiement provisionnel de la somme de 27 007,66 euros au titre des loyers et charges impayés au 12 avril 2025.

En outre, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant actuel des loyers et charges majoré d’une pénalité de 10% conformément à l’article 13 du contrat liant les parties, soit 5 031,66 euros. Aussi, la société @ 3 SOBROFI SERIMAR sera tenue à une indemnité d’occupation à compter du 5 mai 2025, date de résiliation du contrat de bail, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre.

Les sommes dues porteront intérêts au taux contractuel de 15%, tel que stipulé par l’article 13 du contrat liant les parties, à compter du 12 mars 2025, date du commandement de payer, pour le montant de 22 943,13 euros, puis à compter du 21 mai 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Enfin, le coût du commandement de payer est compris dans les dépens de l’instance, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé s’agissant de la demande de provision formée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

La société @ 3 SOBROFI SERIMAR, qui succombe, sera condamnée à verser à la société civile immobilière D'[Localité 5] la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 mars 2025.

PAR CES MOTIFS

Nous, Odile SIMART, président du tribunal judiciaire de TROYES, statuant par ordonnance publique, par mise à disposition au greffe, en référé, en premier ressort, réputée contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande aux fins de constatation de la résiliation du bail commercial du 1er juin 2016 ;

ORDONNONS l’expulsion de la société @ 3 SOBROFI SERIMAR et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, sis [Adresse 3] à [Localité 6], au besoin avec le concours d’un serrurier ;

DISONS que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société @ 3 SOBROFI SERIMAR à payer à la société civile immobilière D'[Localité 5], à titre de provision :

la somme de 27 007,66 euros (VINGT SEPT MILLE SEPT EUROS ET SOIXANTE-SIX CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés au 8 avril 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, soit 5 031,66 euros (CINQ MILLE TRENTE-ET-UN EUROS ET SOIXANTE SIX CENTIMES), à compter du 5 mai 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de provision au titre du coût du commandement de payer ;

DISONS que les sommes dues porteront intérêts au taux contractuel de 15% tel que stipulé par l’article 13 du contrat liant les parties, à compter du 12 mars 2025, date du commandement de payer, pour le montant de 22 943,13 euros, puis à compter du 21 mai 2025, date de l’assignation, pour le surplus ;

CONDAMNONS la société @ 3 SOBROFI SERIMAR à verser à la société civile immobilière D'[Localité 5] la somme de 750 euros (SEPT CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société @ 3 SOBROFI SERIMAR aux dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT