TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2025

Jugement du :

28 NOVEMBRE 2025

MINUTE N°:

N° RG 24/00711 – N° Portalis DBWV-W-B7I-E2A6

NAC :50D

[S] [I]

c/

[N] [B] veuve [A]

[M] [A]

[W] [A]

[R] [A]

Grosse le

à

DEMANDERESSE

Madame [S] [I]

[Adresse 9]

[Localité 2]

représentée par Maître Olivier PLOTTON de la SCP THEMIS TROYES, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDEURS

Madame [N] [B] veuve [A]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Monsieur [M] [A]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Madame [W] [A]

[Adresse 12]

[Localité 1]

Madame [R] [A]

[Adresse 13]

[Localité 11]

représentés par Maître Aurélien CASAUBON de la SELARL SF CONSEIL ET ASSOCIES, avocat au barreau de l’AUBE

* * * * * * * * * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 24 octobre 2025 tenue par Monsieur MEMETEAU Bastien, juge placé par délégation par ordonnance du 27 juin 2025 du Premier Président de la Cour d’appel de [Localité 16], statuant à juge unique, assistée de Madame DESSELIER Charlyne greffière lors des débats et de Madame BISSON Laura, greffière lors de la mise à disposition de la décision.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que la décision serait rendue le 28 Novembre 2025.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 19 mai 2021 reçu par Maître [C], notaire à [Localité 14], Madame [S] [I] a acquis de Madame [N] [B] épouse [A], Madame [W] [A], Monsieur [M] [A] et Madame [R] [A] (ci-après " les consorts [A] ") un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 9] à [Localité 15] cadastré section ZC n°[Cadastre 6] et n°[Cadastre 7] pour une contenance totale de 11 ares 35 centiares ainsi que la moitié indivise portant sur un bien en nature de passage commun cadastré section ZC n°[Cadastre 5], le tout pour un prix de 150.000 euros.

Après l’entrée en possession des lieux, Madame [I] a constaté des infiltrations provenant de la toiture.

Madame [I] a fait diligenté une mesure d’expertise amiable par le cabinet ELEX avec rapport d’expertise daté du 2 janvier 2023.

Madame [I] s’est rapprochée de l’entreprise ERIC NICOL pour estimation du prix des travaux de réfaction, devis du 8 juillet 2022 les évaluant au cout de 51.994,80 euros.

Par courrier du 20 août 2021, Madame [I] a mis en demeure les consorts [A] de payer cette somme sans qu’un accord ne soit trouvé.

Par ordonnance du 13 juin 2023, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise judiciaire, la confiant à Monsieur [J] [D] et disant que chaque partie conservait la charge de ses propres dépens.

Le rapport d’expertise de Monsieur [D] a été déposé le 8 janvier 2024.

Par acte d’huissier des 9 et 12 février 2024, Madame [I] a fait assigner les consorts [A] devant le Tribunal judiciaire de Troyes, au visa de l’article 1641 du Code civil, aux fins d’indemnisation de ses préjudices subis.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2025, auxquelles il est fait expressément référence, Madame [I] sollicite de :

— CONDAMNER in solidum les consorts [A] à lui payer la somme de 52.394,80 euros en réparation de son préjudice matériel ;

— DIRE que cette somme sera indexée sur l’indice du coût de la construction à compter de l’assignation et jusqu’à son parfait paiement ;

— CONDAMNER in solidum les consorts [A] à lui payer la somme mensuelle de 100 euros à compter du mois de juillet 2021 et jusqu’à parfait paiement au titre du trouble de jouissance ;

— CONDAMNER in solidum les consorts [A] à lui payer la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— CONDAMNER in solidum les consorts [A] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— CONDAMNER in solidum les consorts [A] aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 06 juin 2025, auxquelles il est fait expressément référence, les consorts [A] sollicitent de :

— DEBOUTER Madame [I] de l’intégralité de ses demandes ;

— CONDAMNER Madame [I] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— CONDAMNER Madame [I] aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci.

La clôture de la procédure a été fixée à la date du 2 septembre 2025 par ordonnance du même jour, l’affaire ayant été renvoyée à l’audience du 24 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la garantie des vices cachés

Il convient de mentionner qu’au regard des moyens formés par les parties, précisément des défendeurs, il convient d’aborder la question de la caractérisation d’éventuels vices cachés grevant le bien immobilier vendu (i) avant d’envisager la question de l’exclusion de la garantie, et donc la question de la connaissance ou non par les vendeurs de tels vices (ii).

Sur la caractérisation de vices cachés

En application des dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil, il appartient à l’acquéreur qui exerce l’action en garantie des vices cachés de rapporter la preuve de défauts cachés de la chose vendue de nature à la rendre impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés exige donc du demandeur qu’il rapporte la preuve de la réunion de trois conditions : l’existence d’un vice caché, l’antériorité du vice au moment de la vente et la démonstration de la gravité du défaut de nature à compromettre l’usage de la chose vendue.

En l’espèce, il ressort des écritures du demandeur que des infiltrations provenant de la toiture ont été constatées par Madame [I], lesquelles ont conduit à endommager les parties habitables du bien immobilier.

Madame [I] produit un rapport d’expertise amiable du 2 janvier 2023 rédigé par la société ELEX, lequel précise en page numéro 2 qu’ont été présents lors du rendez-vous du 14 septembre 2022 trois des défendeurs. Il ressort de ce rapport que des infiltrations d’eau ont été constatées à l’intérieur de la véranda, lesquelles sont en lien avec la faible pente de la toiture en tuiles, laquelle est « insuffisante ». Il est noté que selon les vendeurs, la toiture a été refaite en 1993 et qu’aucune infiltration n’a été constatée antérieurement à la vente.

S’agissant du rapport d’expertise judiciaire déposé le 8 janvier 2024 par Monsieur [D], il en ressort que les tuiles de la toiture " ont été fabriquées en usine les 23 novembre 2004 et 18 janvier 2006, et non en 1993, contrairement à ce qu’ont prétendu Madame [B] et son fils « et que les trois fenêtres de marque VELUX au niveau de la couverture de la véranda » ont été fabriquées en 2005, donc il n’était pas possible de les poser en 1993, contrairement à ce qu’ont prétendu Madame [B] et son fils ". Les traces d’infiltrations d’eau pluviale sont présentes précisément en sous-face du plafond, au pourtour des trois fenêtres VELUX de la toiture, à la jonction du bas de pente du plafond et du haut du mer recevant les fenêtres verticales, à la jonction du mur maçonné du pignon (au fond de la véranda) et du plafond pvc et sur le dessus d’un radiateur électrique.

Le rapport d’expertise caractérise l’existence d’un désordre en l’existence de ces infiltrations « au travers de la couverture et du plafond de la véranda ». Le rapport souligne des causes diverses de ces infiltrations à différents niveaux :

— La toiture : Le recouvrement des tuiles est insuffisant (7,5 contre 12,5 centimètres), non-conforme aux préconisations du fabricant et du DTU 40.24, la pente minimale autorisée est de 16,17°, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, il n’existe pas de liaison étancher à la jonction des rampants entre la maison et la véranda, non-conforme aux préconisations du fabricants et du DRU 40.24 et trois tuiles sont cassées, dont l’une a été revêtue de mastic silicone translucide ;

— L’écran sous la toiture : l’écran non HPV (haute perméabilité à la vapeur d’eau) présente des percements dus aux fixations de l’ossature du faux plafond, les lés ne sont pas continus et les recouvrements longitudinaux insuffisants, l’écran est absent à certains endroits, le contre-litonnage devant assurer la ventilation est partiellement absent, causant une absence de ventilation, non-conforme aux préconisations du fabricant et du DTU 40.29;

— L’isolation thermique : L’isolant est contre l’écran sous la toiture, ce qui crée de la condensation d’eau, il n’existe pas de ventilation entre l’écran non HPV et l’isolant thermique, non-conforme au DTU 45.10 ;

— Présence de feuilles dans les couloirs d’évacuation pluviale des trois fenêtres VELUX : Cette obstruction crée un ralentissement de l’évacuation des eaux pluviales et peut générer un débordement d’eau en cas de fortes pluies ;

— Non-étanchéité de la souche de cheminée : La zinguerie est non-étanche à l’eau pluviale du fait d’une malfaçon, les deux raccords latéraux et le derrière de la souche sont obstrués partiellement par des feuilles, créant un ralentissement de l’évacuation de l’eau pluviale ;

— Les fenêtres de toiture : La pente des fenêtres VELUX est insuffisante, une pente minimale de 15° étant préconisée par le fabricant, les vis des carters hauts ne sont pas étanches à l’eau de pluie et ne sont pas celles d’origine, la liaison entre le cadre fixe de la fenêtre et l’écran n’a pas été réalisée conformément aux préconisations du fabricant ;

Selon l’expert, il ressort de ce constat des différents désordres que ceux-ci proviennent en partie d’une négligence dans l’entretien de la couverture mais « principalement d’une erreur de conception, de multiples malfaçons de la toiture de la véranda, nuisant à l’étanchéité et à la solidité de l’ouvrage et de le rendre impropre à sa destination ».

Le rapport d’expertise souligne que " les malfaçons n’étaient pas visibles par une profane. Madame [I] ne s’est pas faite assister par un expert ni par une entreprise de bâtiment lors de la visite préalable à l’achat ".

Il ressort de ces éléments que des désordres multiples existent concernant le bien litigieux, lesquels sont la cause, pris dans leur intégralité, des différentes infiltrations d’eau au niveau de la toiture dans la véranda notamment. Ces différents désordres concernent pour la plus grande partie (90% selon l’expert) des problèmes de conception liés à la construction ou la reconstruction de la toiture. Ainsi qu’il ressort du rapport de l’expertise, de tels désordres doivent nécessairement être considérés comme étant cachés lors de la vente pour Madame [B], non-professionnelle du bâtiment. Des vices existent de par l’existence de cette multitude de désordres grevant la toiture de la véranda précisément au-regard du non-respect de différentes préconisations et normes applicables en matières de travaux de toitures et de fenêtres. Le manque d’entretien de la toiture ne saurait être retenu comme caractérisant un vice caché dès lors que ce désordre n’est aucunement caché.

Dès lors, il doit être considéré que les désordres ainsi constatés constituent des défauts cachés de la chose vendue aux acheteurs, lesquels constituent donc des vices cachés.

Concernant la condition d’antériorité, le rapport d’expertise note expressément que les désordres ainsi constatés résultent principalement de défaut de conception de la toiture, de sorte que ces désordres précisément sont nécessairement antérieurement à la vente du bien litigieux.

Cette condition d’antériorité est donc remplie.

Concernant la démonstration de la gravité du défaut de nature à compromettre l’usage de la chose vendue, le rapport d’expertise judiciaire indique, que les différents désordres constatés portent atteinte à l’habitabilité de la véranda, que « la présence d’eau avec les matériels et installations électriques présente un risque majeur pour les occupants » et que des travaux de réfaction sont nécessaires. Précisément, il y a lieu de considérer que les infiltrations d’eau provoquées par les désordres ainsi constatées sont graves et compromettent l’usage de la chose vendue dès lors que l’usage et l’habitabilité d’une partie de la maison d’habitation, précisément la véranda, sont a minima réduits, en tout cas compromis.

En conséquence, il convient de considérer que la chose vendue est grevée de vices cachés, lesquels engagent la garantie des vices cachés des vendeurs.

Sur l’exclusion de garantie

Aux termes de l’article 1643 du Code civil, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

Ainsi, dès lors que la mauvaise foi des vendeurs n’est pas établie, le juge est tenu d’appliquer une clause de non-garantie stipulant que l’acquéreur prendrait l’immeuble dans son état actuel, avec tous ses vices ou défauts, apparents ou cachés, lors de la découverte d’un vice, y-compris caché.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 19 mai 2021 reçu par Maître [C], notaire à [Localité 14], stipule en page 9 que " l’ACQUEREUR prend LE BIEN dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre LE VENDEUR pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte ; le tout sauf ce qui est éventuellement précisé ci-après en ce qui concerne les constructions ".

Qu’il s’agit précisément d’une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, son jeu ne pouvant être écarté qu’à raison pour Madame [I] de démontrer la mauvaise foi des vendeurs, laquelle peut notamment résulter de la connaissance des vices.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que « vu les infiltrations d’eau pluviale, les malfaçons et leurs conséquences étaient susceptibles d’être connues du vendeur ».

Il ressort du courriel de Madame [R] [A] du 16 novembre 2023 et du permis de construire du 12 octobre 1991 que, ce qui n’est pas contesté par les parties, que la construction de la véranda et de la toiture a été réalisée, au moins en partie, par feu Monsieur [T] [A], père et ex-époux des défendeurs.

Toutefois, force est de constater, ainsi qu’il a été dit et qu’il ressort précisément du rapport d’expertise, les travaux, ou l’ensemble des travaux, n’ont pas pu être tous réalisés à cette époque dès lors que certaines pièces et certains matériaux sont plus récents et il est logiquement impossible qu’ils aient été utilisés par Monsieur [T] [A] avant leur fabrication.

Ainsi qu’il ressort du courriel du 16 novembre 2023 précité, Monsieur [T] [A] a pu être assisté par son fils, à savoir Monsieur [M] [A], mais pas par des professionnels.

A cet égard, le rapport d’expertise souligne que " les désordres proviennent principalement d’une erreur de conception, de multiples malfaçons lors des travaux de construction de la toiture de la véranda par Monsieur [A] ".

Il ressort de l’ensemble que les consorts [A] ont nécessairement menti sur la date de réalisation des travaux concernant la toiture, soit en omettant sciemment l’existence de travaux de réfaction, soit en donnant volontairement une date erronée s’agissant des travaux initiaux de conception et de construction de la véranda et de sa toiture.

Qu’il apparaît que l’ensemble des travaux a été réalisé par feu Monsieur [T] [A], père et ex-mari des défendeurs et que ceux-ci n’ont jamais contesté avoir habité jusqu’à la vente dans l’immeuble litigieux, ce qui se déduit également des différentes attestations produites par les défendeurs.

Qu’il s’ensuit que, dès lors que les vices cachés étaient antérieurs à la vente et résultaient très majoritairement (pour 90% selon l’expert) des erreurs de conception et des malfaçons multiples réalisées par Monsieur [T] [A], les défendeurs étaient nécessairement informés de l’existence de ces vices de part l’existence d’infiltrations d’eau pluviale, conséquence directe de ces vices ainsi qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire.

En effet, les consorts [A] retiennent à tort que l’expert aurait stigmatisé la carence de Madame [I] dans l’entretien de la toiture, l’expert ne la désignant pas nommément quand il évoque cet élément, et ce d’autant plus que ce manque d’entretien n’est pas retenu au titre de la caractérisation des vices cachés dès lors qu’il ressort précisément du rapport d’expertise que cette négligence a une conséquence minime dans la survenue des infiltrations d’eau pluviale.

Outre cet élément qui justifie de la connaissance par les défendeurs de ces vices cachés, la mauvaise foi de ces derniers est également caractérisée par leur mensonge quant à la date de réalisation des travaux opérés par Monsieur [T] [A], date qu’ils ne peuvent ignorer, et ce d’autant plus que Madame [R] [A] mentionne que son frère a participé à ces travaux. La caractérisation de cette mauvaise foi de la part des défendeurs ressort de ces éléments sans qu’il ne soit nullement nécessaire de s’intéresser à la question de la dévolution des biens, droits et actions du de cujus à ses ayants-droits, un tel élément étant, au surplus, retenu à tort par la demanderesse.

En conséquence, il convient de ne pas appliquer la clause d’exclusion de garantie des vices cachés à l’égard de Madame [I] au-regard de la mauvaise foi caractérisée des défendeurs.

Sur les conséquences de l’existence de vices cachés

Aux termes de l’article 1644 du Code civil, « dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ».

Selon l’article 1646 du Code civil, « si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente ».

Dès lors que l’existence de vices cachés est caractérisée, il convient d’en tirer toutes les conséquences automatiques.

Madame [I] ne sollicitant pas la résolution du contrat de vente, elle exerce précisément une action estimatoire et est en droit de se faire rendre une partie du prix, celui-ci pouvant être estimé au montant des travaux nécessaires pour que le bien immobilier litigieux corresponde à celui qu’elle a cru acheter pour la somme payée.

Il ressort du rapport d’expertise que le devis fourni par les consorts [A] pour une somme de 21.990,82 euros propose une solution ne correspond pas à la présence d’une toiture en tuile mécanique béton et ne mentionne pas les travaux de réfection du plafond ni des travaux de reprise de l’électricité en plafond, de sorte qu’il « n’est pas techniquement et économiquement acceptable ». A contrario, il est souligné que le devis fourni par la demanderesse pour un montant de 51.994,80 euros daté du 8 juillet 2023 pourrait être réévalué en fonction du coût de la construction, qu’il est techniquement et économiquement acceptable et qu’il devrait être complété « par des travaux de reprise de l’électricité en plafond pouvant être estimés à 400 euros ».

Il convient de préciser que contrairement à ce qu’indique Madame [I], il ne s’agit nullement d’indemniser son préjudice matériel à ce stade car il n’est pas question de dommages et intérêts mais bien de l’exercice de l’action estimatoire, et donc d’une restitution d’une partie du prix.

En conséquence, il convient de condamner les consorts [A] in solidum au paiement de la somme de 52.394,80 euros au titre de la réduction du prix de la vente du 19 mai 2021, indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction à compter de l’assignation jusqu’au jugement.

Sur les dommages et intérêts

Selon l’article 1645 du Code civil, « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

En l’espèce, il ressort de ce qui a été dit ci-dessus que les vendeurs connaissaient l’existence des vices cachés.

Il ressort du rapport d’expertise qu’au vu des infiltrations d’eau pluviale, Madame [I] a nécessairement subi un préjudice sous la forme d’un trouble de jouissance lors des fortes pluies, lequel peut être estimé à 100 euros par mois passé depuis l’acquisition du bien immobilier, soit la somme totale de 3.000 euros au jour du dépôt du rapport.

Il s’ensuit que Madame [I] a nécessairement subi un trouble de jouissance en ne pouvant pas faire usage du bien immobilier acheté comme ce qu’elle pouvait initialement espérer.

Il convient de constater que les écritures produites par Madame [I] sont discordantes concernant ce poste de préjudice, la discussion sollicitant une indemnisation jusqu’au jugement à intervenir et le par ce motifs jusqu’à parfait paiement. Sur ce point, il conviendra de condamner les consorts [A] au paiement d’une somme totale couvrant la période allant de l’acquisition du bien immobilier jusqu’au présent jugement uniquement.

Madame [I] produit un certificat médical du docteur [X] du 7 novembre 2023 indiquant que celle-ci présente des troubles psychologiques avec troubles du sommeil, manifestations d’anxiété, « troubles qu’elle rattache aux problèmes de sa maison ».

Il s’ensuit que Madame [I] a effectivement subi un préjudice moral en lien avec l’achat du bien immobilier litigieux et l’ensemble des problématiques liées à l’existence de ces vices cachés, précisément le fait de gérer les différentes infiltrations dans la véranda.

En conséquence, il convient de condamner les consorts [A] in solidum à payer la somme de 5.200 (100 euros par mois jusqu’au mois du jugement) euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi par Madame [I] et 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, les consorts [A] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Les consorts [A] seront également condamnés in solidum à payer à Madame [I] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Madame [N] [B] veuve [A], Madame [W] [A], Monsieur [M] [A] et Madame [R] [A] à payer la somme de 52.394,80 euros à Madame [S] [I] en réduction du prix de la vente intervenue le 19 mai 2021, avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction à compter de l’assignation jusqu’au présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [B] veuve [A], Madame [W] [A], Monsieur [M] [A] et Madame [R] [A] à payer à Madame [S] [I] la somme de 5.200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [B] veuve [A], Madame [W] [A], Monsieur [M] [A] et Madame [R] [A] à payer à [S] [I] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [B] veuve [A], Madame [W] [A], Monsieur [M] [A] et Madame [R] [A] à payer à Madame [S] [I] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [B] veuve [A], Madame [W] [A], Monsieur [M] [A] et Madame [R] [A] aux entiers dépens, ce-compris les frais d’expertise judiciaire ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé le 28 novembre 2025.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge