REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 22 AVRIL 2026

__________________________

N° RG 25/06792 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K3ED

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

CADRE GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DÉBATS :

A l’audience du 18 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Avril 2026.

Ordonnance prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [A] [D], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Magali NOLLET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [E] [D], demeurant [Adresse 1]

assistée par M^e Magali NOLLET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR

Monsieur [M] [F]

né le 02 Octobre 1997 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Benoît BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Benoît BRUNET-DEBAINES

— M^e Magali NOLLET

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 28 septembre 2019 ayant pris effet le 01 octobre 2019, Monsieur [A] [D] et Madame [E] [D] ont consenti à Monsieur [M] [F] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 370,00 €, outre une provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, Monsieur [A] [D] et Madame [E] [D] ont fait signifier à Monsieur [M] [F] un commandement de payer pour un montant de 1 618,52 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 septembre 2025, Monsieur [A] [D] et Madame [E] [D] ont fait assigner Monsieur [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir constater la résolution de plein droit du bail conclu entre les parties par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion du locataire et le condamner au paiement provisionnel de l’arriéré locatif, outre l’octroi d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 05 septembre 2025.

A l’audience du 18 mars 2026, à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Monsieur [A] [D] et Madame [E] [D] représentés par leur conseil confirment que la dette locative a bien été soldée, à l’exception du mois de mars 2026, mais affirment que Monsieur [F] attend toujours le dernier moment pour payer et faire obstacle à son expulsion, comme il l’avait déjà fait en 2023 lors de la précédente procédure initiée par ses bailleurs. Ils s’opposent à sa demande de délais. Ils font par ailleurs valoir que les voisins se plaignent de nuisances perpétrées par Monsieur [F], et notamment d’une fuite émanant de sa salle de bains, qu’il est impossible de prendre en charge, l’intéressé s’opposant à ce que ses propriétaires accèdent à son logement.

Monsieur [M] [F] était représenté par son conseil. Sa demande de renvoi a été rejetée. Il sollicite le maintien dans les lieux et justifie avoir soldé sa dette locative, à l’exception du mois de mars 2026. Pour expliquer ses retards de paiement, il explique avoir subi plusieurs événements personnels (maladie, baisse des revenus, panne de véhicule et achat en urgence d’un nouveau).

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un diagnostic social et financier dont il a été donné lecture.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire et en premier ressort.

MOTIVATION

I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 05 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [A] [D] et Madame [E] [D] ont régulièrement notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 19 juin 2025, soit dans un délai de 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [A] [D] et Madame [E] [D] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 16 juin 2025, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d’une somme de 1 618,52 €.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de 2 mois applicable en l’espèce.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l’expiration du délai de 2 mois à compter du commandement de payer, soit le 16 août 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 septembre 2019 à compter du 16 août 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort des pièces du dossier que Monsieur [M] [F] a soldé sa dette locative avant l’ouverture des débats et qu’il se présente à l’audience avec pour seule échéance impayée celle du mois en cours. Il sera donc constaté que la demande en paiement des arriérés de loyers et charges antérieurs à l’audience est devenue sans objet.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Suivant l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Nonobstant la qualité de juge de l’évidence du Juge des référés, ce dernier peut accorder des délais de paiement lorsque la créance est certaine et exigible (Cass. civ. 2?, 11 mai 2000).

En l’espèce, Monsieur [F] justifie avoir soldé l’ensemble de sa dette et avoir repris le paiement de ses loyers courants, à l’exception de celui du mois de mars 2026, dont les parties conviennent qu’il sera honoré en fin de mois. S’il ressort des débats que Monsieur [F] a déjà fait l’objet d’une procédure d’expulsion engagée par ses propriétaires et qu’au dire de ces derniers, il a pu éviter de quitter son logement en soldant sa dette au dernier moment. S’il est également acquis que dans le cadre de la présente instance, Monsieur [F] a soldé sa dette juste avant l’audience, il doit être constaté qu’à ce jour, il remplit les conditions d’octroi de délais et de maintien dans les lieux, considérant que sa dette locative est inexistante et qu’il a repris le paiement de ses loyers courants.

Néanmoins l’octroi de délai est sans objet en l’espèce, eu égard au solde de la dette. Le locataire établit ainsi être en mesure d’honorer le règlement de ses loyers. Il y a lieu de considérer que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais produit effet.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’expulsion des époux [D], ni à leur demande en paiement d’une indemnité d’occupation. Ces demandes seront rejetées.

Le bail se poursuivra entre les parties.

Sur les travaux

Il est évoqué par les parties à l’audience l’existence d’une fuite au sein de l’appartement de Monsieur [F], sur laquelle les versions diffèrent, les propriétaires affirmant que Monsieur [F] refuse l’accès au logement, Monsieur [F] affirmant que des professionnels étaient déjà intervenus et que l’accès à son logement était possible.

En premier lieu, le juge n’est saisi d’aucune demande des parties quant à une autorisation de pénétrer dans les lieux ou quant à la réalisation de travaux. Il ne sera donc pas statué sur le litige relatif aux travaux.

Par ailleurs, la demande se heurte par nature, et considérant l’opposition des parties, à des contestations sérieuses, de sorte qu’elle ne relèverait en tout état de cause pas des pouvoirs du juge des référés.

II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [F] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [M] [F] à payer à Monsieur [A] [D] et Madame [E] [D] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande aux fins de résiliation judiciaire concernant le bail d’habitation consenti par Monsieur [A] [D] et Madame [E] [D] à Monsieur [M] [F],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 septembre 2019 entre Monsieur [A] [D] et Madame [E] [D] d’une part, et Monsieur [M] [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 16 août 2025 à minuit ;

CONSTATE que Monsieur [M] [F] a soldé sa dette locative en intégralité avant l’audience et qu’il remplit les conditions de maintien dans les lieux fixées par la loi de 1989 ;

AUTORISE le maintien dans les lieux loués de Monsieur [M] [F] ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais produit ses effets et que le bail se poursuivra entre les parties ;

DEBOUTE Monsieur [A] [D] et Madame [E] [D] de leur demande d’expulsion ainsi que de leur demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [M] [F] à payer à Monsieur [A] [D] et Madame [E] [D] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [M] [F] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 16 juin 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE CADRE GREFFIER LA PRÉSIDENTE