TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

DU 08 JUILLET 2025

Ordonnance du :

08 JUILLET 2025

N° RG 25/00124 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FEI4

30B 0A

Société PPA

c/

Société DJ COMPANY

Grosse le

à

DEMANDERESSE

Société PPA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Solen REMY GANDON, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDERESSE

Société DJ COMPANY, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Benjamin MADELENAT, avocat postulant, de la SELARL SF CONSEIL ET ASSOCIES, avocats au barreau de l’AUBE, et par Maître Matthieu HUE, avocat plaidant, de la SELARL AUGURE AVOCAT, avocats au barreau de PARIS

* * * * * * * * * *

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 Mars 2025 puis après renvois à la demande des parties, plaidée à celle du 10 Juin 2025 tenue par :

— Madame Odile SIMART, Présidente, statuant en référé,

assistée de Madame Julia MARTIN, Greffier.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 08 Juillet 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 20 et 26 février 2020, la société PPA a consenti à la société DJ COMPANY un bail commercial pour des lots dépendant d’un ensemble commercial sis [Adresse 3] à [Localité 4], lots n° 0001, n° 0002 et n° 0003 pour une durée de 9 années moyennant le paiement d’un loyer annuel de 111 600 euros hors taxes, payable trimestriellement par échéances de 27 900 euros hors taxes.

Par exploit de commissaire de justice du 10 octobre 2024, la société PPA a fait délivrer à la société DJ COMPANY un commandement de payer la somme de 171 764,12 euros en loyers impayés au mois d’octobre 2024, outre le coût de l’acte et visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Invoquant que son commandement est resté sans effet, par exploit de commissaire de justice du 31 janvier 2025, la société PPA a fait assigner la société DJ COMPANY devant le président de ce tribunal statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du bail ;ordonner l’expulsion de la société DJ COMPANY et de tous occupants de son chef, aux frais de la société DJ COMPANY ;condamner la société DJ COMPANY au paiement, à titre de provision, des sommes suivantes :139 108,32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2025 ;13 910,83 euros au titre de la clause pénale ;une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 15 393,50 euros jusqu’à libération effective des lieux ;ordonner la conservation, par la société PPA, du dépôt de garantie d’un montant de 32 258,77 euros à due concurrence des sommes dues par la société DJ COMPANY ; condamner la société DJ COMPANY à remettre en état les lieux et à effectuer les réparations locatives qui lui incombent, à ses frais ;condamner la société DJ COMPANY au paiement de la somme de 3 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, le coût de la signification de l’assignation et de l’ordonnance à intervenir ainsi que les frais de recouvrement à venir.

À l’audience du 10 juin 2025, la société PPA, représentée par avocat, maintient ses demandes. Elle actualise le montant de l’arriéré locatif à 225 236,78 euros arrêté au 1er juillet 2025, le montant de l’indemnité demandée au titre de la clause pénale à 22 523,67 euros et le montant l’indemnité d’occupation à 14 124,50 euros par mois.

La société DJ COMPANY, représentée par avocat, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi qu’un délai de paiement de deux ans pour s’acquitter de sa dette.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation du bail est justifiée par la production aux débats :

du bail commercial en date des 20 et 26 février 2020, qui contient une clause résolutoire en sa page 13 ;du commandement de payer la somme de 171 764,12 euros, arrêtée au mois d’octobre 2024, délivré le 10 octobre 2024, avec rappel de la clause résolutoire ;du relevé de compte locatif de la société DJ COMPANY fourni par la société civile immobilière PPA arrêté au 1er juillet 2025 faisant état d’une dette locative de 225 236,78 euros ;

La société DJ COMPANY ne conteste pas ne pas avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer du 10 octobre 2024.

Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 11 novembre 2024.

Sur le paiement provisionnel des sommes dues

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable » le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit par la société PPA :

le bail commercial en date des 20 et 26 février 2020, qui contient une clause pénale en sa page 12 ;le commandement de payer la somme de 171 764,12 euros, arrêtée au mois d’octobre 2024, délivré le 10 octobre 2024, avec rappel de la clause résolutoire ;le relevé de compte locatif de la société DJ COMPANY fourni par la société civile immobilière PPA arrêté au 1er juillet 2025 faisant état d’une dette locative de 225 236,78 euros ;

La société DJ COMPANY ne conteste pas son arriéré locatif.

Il ressort de ce qui précède que l’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable. Il sera donc fait droit à la demande de la société PPA tendant au paiement des sommes dues au 1er juillet 2025, à titre de provision, soit 225 236,78 euros.

Par ailleurs le contrat liant les parties stipule en sa page 12 qu’à défaut de paiement de toute somme due à son échéance, une pénalité à hauteur de 10% des sommes dues est exigible.

Il y a dès lors lieu de condamner la société DJ COMPANY au paiement d’une pénalité à hauteur de 10% des sommes dues, soit 22 523,67 euros.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délai de paiement

Aux termes de l’article 1345-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. ».

En l’espèce, la société DJ COMPANY indique avoir mis en œuvre une série de mesures destinées à réduire ses charges pour les années 2025 et 2026 de plus de 50%. Elle fournit au soutien de ses allégations un tableau prévisionnel et une note de son expert-comptable, lequel indique qu’il n’a aucun commentaire à formuler sur ce tableau et que la diminution de charges évoquée lui paraît cohérente avec les mesures engagées par la société.

Elle explique que cette diminution de charges lui permettra de dégager une marge suffisante pour apurer sa dette, et précise qu’elle dispose d’un stock important à même de contribuer à cet objectif.

La société PPA s’oppose à cette demande au motif que le débiteur ne sera pas en mesure de s’acquitter de sa dette dans un délai de deux années.

Elle fait valoir que le tableau prévisionnel contient des chiffres erronés, notamment sur le poste locatif, de sorte que la société débitrice ne sera toujours pas à l’équilibre en 2025 et 2026.

Elle ajoute que l’octroi d’un délai de grâce de deux années serait de nature à obérer sa trésorerie en cas d’impayé.

S’il apparaît que le résultat de la société débitrice doit effectivement être revu à la baisse en raison de l’utilisation de chiffres erronés s’agissant du poste locatif, force est de constater que la société DJ COMPANY a mis en œuvre de nombreuses mesures destinées à diminuer ses charges dans le but d’apurer son passif.

Cette diminution de charges, qui est apparue cohérente à l’expert-comptable de la société DJ COMPANY, permet d’envisager un apurement de la dette locative de la défenderesse et justifie la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que la mise en place d’un échéancier sur 24 mois.

Par ailleurs, en considération des intérêts du créancier, il y a lieu d’assortir cette suspension des effets de la clause résolutoire d’une déchéance immédiate du terme en cas de méconnaissance par le débiteur de l’échéancier mis en place.

Aussi, le non-respect d’une seule des échéances entraînera automatiquement la reprise des effets de la clause résolutoire, l’expulsion du débiteur des locaux mis à bail et l’exigibilité immédiate des sommes dues ainsi que d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

La société DJ COMPANY, qui succombe, sera tenue aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de la signification de l’ordonnance et de la présente décision, et sera condamnée à verser la somme de 1 000 euros à la société PPA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Odile SIMART, président du tribunal judiciaire de TROYES, statuant par ordonnance publique par mise à disposition au greffe, en référé, en premier ressort, contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNONS la société DJ COMPANY à payer à la société PPA, à titre de provision :

la somme de 225 236,78 euros (DEUX CENT VINGT-CINQ MILLE DEUX CENT TRENTE-SIX EUROS ET SOIXANTE-DIX-HUIT CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés, suivant dernier décompte des sommes dues en date du 1er juillet 2025 ;la somme de 22 523,67 euros (VINGT DEUX MILLE CINQ CENT VINGT-TROIS EUROS ET SOIXANTE SEPT CENTIMES) au titre de la pénalité contractuelle ;

AUTORISONS la société DJ COMPANY à apurer son passif en 23 paiements consécutifs de 10 500 euros (DIX MILLE CINQ CENTS EUROS), le 24ème paiement réglant le solde, devant intervenir le 15 de chaque mois à compter de la présente ordonnance ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, qui sera censée n’avoir pas joué en cas de respect de l’échéancier par le débiteur ;

DISONS que, faute pour la société DJ COMPANY de payer à bonne date, en sus des loyers courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

Le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et les voies d’exécution pourront être reprises ;La clause résolutoire sera acquise ;Il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société DJ COMPANY et de tout occupant de son chef des locaux mis à bail, si besoin avec l’assistance d’un serrurier ; Les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à leur libération effective ;

CONDAMNONS la société DJ COMPANY à verser à la société PPA la somme de 1 000 euros (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société DJ COMPANY aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT