TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 03 NOVEMBRE 2025

Jugement du :

03 NOVEMBRE 2025

MINUTE N°:

N° RG 20/01381 – N° Portalis DBWV-W-B7E-D5XA

NAC :50D

[Z] [S]

c/

[Y] [T] [I] [D]

[G] [K] [R] épouse [D]

Grosse le

à

DEMANDERESSE

Madame [Z] [S]

née le 02 Novembre 1976 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Isabelle DOMONT-JOURDAIN, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [T] [I] [D]

né le 25 Octobre 1962 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Armelle COURTOIS de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS COURTOIS, avocat au barreau d’AUBE

Madame [G] [K] [R] épouse [D]

née le 27 Septembre 1968 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Armelle COURTOIS de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS COURTOIS, avocat au barreau de l’AUBE

* * * * * * * * * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 26 Septembre 2025 tenue par Monsieur MEMETEAU Bastien, juge placé au Tribunal judiciaire de Troyes, par délégation par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de Reims du 27 Juin 2025, statuant à juge unique, assisté de Madame BISSON Laura, greffière.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré.

Il a été indiqué que la décision serait rendue le 03 Novembre 2025.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 17 septembre 2018, Madame [Z] [S] a fait l’acquisition d’une maison d’habitation sise [Adresse 2] cadastrée [Cadastre 5] à [Localité 8] auprès de Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [R] épouse [D] (ci-après « les époux [D] »).

Plusieurs mois après cette vente, Madame [Z] [S] a subi des inondations nécessitant l’intervention d’un plombier à plusieurs reprises ainsi que d’une société de vidange.

Suivant courrier du 29 octobre 2019, Madame [Z] [S] a contacté les vendeurs pour faire part de ce problème d’évacuation des eaux usées. En réponse, les époux [D] lui ont alors indiqué avoir eu connaissance que la longueur des canalisations facilitait les obstructions et l’engorgement de celles-ci et qu’ils avaient été alertés de la nécessité d’être vigilants quant à leur entretien, joignant à leur réponse une facture d’intervention de la SASU ASSAINISSEMENT VIDANGES LEVEQUE du 12 juin 2017.

Par courrier en date du 25 novembre 2019, Madame [Z] [S], par l’intermédiaire de sa protection juridique, sollicitait l’annulation de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés auprès des époux [D].

Madame [Z] [S] a fait assigner par acte d’huissier de justice du 11 septembre 2020 les époux [D] devant le Tribunal judiciaire de Troyes et sollicite de :

PRONONCER la résolution du contrat de vente intervenu le 17 septembre 2018 ;A titre principal,

CONDAMNER les époux [D] à rembourser le prix d’achat, soit la somme de 202.200 euros dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;CONDAMNER les époux [D] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;CONDAMNER les époux [D] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER les époux [D] aux entiers dépens ;DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par ordonnance du 9 septembre 2024, le juge de la mise en état a, notamment, rejeté la demande des époux [D] de prononcé de la péremption d’instance, leur demande subséquente de prononcé de l’extinction de l’instance et de dessaisissement de la juridiction et déclaré irrecevable leur demande d’écarter une pièce des débats.

Par ordonnance du 29 juillet 2025, le juge de la mise en état a écarté les conclusions au fond des époux [D], déposées par leur conseil par voie dématérialisée le 30 juin 2025 et rejeté leur demande tendant à voir prononcée la révocation de l’ordonnance de clôture du 1er juillet 2025.

Il s’ensuit que les époux [D], bien que régulièrement représentés, n’ont pas conclu au fond.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci.

La clôture de la procédure a été fixée à la date du 1er juillet 2025 par ordonnance du même jour, l’affaire ayant été renvoyée à l’audience du 26 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité de conclusions et pièces déposées après l’ordonnance de clôture

Selon l’article 802 du Code de procédure civile, « après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office ».

En l’espèce, il a été constaté lors de l’audience de plaidoiries du 26 septembre 2025 que les époux [D] ont transmis au tribunal un dossier de plaidoiries reprenant leurs écritures écartées par ordonnance du 29 juillet 2025 du juge de la mise en état.

Ce dossier de plaidoirie a été déposé au tribunal le 11 septembre 2025, soit postérieurement à l’ordonnance de clôture.

En conséquence, les conclusions et pièces déposées par les époux [D] seront déclarées irrecevables d’office.

Sur la garantie des vices cachés

En application des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, il appartient à l’acquéreur qui exerce l’action en garantie des vices cachés de rapporter la preuve de défauts cachés de la chose vendue de nature à la rendre impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés exige donc du demandeur qu’il rapporte la preuve de la réunion de trois conditions : l’existence d’un vice caché, l’antériorité du vice au moment de la vente et la démonstration de la gravité du défaut de nature à compromettre l’usage de la chose vendue.

En l’espèce, il ressort des écritures de la demanderesse que celle-ci a acquis la maison d’habitation auprès des époux [D] le 17 septembre 2018. Elle a constaté un problème d’évacuation des eaux usées quelques mois après la vente en ce que plusieurs inondations se sont produites dans le logement. Ce problème, selon la demanderesse, a précisément nécessité l’intervention d’un plombier, ce qui n’a pas permis de solutionner le problème, de sorte qu’une société de vidange a également dû intervenir.

Ces éléments sont justement repris et détaillés dans le courrier de Madame [Z] [S] aux époux [D] du 29 octobre 2019, soit un peu plus d’un an après l’acquisition du bien litigieux, ce qui accrédite la véracité de ces interventions techniques.

Un tel défaut est nécessairement caché en ce qu’il concerne les canalisations, lesquelles sont un ouvrage sous-terrain invisible à l’œil nu lors d’une visite en vue de l’achat d’un bien immobilier. Précisément, un défaut touchant les canalisations ne se dévoile qu’à l’usage, soit après l’entrée dans les lieux. La seule mention dans l’acte de vente de ce que « le réseau d’assainissement utilisé n’a fait l’objet d’aucun contrôle de conformité, mais il déclare que l’installation est en bon état de fonctionnement » conduisant également à considérer que le vice est caché dès lors que l’écrit remis à l’acheteur stipule autrement qu’il ne devrait pas rencontrer de difficultés avec les canalisations, soi-disant en bon état.

En outre, il apparaît que ce défaut n’est pas seulement mineur en ce qu’il touche les canalisations, lesquelles sont essentielles dans toute maison d’habitation. Surtout, il ressort de l’ensemble que les canalisations d’évacuation des eaux usées ont été plusieurs fois bouchées, conduisant à plusieurs inondations du logement rendant nécessaire l’intervention de professionnels extérieurs. Il doit être considéré que le vice ainsi caractérisé rend impropre la chose vendu à l’usage auquel on la destine, des inondations étant régulières face à un défaut affectant les canalisations, de telles inondations ne permettant justement pas de jouir d’une habitation dans un cadre normal.

Ce vice doit également être considéré comme étant nécessairement antérieur à la vente, et ce pour plusieurs raisons. D’une part car il a été remonté par Madame [Z] [S] aux époux [D] seulement un an après l’acquisition du bien litigieux, soit un délai relativement bref pour ce qui concerne un bien immobilier, ce d’autant plus après plusieurs interventions techniques ayant démontrés que le défaut des canalisations est structurel et non conjoncturel. D’autre part, le courrier de Madame [Z] [S] du 29 octobre 2019, auquel ont répondu les époux [D], mentionne précisément que la société étant venue réalisée une vidange lui a indiqué que le problème d’écoulement des eaux usées et la conséquence d’une mauvaise pose des canalisations en coude plutôt qu’en ligne droite, de sorte que le vice réside bien dans la mauvaise installation des canalisations, laquelle est nécessairement antérieure à la vente. Aussi, la réponse des époux [D] indiquant qu’ils avaient connaissance préalablement à la vente d’un vice affectant la longueur des canalisations facilitant leur obstruction et qu’ils avaient été alertés, lors de la construction du regard extérieur et de la connexion entre la maison et celui-ci par plusieurs intervenants du besoin de vigilance quant à l’entretien des canalisations compte-tenu du risque d’engorgement, confirme cette préexistence du vice caché.

En conséquence, il convient de considérer que la chose vendue est grevée de vices cachés, lesquels engagent la garantie des vices cachés des vendeurs.

Dès lors, il y a lieu de prononcer la résolution du contrat de vente et de condamner les époux [D] au paiement de la somme de 202.200 euros correspondant au prix d’achat de la maison d’habitation litigieuse.

Sur le prononcé de l’astreinte

L’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

Selon l’article L. 131-3 du même code, « l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir ».

En l’espèce, Madame [Z] [S] sollicite que la condamnation des époux [D] à lui restituer le prix d’achat soit assorti d’une astreinte, nécessairement provisoire. Pour autant, elle ne démontre aucunement en quoi le prononcé d’une telle astreinte serait nécessaire et justifié.

En conséquence, Madame [Z] [S] sera déboutée à ce titre.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1645 du Code civil, « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

En l’espèce, et ainsi qu’il a été dit, postérieurement à la vente, par courrier du 30 octobre 2019, les époux [D] ont indiqué à Madame [Z] [S] qu’ils avaient connaissance, antérieurement à la vente, de ce que l’installation des canalisations était problématique et favorisait grandement le risque d’encombrement et d’égorgement de celles-ci, de nature à entraîner des inondations en l’absence d’entretien approprié. Ils ont précisément indiqué qu’ils devaient, et avaient, fait procéder à un curage des canalisations tous les deux ans, comme en atteste une dernière facture de la SASU ASSAINISSEMNT VIDANGES LEVEQUE du 12 juin 2017. Ces informations ont été données postérieurement à la vente à Madame [Z] [S] alors que le vice était donc connu antérieurement par les époux [D] ayant habité de nombreuses années dans cette habitation avant la vente sans pour autant en informer l’acquéreuse.

Il s’ensuit que les époux [D] avaient connaissance du vice caché antérieurement à la vente du bien litigieux.

Pour autant, Madame [Z] [S] ne démontre aucunement avoir subi un préjudice en lien avec ce vice caché, que ce soit moral mais également matériel en l’absence de précisions sur ce point.

En conséquence, il convient de débouter Madame [Z] [S] sur ce chef.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, les époux [D] seront condamnés aux entiers dépens.

Les époux [D] seront également condamnés à payer à Madame [Z] [S] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable les conclusions et pièces produites par Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [R] épouse [D] postérieurement à l’ordonnance de clôture du 1er juillet 2025 ;

PRONONCE la résolution de la vente du bien immobilier sis [Adresse 2] cadastrée section [Cadastre 6] à [Localité 9] intervenue le 17 septembre 2018 entre Madame [Z] [S] et Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [R] épouse [D];

CONDAMNE Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [R] épouse [D] à payer à Madame [Z] [S] la somme de 202.200 euros au titre de la restitution du prix d’achat ;

DEBOUTE Madame [Z] [S] de sa demande de prononcé d’une astreinte provisoire assortissant cette condamnation ;

ORDONNE à Madame [Z] [S] de restituer le bien immobilier sis [Adresse 2] cadastrée section [Cadastre 6] à [Localité 9] à Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [R] épouse [D] ;

DEBOUTE Madame [Z] [S] de sa demande de condamnation de Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [R] épouse [D] au paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [R] épouse [D] à payer à Madame [Z] [S] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [R] épouse [D] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge